[{"data":1,"prerenderedAt":-1},["ShallowReactive",2],{"site-yazilari-acik":3,"site-yazi-apartmana-disaridan-yonetici-nasil-atanir":19,"depo-yazi-govdesi-apartmana-disaridan-yonetici-nasil-atanir":20},{"ok":4,"kayitlar":5,"segmentler":6},true,[],{"genel":7,"apartman":8,"site":9,"rezidans":10,"avm":11,"sanayi-sitesi":12,"osb":13,"is-merkezi":14,"vakif":15,"dernek":16,"meslek-odasi":17,"federasyon":18},"Genel","Apartman Yönetimi","Site Yönetimi","Rezidans Yönetimi","AVM Yönetimi","Sanayi Sitesi Yönetimi","Organize Sanayi Bölgesi","İş Merkezi Yönetimi","Vakıf Yönetimi","Dernek Yönetimi","Meslek Odası Yönetimi","Federasyon Yönetimi",null,"\u003Cp>Kat malikleri arasından yönetici olmak isteyen kimse çıkmıyorsa, yönetim sürekli tartışma konusu oluyorsa ya da bina büyüdükçe iş yükü artıyorsa, çözüm çoğu zaman \u003Cstrong>dışarıdan bir yönetici\u003C\u002Fstrong> ile çalışmaktır. Kanun buna açıkça izin verir. Bu yazıda apartmana dışarıdan yöneticinin hangi yollarla atanabileceğini, kurul kararının ve mahkeme başvurusunun nasıl yapılacağını anlatıyor; doldurup kullanabileceğiniz bir \u003Cstrong>dışarıdan yönetici seçimi karar örneği\u003C\u002Fstrong> ve \u003Cstrong>yönetici atanması dilekçe örneği\u003C\u002Fstrong> veriyoruz.\u003C\u002Fp>\u003Ch2>Dışarıdan yönetici seçilebilir mi?\u003C\u002Fh2>\u003Cp>Evet. Apartman ve sitelerin yönetimi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Yönetici, kat malikleri kurulunca, kat maliklerinin \u003Cstrong>hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla\u003C\u002Fstrong> seçilir ve kat maliklerinden olabileceği gibi \u003Cstrong>dışarıdan\u003C\u002Fstrong> da seçilebilir (madde 34). Uygulamada dışarıdan seçilen yönetici bir kişi olabileceği gibi, apartman ve site yönetimi hizmeti veren bir şirket de olabilir.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar (madde 28). Bu nedenle yönetim planınızda yöneticinin kat malikleri arasından seçileceğine dair özel bir hüküm varsa, önce bu hükme bakmanız gerekir.\u003C\u002Fp>\u003Ch2>Dışarıdan yönetici atamanın iki yolu\u003C\u002Fh2>\u003Ch3>1. Kat malikleri kurulu kararıyla seçim\u003C\u002Fh3>\u003Cp>En yaygın ve en hızlı yoldur. Kurul toplanır, dışarıdan bir kişi ya da şirket yönetici olarak seçilir. Bunun için:\u003C\u002Fp>\u003Col>\u003Cli>Gündemine “dışarıdan yönetici seçimi” maddesi yazılmış bir toplantı çağrısı yapılır. Bkz. \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fapartman-genel-kurul-cagri-ilani-ornegi\">Apartman Genel Kurul Çağrı İlanı Örneği\u003C\u002Fa>.\u003C\u002Fli>\u003Cli>Adaylardan teklif alınır: görev tanımı, aylık ücret, çalışma süresi ve raporlama düzeni.\u003C\u002Fli>\u003Cli>Toplantıda aday, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun oyunu alırsa yönetici seçilmiş olur (madde 34). Bu çoğunluk toplantıya katılanların değil, \u003Cstrong>tüm kat maliklerinin\u003C\u002Fstrong> çoğunluğudur. Ayrıntı için \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fapartman-yoneticisi-kac-kisi-ile-secilir\">Apartman Yöneticisi Kaç Kişi ile Seçilir?\u003C\u002Fa>\u003C\u002Fli>\u003Cli>Karar, noterden onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır (madde 32).\u003C\u002Fli>\u003Cli>Seçilen yöneticiyle ücret, görev ve süreyi gösteren yazılı bir sözleşme yapılır.