[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"site-yazilari-acik":3,"site-yazi-apartman-yonetimi-kanunu":19,"depo-yazi-govdesi-apartman-yonetimi-kanunu":20},{"ok":4,"kayitlar":5,"segmentler":6},true,[],{"genel":7,"apartman":8,"site":9,"rezidans":10,"avm":11,"sanayi-sitesi":12,"osb":13,"is-merkezi":14,"vakif":15,"dernek":16,"meslek-odasi":17,"federasyon":18},"Genel","Apartman Yönetimi","Site Yönetimi","Rezidans Yönetimi","AVM Yönetimi","Sanayi Sitesi Yönetimi","Organize Sanayi Bölgesi","İş Merkezi Yönetimi","Vakıf Yönetimi","Dernek Yönetimi","Meslek Odası Yönetimi","Federasyon Yönetimi",null,"\u003Cp>“Apartman yönetimi kanunu” diye arama yapanların çoğu, aidattan yönetici seçimine kadar apartmandaki kuralların hangi yasada yazdığını öğrenmek ister. Kısa cevap şudur: Bu adı taşıyan ayrı bir kanun yoktur. Türkiye’de apartman ve sitelerin yönetimini \u003Cstrong>634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu\u003C\u002Fstrong> (KMK) düzenler. “Apartman Yönetimi Kanunu 2020’de yürürlüğe girdi” gibi ifadeler doğru değildir. Bu rehberde kanunun apartman yönetimiyle ilgili hükümlerini konu konu, madde numaralarıyla özetliyoruz.\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>Apartmanları düzenleyen kanun: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>Kat Mülkiyeti Kanunu 23 Haziran 1965’te kabul edildi, 2 Temmuz 1965 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı ve yayımından altı ay sonra yürürlüğe girdi (madde 75). Yönetim hükümlerini en çok etkileyen değişiklikler 1983’te 2814 sayılı, 2007’de 5711 sayılı ve son olarak 2026’da 7579 sayılı Kanunla yapıldı. Güncel metin, değişiklikler işlenmiş hâliyle \u003Ca href=\"https:\u002F\u002Fwww.mevzuat.gov.tr\u002Fmevzuatmetin\u002F1.5.634.pdf\">mevzuat.gov.tr\u003C\u002Fa> adresinde yayımlanır.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>Kanunun apartman yöneticileri ve kat malikleri için en önemli kısmı “Anagayrimenkulün Yönetimi” başlıklı beşinci bölümdür (madde 27–45). Kat maliklerinin hak ve borçları (madde 15–26) ile toplu yapı hükümleri (madde 66–74) de sık başvurulan bölümlerdir. Kanunun içindeki bu hükümlerin yönetim planı ve kurul kararlarıyla hangi sırayla uygulandığını \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fapartman-hangi-kanuna-gore-yonetilir\">Apartman Hangi Kanuna Göre Yönetilir?\u003C\u002Fa> yazımızda ayrıca anlattık.\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>Kat irtifakı ve kat mülkiyeti\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>Kanun iki tür hak tanır. \u003Cstrong>Kat irtifakı\u003C\u002Fstrong>, henüz yapılmakta olan ya da ileride yapılacak bir binanın bağımsız bölümleri için arsa üzerinde kurulan haktır. \u003Cstrong>Kat mülkiyeti\u003C\u002Fstrong> ise tamamlanmış binadaki daire, dükkân, büro gibi bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyettir (madde 1 ve 2). Her ikisi de resmî senet ve tapu siciline tescil ile doğar (madde 10). Kat irtifakı, yapı kullanma izin belgesine dayanarak kat mülkiyetine çevrilir (madde 3).\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>Yönetim açısından önemli bir ayrıntı vardır: Kat irtifakı kurulmuş bir binada yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile binanın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (madde 17).\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>Yönetim planı\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma amacını, yönetici ve denetçi ücretlerini ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde bir belgedir (madde 28). Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilir (madde 12 ve 14). Planı değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir; değişiklikler sonradan daire alanları, yöneticiyi ve denetçileri de bağlar (madde 28).\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>Kat malikleri kurulu (genel kurul)\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>Kanuna göre bina \u003Cstrong>kat malikleri kurulu\u003C\u002Fstrong> tarafından yönetilir; yönetim tarzını da bu kurul kararlaştırır (madde 27). Başlıca kurallar şöyledir:\u003C\u002Fp>\n\u003Cul>\n\u003Cli>\u003Cstrong>Toplantı zamanı:\u003C\u002Fstrong> Kurul yılda en az bir kez, yönetim planında yazan zamanda; zaman yazılmamışsa her takvim yılının ilk ayında toplanır. Önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri, sebebi bildirerek ve en az on beş gün önce imzalı çağrı ya da taahhütlü mektupla kurulu olağanüstü toplantıya çağırabilir (madde 29).\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>\u003Cstrong>Yeter sayı:\u003C\u002Fstrong> Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır (madde 30). Kanunun özel çoğunluk aradığı konular saklıdır; ayrıntılar için \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fapartman-kararlari-kac-kisi-ile-alinir\">Apartman Kararları Kaç Kişi ile Alınır?\u003C\u002Fa> yazımıza bakabilirsiniz.\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>\u003Cstrong>Oy hakkı:\u003C\u002Fstrong> Her kat maliki arsa payına bakılmaksızın bir oya sahiptir. Oy vekil eliyle de kullanılabilir; ancak bir kişi oyların yüzde beşinden fazlasını vekâleten kullanamaz, kırk ve daha az bölümlü binalarda en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (madde 31).