Site ya da apartman yöneticisi kat malikleri adına binanın günlük işlerini yürüten kişidir. Görevleri ve hakları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda sayılmıştır; binaya özgü ayrıntılar yönetim planında düzenlenebilir. Bu yazıda kanunun yöneticiye verdiği görevlerin tam listesini, defter, bütçe ve hesap verme yükümlülüklerini ve yöneticinin ücret, masraf, temsil ve görevden çekilme haklarını anlatıyoruz. Yöneticinin tek başına yapamayacağı işler ise Site ve Apartman Yöneticisinin Yetkileri yazımızın konusudur.
Yöneticinin görevleri: KMK madde 35’in tam listesi
Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici şu işleri görür (madde 35):
- (a) Kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirmek.
- (b) Anagayrimenkulün amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak.
- (c) Anagayrimenkulü sigorta ettirmek.
- (d) Genel yönetim, koruma, onarım ve temizlik gibi bakım işleri ile asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplamak.
- (e) Yönetimle ilgili bütün ödemeleri kabul etmek, yönetimden doğan borçları ödemek; kat malikleri ayrıca yetki vermişse bağımsız bölümlerin kiralarını toplamak.
- (f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek.
- (g) Bir sürenin geçmesine ya da bir hakkın kaybına meydan vermeyecek tedbirleri almak.
- (h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almak.
- (i) Kat mülkiyetinden doğan borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, kanuni ipotek hakkını tescil ettirmek.
- (j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak için muteber bir bankada kendi adına ama yönetici sıfatını göstererek hesap açtırmak.
- (k) Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak.
- (l) Asansörlerin güvenli işletilmesi için aylık bakımlarını ve yıllık kontrollerini ilgili teknik düzenlemelere uygun yaptırmak ve ücretlerini ödemek.
Yönetici atanması zorunlu olduğu hâlde atama yapılmamış binalarda bu işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (madde 35). Aidat tahsilatı konusunda ayrıca Apartman Yöneticisi Aidat Toplamak Zorunda mı? yazımıza bakabilirsiniz.
Defter, bütçe ve hesap verme görevleri
Karar defteri ve belgeler
Yönetici kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatların özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazar; defteri, gider belgelerini ve diğer belgeleri bir dosyada saklar. Defter her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılır (madde 36). Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye mahkemece idari para cezası verilebilir (madde 36 ve 33).
İşletme projesi
İşletme projesi bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, her kat malikine düşecek payı ve avans tutarını gösteren bütçedir. 7579 sayılı Kanunla 2026’da yapılan değişiklikle işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar uygulanmak üzere gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Mevcut bir proje varsa geçici projede öngörülecek tutar, yürürlükteki proje tutarının Vergi Usul Kanunu’na göre bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını aşmayacak şekilde belirlenir (madde 37). Kesinleşen işletme projeleri icra takibinde belge niteliği taşır (madde 37).
Hesap verme
Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, yazılı değilse her takvim yılının ilk ayı içinde kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını verir. Kat maliklerinin yarısı isterse bu zamanlar dışında da hesap göstermesi istenebilir (madde 39). Yönetici görev bitiminde de hesap vermek ve elindekileri teslim etmekle yükümlüdür; bu yükümlülük vekâlet hükümlerinden de doğar (TBK madde 508). Teslim için: Apartman Yönetimi Devir Tutanağı Örneği.
Yöneticinin hakları
Kanun yöneticinin kural olarak vekilin haklarına sahip olduğunu söyler (madde 40). Bu genel hükmün uygulamadaki karşılıkları şunlardır:
Ücret hakkı
Yönetici ve denetçilerin ücreti yönetim planında düzenlenebilir (madde 28). Yönetim planında ya da sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (madde 40). Uygulamada ücret kat malikleri kurulunda kararlaştırılır ve işletme projesine gider olarak yazılır. Yönetici aylığı, kat malikleri arasında başka türlü anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaştırılan giderlerdendir (madde 20). Kat malikleri arasından seçilen yöneticinin kendi payına düşen normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağına da kurul karar verir; karar alınmamışsa yönetici görev süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (madde 40).