\u003C\u002Fli>\u003C\u002Fol>\u003Ch3>2. Sulh hukuk mahkemesinden atama\u003C\u002Fh3>\u003Cp>Kat malikleri kurulu toplanıp yönetici seçemezse, kat maliklerinden biri yönetici atanması için anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki \u003Cstrong>sulh hukuk mahkemesine\u003C\u002Fstrong> başvurabilir (madde 34). Mahkeme kat maliklerinden birini ya da dışarıdan birini yönetici olarak atayabilir. Mahkemenin atadığı yönetici altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa atamayı yapan mahkeme değiştirmeye izin verebilir (madde 34).\u003C\u002Fp>\u003Cp>Bu yol, toplantıların sürekli sonuçsuz kaldığı ya da kat malikleri arasında derin anlaşmazlık bulunan binalarda yönetimin boş kalmasını önler. Ancak kurul kararına göre daha uzun sürer ve yargılama gideri doğurur.\u003C\u002Fp>\u003Ch2>Örnek 1: Dışarıdan yönetici seçimi karar örneği\u003C\u002Fh2>\u003Cblockquote>\u003Cp>\u003Cstrong>KARAR NO: ……\u003C\u002Fstrong>\u003Cbr>Toplantı tarihi: ..\u002F..\u002F2026 · Toplantı yeri: ……\u003C\u002Fp>\u003Cp>…… Apartmanı (Ada ……, Parsel ……, …… \u002F ……) kat malikleri kurulu, ..\u002F..\u002F2026 tarihli çağrı üzerine toplam …… bağımsız bölümden …… kat malikinin katılımıyla toplanmış; toplantı yeter sayısının sağlandığı tespit edilmiştir.\u003C\u002Fp>\u003Cp>1. Kat malikleri arasından yönetici adayı çıkmadığından, gündemin “dışarıdan yönetici seçimi” maddesi görüşülmüştür. Alınan teklifler değerlendirilmiş; …… (T.C. Kimlik No: …… \u002F şirketse: …… Ltd. Şti., Vergi No: ……, yetkilisi ……) kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunun oyuyla (toplam …… bağımsız bölümden …… kabul, …… ret; kabul edenlerin arsa payı toplamı ……\u002F……) bir yıl süreyle yönetici seçilmiştir.\u003C\u002Fp>\u003Cp>2. Yöneticiye aylık …… TL ücret ödenmesine, bu tutarın işletme projesine gider olarak yazılmasına oy çokluğuyla karar verilmiştir.\u003C\u002Fp>\u003Cp>3. Yöneticinin görevleri, ücreti, raporlama düzeni ve sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümleri içeren hizmet sözleşmesini apartman adına imzalamaya denetçi \u002F kat maliki …… yetkili kılınmıştır.\u003C\u002Fp>\u003Cp>4. Yönetici, görev süresi boyunca apartman adına açılmış banka hesaplarında işlem yapmaya ve apartmanı resmî kurumlar nezdinde temsil etmeye yetkilidir. Tek seferde …… TL’yi aşan ödemeler için denetçi dışındaki ikinci yetkili kat maliki …… ile müşterek imza aranır.\u003C\u002Fp>\u003Cp>5. Önceki yönetici, defter, belge, kasa ve banka bilgilerini en geç ..\u002F..\u002F2026 tarihine kadar yeni yöneticiye devir tutanağıyla teslim eder.\u003C\u002Fp>\u003Cp>Katılan kat maliklerinin adı soyadı, bağımsız bölüm numarası ve imzası (ret oyu verenler gerekçesiyle): ……\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fblockquote>\u003Cp>Banka yetkisi ve devir için ayrıntılı metinler: \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fapartman-yoneticisi-banka-yetkisi-karar-ornegi\">Apartman Yöneticisi Banka Yetkisi Karar Örneği\u003C\u002Fa> ve \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fapartman-yonetimi-devir-tutanagi-ornegi\">Apartman Yönetimi Devir Tutanağı Örneği\u003C\u002Fa>.\u003C\u002Fp>\u003Ch2>Örnek 2: Sulh hukuk mahkemesine yönetici atanması dilekçe örneği\u003C\u002Fh2>\u003Cp>Bu örnek yalnızca genel bir çerçeve verir. Mahkeme başvurusunda tarafların doğru gösterilmesi ve harç gibi usul konuları önemlidir; başvurmadan önce bir avukattan destek almanız önerilir.