Sanayi sitelerinde aidat tartışması çoğu zaman aynı yerden başlar: Yol, aydınlatma ve güvenlik parasını kim istiyor, hangi yetkiyle istiyor ve ödemeyen işyerine ne yapılabilir? Cevap, sitenin bugün hangi hukuki rejimle yönetildiğine bağlıdır. Bir küçük sanayi sitesi yıllarca kooperatif olarak yönetilmiş olabilir, tapular dağıtıldıktan sonra kat malikleri yönetimine geçmiş olabilir ya da ikisinin arasında bir yerde duruyor olabilir. Bu yazıda sanayi sitesinin hangi kurallara tabi olduğunu, ortak giderlerin nasıl paylaşıldığını, kiracı esnafın sorumluluğunu ve aidat ödenmediğinde izlenecek yolu anlatıyoruz.
Önce statü: Kooperatif mi, kat malikleri mi?
Uygulamada küçük sanayi sitelerinin önemli bir kısmı “S.S. …… Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifi” adıyla kurulur. Kooperatif, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na tabi, tüzel kişiliği olan bir ortaklıktır (madde 1). Bu dönemde en yetkili organ ortaklar genel kuruludur; yönetim kurulu ile denetçiler kurulunu seçer, işletme hesabı ve bilanço hakkında karar alır, yapı kooperatiflerinde ortak sayısını ve yapılacak işyeri sayısını belirler (madde 42). Ortakların ödemeleri de anasözleşmeye ve genel kurul kararlarına dayanır.
Kanun yapı kooperatifinin ömrünü amacına bağlamıştır: Anasözleşmede gösterilen işler tamamlanıp ferdi mülkiyete geçildiğinde ve işyerleri ortaklar adına tapuya tescil edildiğinde kooperatif amacına ulaşmış sayılır ve dağılır (Kooperatifler Kanunu madde 81). Tescilden sonra usulüne uygun bir anasözleşme değişikliğiyle kooperatifin amacı değiştirilmişse bu dağılma hükmü uygulanmaz. Dağılan kooperatif tasfiye sürecine girer; tasfiye memuru seçilmemişse tasfiye işlerini yönetim kurulu yürütür.
İşyerleri kat mülkiyeti kurularak ortaklar adına tescil edildikten sonra ortak yerlerin yönetimi artık kooperatifin değil, kat maliklerinin işidir ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır. Tapular hisseli (paylı mülkiyet) verilmişse ya da her işyeri ayrı parselde ve kat mülkiyeti kurulmamışsa KMK doğrudan uygulanmayabilir; önce tapu kaydına bakın. Kanun yalnız konutlar için değildir; dükkân, mağaza, depo ve iş bürosu gibi bölümler de bağımsız bölüm olabilir (KMK madde 1). Kat mülkiyetine henüz geçilmemiş, yalnız kat irtifakı kurulmuş sitelerde de yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK madde 17).
Çok bloklu siteler ve toplu yapı
Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış ve altyapı, ortak kullanım yerleri ve hizmetleri bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdan oluşan siteler, kanunda “toplu yapı” olarak tanımlanır (KMK madde 66). Toplu yapıda her blok kendi ortak yerleri için blok kat malikleri kurulunca, sitenin tamamına ait yol, aydınlatma ve güvenlik gibi ortak yapı, yer ve tesisler ise toplu yapı kat malikleri kurulunca ya da yönetim planında öngörülmüşse toplu yapı temsilciler kurulunca yönetilir (madde 69). Sitenizin toplu yapı olarak kurulup kurulmadığını tapu kaydı ve yönetim planı gösterir. Kurulların yapısı için Site Yönetim Kurulu Kaç Kişiden Oluşur? yazımıza bakabilirsiniz.
Organize sanayi bölgesiyle karıştırmayın
Organize sanayi bölgesi (OSB) ayrı bir kanuna, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’na tabidir ve kendisi özel hukuk tüzel kişiliğidir (madde 5). OSB’de yönetim aidatı, arıtma tesisi giderleri hariç, müteşebbis heyet (işletme aşamasında genel kurul) tarafından parsel büyüklüğüne göre belirlenir; heyetin aidat kararları ilam hükmündedir (madde 16). Kat mülkiyetine geçmiş bir sanayi sitesinde ise aidatın dayanağı genel kurulda onaylanan işletme projesidir ve KMK hükümleri uygulanır. Bazı küçük sanayi siteleri de küçük sanayi sitelerinden oluşan bir OSB’nin içinde yer alır; bu durumda kooperatif ya da site yönetimi OSB genel kurulunda katılımcı olarak temsil edilir ve OSB, aidat ile tüketim bedellerini öncelikle kooperatif veya site yönetiminden ister (4562 sayılı Kanun geçici madde 5). Sitenizin bir OSB içinde olup olmadığını kontrol edin; internette okuduğunuz bir bilginin hangi rejim için yazıldığına bakmadan sitenize uygulamayın.
