Çatıya kurulan bir reklam panosu, bahçenin bir köşesindeki baz istasyonu, boş kalan kapıcı dairesi ya da sığınağın depo olarak kullandırılması… Ortak alanların kiraya verilmesi apartman ve sitelere ek gelir sağlayabilir. Ancak bu gelirin iki yönü vardır: önce kiralama kararının usulüne uygun alınması, sonra elde edilen kiranın kimin geliri sayılacağı ve nasıl vergilendirileceği. Bu yazıda kararın hukuki çerçevesini kısaca hatırlatıyor, ağırlıklı olarak vergilendirme tarafını anlatıyor ve bir kurul kararı örneği veriyoruz.
Ortak alan kimin malıdır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi; avlular, merdivenler, kapıcı daire veya odaları, ortak garajlar, kalorifer daireleri, sığınaklar, çatılar ve dam terasları gibi yerleri her hâlde ortak yer sayar. 16. maddeye göre kat malikleri bütün ortak yerlere arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir. Bu tespit, hem kiralama kararı hem de vergilendirme açısından belirleyicidir: ortak alandan elde edilen kira yönetimin değil, kat maliklerinin arsa payları oranında ortak gelirleridir.
Kiralama kararı nasıl alınır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi, anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanmasını “önemli yönetim işi” sayar ve bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karara bağlar. Bu, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin oybirliği anlamına gelir.
Kapıcı dairesi, sığınak, otopark gibi diğer ortak yerlerin kiraya verilmesi konusunda Kanun’da ayrıca açık bir yeter sayı bulunmaz. Kanun’un 45. maddesi önemli yönetim işlerini “gibi” ifadesiyle örnekleyerek saydığından, bu kiralamaların da oybirliği gerektirdiği görüşü uygulamada sık savunulur; ancak konu tartışmalıdır ve sonucu yönetim planınızdaki hükümler etkileyebilir. Bu nedenle kiralama öncesinde yönetim planını incelemeniz ve uyuşmazlık riski varsa bir hukukçudan görüş almanız önerilir. Alınan karar, noter onaylı karar defterine yazılmalı ve toplantıya katılanlarca imzalanmalıdır (KMK md.32). Yeter sayılar konusunda genel bilgi için Apartman Kararları Kaç Kişi ile Alınır? yazımıza bakabilirsiniz.
Kira geliri kimin geliridir?
Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 70. maddesine göre arazi ve binaların sahipleri tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır. Ortak alanların sahibi kat malikleri olduğundan, Gelir İdaresi’nin bu konudaki özelgelerinde de kira gelirinin kat maliklerince arsa payları (hisseleri) oranında elde edilmiş gayrimenkul sermaye iradı sayıldığı belirtilmektedir. Apartman yönetimi kiracıyla sözleşmeyi kat malikleri adına imzalar ve parayı tahsil eder; ancak gelirin vergisel muhatabı yönetim değil, kat malikleridir.
Uygulamada sık yapılan bir yanılgı, kiranın ortak giderlere harcanması ya da aidattan düşülmesi hâlinde vergilendirilmeyeceğinin düşünülmesidir. Gelirin nerede kullanıldığı, onun kat maliklerinin geliri olduğu gerçeğini değiştirmez.
Kiracı kesinti (stopaj) yapar mı?
GVK’nın 94. maddesi; şirketler, dernekler, vakıflar, kooperatifler, kamu idareleri ve gerçek usulde vergilendirilen ticaret ve serbest meslek erbabı gibi kişileri, 70. maddede yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığında yaptıkları ödemelerden gelir vergisi kesintisi yapmakla yükümlü tutar (md.94/5-a). Baz istasyonu kuran bir telekomünikasyon şirketi ya da çatıyı kiralayan bir reklam şirketi bu kapsamdadır. Bu durumda kiracı, kira ödemesi sırasında kesintiyi yapar ve kendi vergi dairesine beyan eder; yönetimin kesilen vergiyi de kat maliklerine paylarına göre bildirmesi yerinde olur.
Kiracı kesinti yükümlüsü değilse (örneğin kapıcı dairesini konut olarak kiralayan bir kişi), kira brüt olarak ödenir ve beyan yükümlülüğü doğrudan kat maliklerine ait olur.
Kat malikleri beyanname verir mi?
Beyan yükümlülüğü her kat malikinin kendi durumuna göre ayrı ayrı belirlenir. Göz önünde tutulması gereken başlıca kurallar şunlardır:
- Konut olarak kiralama: GVK md.21, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen hasılatın belirli bir tutarını gelir vergisinden istisna eder. Bu tutar 2026 takvim yılı için 58.000 TL’dir (Seri No: 332 Gelir Vergisi Genel Tebliği). İstisnanın başka koşulları da vardır; örneğin istisna haddinin üzerinde hasılat elde edilip hiç beyan edilmemesi ya da eksik beyan edilmesi hâlinde istisnadan yararlanılamaz.