\u003C\u002Fp>\u003Cblockquote>\u003Cp>\u003Cstrong>…… NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE\u003C\u002Fstrong>\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>DAVACI:\u003C\u002Fstrong> …… (T.C. Kimlik No: ……), …… Apartmanı …… numaralı bağımsız bölümün maliki, adres: ……\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>DAVALILAR:\u003C\u002Fstrong> …… Apartmanı’nın diğer kat malikleri (ad, soyad ve adresleri ekli listede gösterilmiştir)\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>KONU:\u003C\u002Fstrong> 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca anagayrimenkule yönetici atanması talebidir.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>AÇIKLAMALAR:\u003C\u002Fstrong>\u003Cbr>1. …… İli, …… İlçesi, …… Ada, …… Parsel’de kayıtlı …… Apartmanı’nda …… bağımsız bölümün maliki bulunmaktayım.\u003Cbr>2. Apartmanda ..\u002F..\u002F2026 ve ..\u002F..\u002F2026 tarihlerinde kat malikleri kurulu toplantısı yapılmak istenmiş, ancak toplantı \u002F yönetici seçimi için gerekli çoğunluk sağlanamamıştır (toplantı tutanakları ektedir).\u003Cbr>3. Apartmanın yöneticisi bulunmadığından aidatlar toplanamamakta, ortak giderler ödenememekte ve bina bakımsız kalmaktadır.\u003Cbr>4. Bu nedenlerle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca anagayrimenkule kat maliklerinden ya da dışarıdan bir yönetici atanmasını talep etme zorunluluğu doğmuştur.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>HUKUKİ NEDENLER:\u003C\u002Fstrong> 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 34 ve ilgili mevzuat.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>DELİLLER:\u003C\u002Fstrong> Tapu kaydı, yönetim planı, toplantı çağrıları ve tutanakları, tanık beyanları ve her türlü yasal delil.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cstrong>SONUÇ VE İSTEM:\u003C\u002Fstrong> Açıklanan nedenlerle anagayrimenkule bir yönetici atanmasına, yargılama giderleri hakkında takdirin mahkemeye bırakılmasına karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim. ..\u002F..\u002F2026\u003C\u002Fp>\u003Cp>Davacı: …… (imza)\u003Cbr>Ekler: Tapu kaydı, kat malikleri listesi, toplantı çağrıları ve tutanakları\u003C\u002Fp>\u003C\u002Fblockquote>\u003Ch2>Dışarıdan yöneticiyle yapılacak sözleşmede neler olmalı?\u003C\u002Fh2>\u003Cul>\u003Cli>\u003Cstrong>Görev tanımı:\u003C\u002Fstrong> Aidat takibi, ödemeler, personel, bakım-onarım, toplantı hazırlığı ve raporlama gibi işler tek tek yazılmalıdır.\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cstrong>Ücret ve ödeme günü:\u003C\u002Fstrong> Aylık ücret, artış koşulları ve ücretin hangi hesaptan ödeneceği.\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cstrong>Süre ve sona erme:\u003C\u002Fstrong> Sözleşmenin yöneticinin seçildiği dönemle sınırlı olduğu; kurul yeni yönetici seçtiğinde ya da haklı sebeple görevden aldığında sona ereceği.\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cstrong>Raporlama:\u003C\u002Fstrong> Aylık gelir-gider raporu, banka ekstrelerinin kat maliklerine açık tutulması, yıllık faaliyet raporu.