\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>\u003Cstrong>Karar defteri:\u003C\u002Fstrong> Kararlar her sayfası noterce onaylı bir deftere yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır (madde 32).\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>\u003Cstrong>İptal davası:\u003C\u002Fstrong> Karara aykırı oy veren karar tarihinden, toplantıya katılmayan öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (madde 33).\u003C\u002Fli>\n\u003C\u002Ful>\n\u003Cp>Örnek karar metinleri için \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fapartman-genel-kurul-toplantisi-karar-ornegi\">Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği\u003C\u002Fa> yazımıza bakabilirsiniz.\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>Yönetici: atanma, görevler, sorumluluk\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>Kat malikleri yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan bir yöneticiye veya üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir. Binada \u003Cstrong>sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm\u003C\u002Fstrong> varsa yönetici atanması mecburidir. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir. Kat malikleri anlaşamazsa, içlerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici atar. Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi bina girişinde çerçeve içinde asılmalıdır (madde 34).\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici; kurul kararlarını uygular, bakım ve onarımı sağlar, avans toplar, ödemeyenlere karşı dava ve icra takibi yapar, yönetici sıfatıyla banka hesabı açar ve asansörlerin bakım ve kontrollerini yaptırır (madde 35). Yönetici kurul kararlarını ve bütün giderleri karar defterine yazar ve defteri her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırır (madde 36). Kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (madde 38) ve yönetim planında başka zaman yoksa yılın ilk ayında kurula hesap verir (madde 39). Görevlerin tam listesi için \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fsite-ve-apartman-yoneticisi-gorevleri-ve-haklari\">Site ve Apartman Yöneticisi Görevleri ve Hakları\u003C\u002Fa> yazımıza göz atabilirsiniz.\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>Denetim\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>Yöneticiyi kat malikleri kurulu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir. Hesaplar, yönetim planında başka zaman yazılmamışsa üç ayda bir denetlenir. Kurul bu işi, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye ya da üç kişilik denetim kuruluna verebilir; denetçi raporunu, planda başka zaman yoksa yılın ilk ayında kurula sunar ve rapor kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir (madde 41). Uygulama için \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fapartman-ve-toplu-yapilarda-denetim\">Apartman ve Toplu Yapılarda Denetim\u003C\u002Fa> yazımıza bakabilirsiniz.\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>Aidat, ortak giderler ve gecikme tazminatı\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>Kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmamışsa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine \u003Cstrong>eşit\u003C\u002Fstrong>; sigorta, ortak yerlerin bakım ve onarımı, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri gibi diğer giderlere \u003Cstrong>arsa payı oranında\u003C\u002Fstrong> katılır. Ortak yerleri kullanmadığını söyleyerek ödemeden kaçınmak mümkün değildir. Aidatını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için \u003Cstrong>aylık yüzde beş\u003C\u002Fstrong> hesabıyla gecikme tazminatı öder (madde 20). Yönetim planında daha düşük bir oran öngörülebileceği yargı kararlarında kabul edilmektedir.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>Daireyi kiracı kullanıyorsa kiracı da aidattan kat malikiyle birlikte sorumludur; ancak sorumluluğu ödediği kira tutarıyla sınırlıdır (madde 22). Kesinleşen işletme projeleri İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinde sayılan belgelerden kabul edilir (madde 37).\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>Ortak yerler, tadilat ve yasaklar\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>Temeller, taşıyıcı sistem, çatı, merdiven ve asansörler kanunen ortak yerdir (madde 4). Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ya da farklı renkte dış boya yaptıramaz (madde 19). Ortak yerleri daha kullanışlı hâle getiren yenilikler sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır (madde 42). Çatının ya da dış duvarların reklam için kiralanması gibi önemli işler oybirliği ister (madde 45). Konut olarak kayıtlı bir bölümde eğlence yeri, lokanta, imalathane gibi işyerleri ancak oybirliğiyle açılabilir (madde 24).