Masraf ve avans hakkı
Vekil, işi gereği gibi görmek için yaptığı giderleri ve verdiği avansları faiziyle birlikte isteyebilir (TBK madde 510). Yöneticinin bina için cebinden yaptığı zorunlu bir harcama, belgelendirildiği sürece ortak giderlerden karşılanır.
Temsil hakkı
Yönetici anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatı kabul eder, borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava açar ve icra takibi yapar (madde 35). Gider ve avans borcunu ödemeyen kat maliki hakkında dava ve icra takibi yöneticinin yanında her kat maliki tarafından da yapılabilir (madde 20). Mahkemece tespit edilen borç ödenmezse yöneticinin yazılı istemiyle borçlunun bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek tescil edilir (madde 22). Kurul kararlarının iptali için açılan davalar da kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilebilir; yönetici davayı bütün kat maliklerine duyurur (madde 38).
Görevden çekilme hakkı
Kat malikleri borç ve yükümlerini yöneticinin noter aracılığıyla yaptığı ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezse yönetici, tazminat ödemeden sözleşmesini feshederek yöneticilikten çekilebilir ve bu yüzden uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir (madde 40).
Örnek: Yönetici ücreti karar maddesi
Gündem maddesi ……: Yönetici ücreti
../../2026 tarihli toplantıda yönetici olarak seçilen ……’ya, ../../2026 tarihinden başlamak üzere görev süresi boyunca aylık …… TL ücret ödenmesine oy çokluğuyla karar verilmiştir.
Ücret ortak gider olarak işletme projesine yazılacak ve kat maliklerine arsa payı oranında dağıtılacaktır. Ücret her ayın …… gününe kadar yönetim banka hesabından ödenir.
Yönetici kat maliki olduğundan kendi bağımsız bölümüne düşen normal yönetim giderlerine katılmayacaktır / yarı oranında katılacaktır.
Yöneticinin bina adına yaptığı zorunlu harcamalar, belgesi sunulduğunda ilk ödeme döneminde kendisine iade edilir.
Katılanların adı soyadı, bağımsız bölüm numarası ve imzası (ret oyu verenler gerekçesiyle): ……
Yöneticiye ücret ödenmesinin vergi ve sigorta boyutu yöneticinin kat maliki ya da dışarıdan bir kişi veya şirket olmasına göre değişir; bu konuda bir mali müşavirle görüşmeniz önerilir.
Sık sorulan sorular
Yönetici görevlerini yönetim planı değiştirebilir mi?
Madde 35’teki liste “yönetim planında aksine hüküm olmadıkça” uygulanır; yönetim planı görevleri ayrıntılandırabilir ya da düzenleyebilir. Ancak kanunun emredici hükümleri, örneğin defterin notere kapattırılması, yönetim planıyla kaldırılamaz (madde 27 ve 36).
Yönetici hangi bankada hesap açar?
Kanun yalnız “muteber bir banka” der ve hesabın yönetici adına ama yönetici sıfatı gösterilerek açılmasını ister (madde 35). Banka seçimi ve imza düzeni kurul kararıyla belirlenebilir: Apartman Yönetimi Yetki Kararı Örneği.
Yönetici görevini kötüye kullanırsa ne olur?
Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (madde 38); kurul haklı sebeple onu her zaman değiştirebilir (madde 41). Kendisine teslim edilen parayı kendi yararına kullanmak gibi eylemler ayrıca güveni kötüye kullanma suçu (TCK madde 155) kapsamında değerlendirilebilir.
Yönetici ücret almak zorunda mı?
Hayır. Ücret bir haktır, zorunluluk değildir. Yönetici gönüllü çalışmayı kabul edebilir; bu durum karar defterine yazılmalıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya, vergi ve sigorta konularında bir mali müşavire danışmanız önerilir.