\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cstrong>Para ve imza düzeni:\u003C\u002Fstrong> Paranın yalnız yönetimin banka hesabında tutulacağı, belirli tutarın üzerindeki ödemelerde ikinci imza aranacağı.\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cstrong>Kişisel veriler:\u003C\u002Fstrong> Sakin bilgilerinin yalnız yönetim amacıyla kullanılacağı ve görev bitince teslim edileceği. Bkz. \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fapartman-ve-site-yonetiminde-kvkk\">Apartman ve Site Yönetiminde KVKK\u003C\u002Fa>.\u003C\u002Fli>\u003Cli>\u003Cstrong>Devir yükümlülüğü:\u003C\u002Fstrong> Görev bitince bütün defter, belge, para ve erişim bilgilerinin tutanakla teslim edileceği.\u003C\u002Fli>\u003C\u002Ful>\u003Cp>Dışarıdan yöneticiye ücret ödenecekse vergi ve sigorta yükümlülükleri kişinin ya da şirketin durumuna göre değişir; bu konuda bir mali müşavirle görüşmeniz önerilir.\u003C\u002Fp>\u003Ch2>Dışarıdan yöneticinin görev ve sorumlulukları\u003C\u002Fh2>\u003Cp>Dışarıdan seçilen ya da mahkemece atanan yönetici, kat maliklerinden seçilen yöneticiyle aynı görev ve yetkilere sahiptir (madde 35) ve kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (madde 38). Yönetimi ise kat malikleri kurulu denetler; kurul bu işi kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (madde 41). Yöneticinin görevlerinin ayrıntısı için \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fapartman-yoneticisi-nelerden-sorumludur\">Apartman Yöneticisi Nelerden Sorumludur?\u003C\u002Fa> ve \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fsite-ve-apartman-yoneticisinin-yetkileri\">Site ve Apartman Yöneticisinin Yetkileri\u003C\u002Fa> yazılarımıza bakabilirsiniz.\u003C\u002Fp>\u003Ch2>Sık sorulan sorular\u003C\u002Fh2>\u003Ch3>Dışarıdan yönetici için kaç oy gerekir?\u003C\u002Fh3>\u003Cp>Kat maliklerinden seçilen yönetici ile aynı: tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu (madde 34). Örneğin her dairesi ayrı malike ait 20 daireli bir apartmanda en az 11 kabul oyu gerekir; kabul verenlerin arsa payları toplamı da yarıdan fazla olmalıdır.\u003C\u002Fp>\u003Ch3>Dışarıdan yöneticinin ücretini kim öder?\u003C\u002Fh3>\u003Cp>Yöneticiye ücret ödenmesine kurulda karar verilir ve bu ücret ortak gider olarak işletme projesine yazılır. Aksine bir anlaşma yoksa bu ücret kat malikleri arasında arsa payı oranında paylaştırılır; kanun yönetici aylığını arsa payı oranında paylaşılan giderler arasında açıkça sayar (madde 20).\u003C\u002Fp>\u003Ch3>Dışarıdan yönetici görevden alınabilir mi?\u003C\u002Fh3>\u003Cp>Kurulca seçilen yönetici, haklı bir sebep varsa süresi dolmadan değiştirilebilir (madde 41). Mahkemece atanan yönetici ise altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez (madde 34). Değişiklik kararı için \u003Ca href=\"\u002Fblog\u002Fapartman-yonetici-degisikligi-karar-ornegi\">Apartman Yönetici Değişikliği Karar Örneği\u003C\u002Fa> yazımıza bakabilirsiniz.\u003C\u002Fp>\u003Ch3>Dışarıdan yönetici için özel bir belge gerekir mi?\u003C\u002Fh3>\u003Cp>Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiden özel bir meslek belgesi istemez. Yine de adayın deneyimini, referanslarını ve çalıştığı diğer yönetimleri sormanız; şirketse ticari kayıtlarını görmeniz önerilir.\u003C\u002Fp>\u003Cp>\u003Cem>Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.\u003C\u002Fem>\u003C\u002Fp>"]