\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>Siteler için toplu yapı hükümleri\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>Onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış, altyapı, ortak alan ve sosyal tesisleri birbirine bağlı birden çok yapı kanunda “toplu yapı” olarak tanımlanır (madde 66); bu hükümler, tapuda toplu yapı olarak kurulmuş sitelere uygulanır. Burada yönetim kademelidir: Her blok kendi kat malikleri kuruluyla, ada ve sitenin ortak yerleri ise ada ya da toplu yapı kat malikleri kurulu veya yönetim planı öngörmüşse temsilciler kurulu eliyle yönetilir (madde 69). Toplu yapının tamamı için tek bir yönetim planı düzenlenir (madde 70). Bu yapıdaki kurulların nasıl oluştuğunu \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fsite-yonetim-kurulu-kac-kisiden-olusur\">Site Yönetim Kurulu Kaç Kişiden Oluşur?\u003C\u002Fa> yazımızda anlattık.\u003C\u002Fp>\n\u003Ch2>2026 değişiklikleri (7579 sayılı Kanun)\u003C\u002Fh2>\n\u003Cp>7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35, 37 ve 70. maddelerini değiştirdi:\u003C\u002Fp>\n\u003Cul>\n\u003Cli>İşletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanacağı açıkça yazıldı. Onaylı proje yoksa yönetici geçici bir işletme projesi hazırlar; proje en geç üç ay içinde genel kurulda kabul edilmelidir (madde 37).\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>Mevcut bir işletme projesi varsa geçici projedeki artış, Vergi Usul Kanunu’na göre ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz (madde 37).\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>Yönetici, işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplar (madde 35).\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>Toplu yapılarda yönetim planını değiştirmek için aranan çoğunluk beşte dörtten \u003Cstrong>üçte ikiye\u003C\u002Fstrong> indirildi; yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz (madde 70).\u003C\u002Fli>\n\u003C\u002Ful>\n\u003Ch2>Apartman yönetimini ilgilendiren diğer mevzuat\u003C\u002Fh2>\n\u003Cul>\n\u003Cli>\u003Cstrong>Türk Medeni Kanunu:\u003C\u002Fstrong> Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, tapu kaydında, sözleşmede ya da yönetim planında hüküm bulunmayan durumlarda uygulanır (KMK madde 9).\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>\u003Cstrong>Türk Borçlar Kanunu (6098):\u003C\u002Fstrong> Yönetici vekil gibi sorumlu olduğu için vekâlet hükümleri önem taşır. Vekil işi sadakat ve özenle yürütmek (madde 506), istendiğinde hesap vermek ve aldıklarını teslim etmekle yükümlüdür (madde 508).\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>\u003Cstrong>İcra ve İflas Kanunu (2004) madde 68:\u003C\u002Fstrong> Kesinleşen işletme projesine ya da kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararına dayanan aidat takibinde borçlu itiraz ederse yönetim, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>\u003Cstrong>Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (6698):\u003C\u002Fstrong> Malik ve kiracı bilgileri, borçlar ve kamera kayıtları kişisel veridir. Yönetim aydınlatma yapmalı (madde 10) ve verilerin güvenliği için gerekli tedbirleri almalıdır (madde 12). Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nun 2026\u002F348 sayılı ilke kararına (RG 31.03.2026) göre borç listesini ortak alanlara asmak hukuka aykırıdır. Ayrıntılar: \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fapartman-ve-site-yonetimlerinde-kvkk-kisisel-verilerin-korunmasi-kanunu\">Apartman ve Site Yönetimlerinde KVKK\u003C\u002Fa>.\u003C\u002Fli>\n\u003Cli>\u003Cstrong>Görevli mahkeme:\u003C\u002Fstrong> Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık sulh hukuk mahkemelerinde görülür (KMK ek madde 1).\u003C\u002Fli>\n\u003C\u002Ful>\n\u003Ch2>Sık sorulan sorular\u003C\u002Fh2>\n\u003Ch3>“Apartman Yönetimi Kanunu” adında bir kanun var mı?\u003C\u002Fh3>\n\u003Cp>Hayır. Apartman ve site yönetimini düzenleyen temel kanun 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur.\u003C\u002Fp>\n\u003Ch3>Kat Mülkiyeti Kanunu ne zaman yürürlüğe girdi?\u003C\u002Fh3>\n\u003Cp>Kanun 2 Temmuz 1965’te Resmî Gazete’de yayımlandı ve yayımından altı ay sonra yürürlüğe girdi. Son önemli değişiklik 2026’da 7579 sayılı Kanunla yapıldı.\u003C\u002Fp>\n\u003Ch3>Kanun kiracıları da bağlar mı?\u003C\u002Fh3>\n\u003Cp>Evet. Kanundaki kat maliki borçlarına ilişkin hükümler kiracılara ve bağımsız bölümden sürekli yararlananlara da uygulanır (madde 18). Kiracı kurulun üyesi değildir; kat malikinden vekâlet alırsa onun adına oy kullanabilir (madde 31).\u003C\u002Fp>\n\u003Ch3>Küçük apartmanda yönetici seçmek zorunlu mu?\u003C\u002Fh3>\n\u003Cp>Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa zorunludur (madde 34). Bu şartı taşıdığı hâlde yönetici atanmayan binada, yöneticinin kanunda sayılan işlerinden kat malikleri birlikte sorumlu olur (madde 35). Daha küçük binalarda yönetici seçimi zorunlu değildir, ama kat malikleri isterse yönetici atayabilir. Ayrıntılar için \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fkac-daireli-apartmanda-yonetici-olur\">Kaç Daireli Apartmanda Yönetici Olur?\u003C\u002Fa> yazımıza bakabilirsiniz.\u003C\u002Fp>\n\u003Cp>\u003Cem>Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fp>"]