Kooperatiften kat malikleri yönetimine geçiş
Geçiş döneminde en sık görülen sorun, kimin hangi gideri toplamaya yetkili olduğunun belirsiz kalmasıdır. Bir yanda tasfiye hâlindeki kooperatif, diğer yanda yeni seçilmiş site yönetimi aidat isteyebilir. Bu karışıklığı önlemek için şu adımlar işe yarar:
- İlk kat malikleri kurulunu toplayın. Henüz yönetici yoksa önemli bir sebebin varlığı hâlinde kat maliklerinin üçte biri kurulu toplantıya çağırabilir; çağrı, sebep bildirilerek toplantıdan en az on beş gün önce imzalı çağrı belgesiyle ya da taahhütlü mektupla yapılır; çağrıda yeter sayı sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir ve iki toplantı arasında en az yedi gün bulunur (KMK madde 29). Toplantı ve karar yeter sayıları için Apartman Kararları Kaç Kişi ile Alınır?
- Yönetici seçin. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yerlerde yönetici atanması zorunludur; yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla, kendi aralarından ya da dışarıdan seçilir (madde 34). Profesyonel bir firmayla çalışmayı düşünüyorsanız: Apartmana Dışarıdan Yönetici Nasıl Atanır?
- Yönetim planını gözden geçirin. Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenler ve bütün kat maliklerini bağlar (madde 28). Çalışma saatleri, yükleme-boşaltma alanları, ortak alanlara malzeme bırakılması gibi sanayi sitesine özgü kurallar burada yer almalıdır.
- Devir teslim yapın. Kooperatifin ortak alanlara ilişkin sözleşmeleri, abonelikleri, demirbaşları ve belgeleri bir tutanakla yeni yönetime teslim edilmelidir.
- İşletme projesini onaylatın. Bir yıllık tahmini gelir ve giderler ile her bağımsız bölüme düşen payı gösteren işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır (madde 37).
Ortak giderler ve paylaşım ölçüsü
Sanayi sitesinde ortak giderler bir konut sitesinden farklıdır: site içi yollar, çevre ve yol aydınlatması, güvenlik, çevre temizliği, atık su ve yağmur suyu hatları, sitenin kendisine ait trafo ve elektrik altyapısı, ana giriş ve bariyer sistemleri bunların başında gelir. Paylaşım ölçüsü KMK madde 20’de yazılıdır: Kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleriyle yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılır.
Bu ayrım sanayi sitelerinde özellikle önemlidir; çünkü küçük bir tamirhane ile büyük bir imalathanenin arsa payı arasında ciddi fark olabilir. Yol onarımı ya da trafo bakımı gibi giderler, aksine bir anlaşma yoksa arsa payına göre dağıtılır. Özel güvenlik şirketine ödenen bedelin kanundaki “bekçi gideri” gibi eşit mi paylaşılacağı ise yönetim planına göre değerlendirilmelidir. Planda açık hüküm yoksa kanundaki ölçü uygulanır; bu ölçüden ayrılmak için kat malikleri arasında bir anlaşma ya da yönetim planı değişikliği (beşte dört) gerekir. Yalnız oy çokluğuyla alınan bir kurul kararının buna yetip yetmeyeceği tartışmalıdır. Bağımsız bölümlerin kendi sayaçlarından ölçülen elektrik ve su tüketimi ise ortak gider değildir ve aidatın içine karıştırılmamalıdır.
Toplu yapı olarak kurulmuş sitelerde, yalnız belirli blokların kullanımına ayrılmış yer ve tesislerin giderlerini o bloklardaki kat malikleri, bütün siteye ait olanların giderlerini ise bütün kat malikleri karşılar (madde 72). Her iki rejimde de bir işyeri sahibi ortak yerleri kullanmadığını ya da bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz (madde 20 ve 72).
Kiracı esnaf aidattan sorumlu mu?
Sanayi sitelerinde işyerlerinin önemli bir kısmı kiracı esnaf tarafından kullanılır. Aidat borcunun asıl sahibi kat malikidir; ancak bağımsız bölümden kira sözleşmesine ya da başka bir sebebe dayanarak devamlı faydalanan kişi de kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK madde 22). Kiracı ayrıca ortak yerlerin kullanımına ilişkin kurallara ve yönetim planına uymakla yükümlüdür (madde 18).