- Konut dışı kiralama: Reklam panosu, baz istasyonu, işyeri ya da depo olarak kiralamada mesken istisnası uygulanmaz.
- Kesintiye tabi tutulmuş kira: Kesinti yapılmış gayrimenkul sermaye iratları, GVK md.86’daki koşullar ve gelir dilimi sınırları içinde kalıyorsa beyan edilmez; sınır aşılıyorsa yıllık beyannameye dahil edilir ve kesilen vergi hesaplanan vergiden mahsup edilir.
- Kesintisiz ve istisnasız küçük tutarlar: Bir takvim yılında elde edilen, tevkifata ve istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının toplamı 2026 yılı için 22.000 TL’yi aşmıyorsa beyan edilmez (GVK md.86/1-d).
Yıllık beyanname, gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın mart ayında verilir. Kat malikinin başka kira, ücret veya serbest meslek gelirleri olabileceği için ortak alan kirasının beyanı kişiden kişiye farklı sonuç doğurur. Rakamlar her yıl güncellendiğinden, güncel tutarları Gelir İdaresi Başkanlığı’nın gib.gov.tr adresindeki kira geliri rehberinden kontrol edin ve kendi durumunuz için bir mali müşavire danışın.
Yönetim ne yapmalı?
- Kiralama kararını usulüne uygun alın ve karar defterine yazın.
- Kira sözleşmesinde kiraya verenin “…… Apartmanı kat malikleri adına yönetici ……” olduğunu belirtin.
- Kira tahsilatını yönetim adına açılmış banka hesabından yapın ve gelir kalemi olarak ayrı izleyin. Banka hesabıyla ilgili karar için Apartman Yönetimi Banka Hesabı Karar Örneği yazımıza bakabilirsiniz.
- Kiracı kesinti yaptıysa kesinti belgelerini saklayın.
- Yıl sonunda her kat malikine, arsa payı oranında düşen brüt kira ve varsa kesilen vergi tutarını gösteren yazılı bir döküm verin.
Örnek: Ortak alanın kiraya verilmesi kararı
KARAR NO: ……
Toplantı tarihi: ../../2026 · Toplantı yeri: ………… Apartmanı (Ada ……, Parsel ……) kat malikleri kurulu, toplam …… bağımsız bölümün maliklerinin tamamının katılımıyla toplanmıştır.
1. Anagayrimenkulün ortak yeri olan …… (çatı / kapıcı dairesi / ……) bölümünün, …… amacıyla …… (kiracı unvanı, vergi no ……) firmasına aylık …… TL bedelle, ../../2026 tarihinden başlamak üzere …… yıl süreyle kiraya verilmesine tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar verilmiştir.
2. Kira sözleşmesini kat malikleri adına imzalamaya yönetici …… yetkili kılınmıştır.
3. Kira bedeli yönetim adına açılmış …… Bankası …… IBAN numaralı hesaba yatırılacak; gelirin kat maliklerinin arsa payları oranında ortak geliri olduğu, …… giderlerinde kullanılacağı ve yıl sonunda her kat malikine kendi payını ve varsa kesilen vergiyi gösteren döküm verileceği kabul edilmiştir.
4. Kat maliklerinin bu gelirle ilgili kendi vergisel yükümlülüklerini değerlendirmeleri gerektiği toplantıda bilgilerine sunulmuştur.
Kat maliklerinin adı soyadı, bağımsız bölüm numarası ve imzası: ……
Sık sorulan sorular
Apartman yönetimi kira geliri için vergi mükellefi olur mu?
Gelir İdaresi’nin özelgelerindeki yaklaşıma göre hayır; gelir kat maliklerinindir ve her biri payı oranında değerlendirilir. Yönetimin görevi tahsilatı yapmak, kaydını tutmak ve kat maliklerini bilgilendirmektir.
Kira geliri ortak giderlere harcanırsa vergi doğar mı?
Harcanma yeri vergilendirmeyi ortadan kaldırmaz. Beyan gerekip gerekmediği her kat malikinin kendi gelir durumuna, kiralamanın konut olup olmadığına ve kesinti yapılıp yapılmadığına göre değişir.
Bir kat maliki karara karşı çıkarsa kiralama yapılabilir mi?
Çatı ve dış duvarın reklam amacıyla kiralanması KMK md.45’e göre oybirliği gerektirdiğinden, tek bir kat malikinin karşı çıkması bu kiralamayı engeller. Diğer ortak yerler için yeter sayı tartışmalıdır; uyuşmazlık riskini azaltmak için uygulamada oybirliğiyle karar alınması tercih edilir, tereddüt varsa hukukçuya danışın.
Kapıcı dairesi kapıcı yokken kiraya verilebilir mi?
Kapıcı dairesi Kanun’a göre ortak yerdir ve kat maliklerinin kararıyla kiraya verilebilir; ancak yukarıdaki oybirliği tartışması burada da geçerlidir. Konut olarak kiralanırsa kat malikleri bakımından mesken istisnası gündeme gelebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya, vergisel durumunuz için bir mali müşavire danışmanız önerilir.