Uygulamada aidatı çoğu zaman kiracı öder; kira sözleşmesinde aidatın kime ait olduğu da yazılır. Bu sözleşme yalnız kiracı ile mal sahibini bağlar; yönetime karşı kat malikinin kanuni sorumluluğu devam eder.
Sanayi sitesi aidatı ödenmezse ne olur?
- Gecikme tazminatı: Gider ve avans payını tam ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (madde 20).
- İcra takibi ve dava: Yönetici ya da diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir veya icra takibi yapabilir (madde 20 ve 35). Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasındaki belgelerden sayılır (madde 37); toplu yapılarda blok kat malikleri ve toplu yapı temsilciler kurulu kararları için de aynı kural vardır (madde 72).
- Kanuni ipotek: Borç bu yollarla alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için borçlunun bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (madde 22).
- Mülkiyetin devri: Ortak gider ve avans borcu yüzünden iki takvim yılı içinde üç kez icra ya da dava takibine sebep olunması, kanunda “çekilmezlik” sayılır ve devir davasının yolunu açar (madde 25).
Kanun yönetime aidat borcu nedeniyle bir işyerinin elektriğini, suyunu ya da site girişini kesme yetkisi vermez; kanunun saydığı yollar dava, icra ve kanuni ipotektir. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (Ek madde 1). Takip adımlarının ayrıntısı için Apartman Yöneticisi Aidat Toplamak Zorunda mı? yazımıza bakabilirsiniz.
Örnek: İlk kat malikleri kurulu karar metni
…… SANAYİ SİTESİ KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTI TUTANAĞI
Tarih: ../../2026 · Yer: ……Toplam …… kat malikinden …… kat maliki (toplam arsa payının ……/…… kadarı) bizzat ya da vekâleten hazır bulunmuş; kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası katıldığından toplantı yeter sayısının sağlandığı görülmüştür.
1. Sitenin yönetimine, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla …… yönetici olarak seçilmiştir.
2. S.S. …… Küçük Sanayi Sitesi Yapı Kooperatifi tasfiye kurulundan ortak alanlara ilişkin sözleşme, abonelik, demirbaş ve belgelerin ../../2026 tarihine kadar tutanakla teslim alınmasına karar verilmiştir.
3. Ekte sunulan ../../2026 – ../../2026 dönemi işletme projesi kabul edilmiş, aylık avans tutarlarının KMK madde 20’ye göre ve ekli listedeki şekilde tahsil edilmesine karar verilmiştir.
4. Güvenlik hizmeti giderinin yönetim planındaki esasa (planda hüküm yoksa KMK madde 20’ye) göre …… (eşit / arsa payı oranında) paylaştırılacağı tespit edilmiştir.
5. Yönetici adına, yönetici sıfatı gösterilerek …… Bankası’nda hesap açılmasına karar verilmiştir.
Katılanların imzaları: ……
Güvenlik giderinin paylaşım ölçüsünü yönetim planından ya da kanundaki ölçüden farklı belirlemek istiyorsanız kat malikleri arasında bir anlaşma ya da plan değişikliği gerekir; plan değişikliği bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla yapılır (madde 28), toplu yapılarda ise toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu aranır (madde 70).
Sık sorulan sorular
Kooperatif dağıldıktan sonra kooperatife aidat ödemeye devam etmeli miyim?
İşyerleri kat mülkiyeti kurularak ortaklar adına tescil edildikten sonra ortak yerlerin yönetimi kat malikleri kuruluna geçer. Tasfiye hâlindeki kooperatifin tasfiye masraflarına ilişkin talepleri ayrıca değerlendirilir. Hangi talebin neye dayandığı belirsizse ödeme yapmadan önce yazılı açıklama isteyin.
Sanayi sitesinde yönetici seçmek zorunlu mu?
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa evet (KMK madde 34). Yönetici atanmamışsa yöneticinin kanuni işlerinin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumlu olur (madde 35).
Büyük işyeri sahibi daha fazla aidat mı öder?
Arsa payına göre paylaşılan giderlerde evet; arsa payı büyük olan bölüm daha fazla katılır. Eşit paylaşılan giderlerde ise her bölüm aynı tutarı öder (madde 20). Yönetim planı farklı bir paylaşım öngörebilir.
Kurul toplantısı ne sıklıkla yapılır?
Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır; toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanır (madde 29).
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.