“Bizim binada kaç daire olursa yönetici seçmek zorunlu?” sorusunun cevabı kısadır: Binada sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması mecburidir (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 34). Kuralın kaynağı bir idari düzenleme değil, doğrudan kanunun kendisidir. Ancak cevabın pratikte iki ince noktası var: Kanun “daire” değil “bağımsız bölüm” der ve sekizden az bölümlü binaların da yönetilmesi gerekir. Bu yazıda bölümlerin nasıl sayılacağını, sekizden az bölümlü binalarda yönetimin nasıl yürüdüğünü ve kat irtifakı, tek malik, toplu yapı gibi özel durumları anlatıyoruz.
Sayılan şey daire değil, bağımsız bölüm
Kanuna göre bağımsız bölüm, binanın ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup bağımsız mülkiyete konu olan kısmıdır. Kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen ya da depo bu niteliği taşıyorsa bağımsız bölümdür (madde 1 ve 2). Bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan ona tahsis edilmiş yerler ise eklentidir ve ayrıca sayılmaz (madde 2). Bu yüzden sayımı göz kararıyla değil, tapudaki kat mülkiyeti kayıtlarına göre yapın.
- 6 daire + 2 dükkân: 8 bağımsız bölüm vardır; yönetici zorunludur.
- 7 daire, her daireye bağlı birer depo: Depolar eklenti olarak kayıtlıysa bağımsız bölüm sayısı 7’dir; yönetici zorunlu değildir.
- 7 daire + bodrumda tapuda ayrı kayıtlı bir depo: Depo bağımsız bölüm olarak kayıtlıysa sayı 8’dir; yönetici zorunludur.
- Aynı kişiye ait birden çok bölüm: Her bölüm ayrı sayılır. Bölümlerin kaçında kimin oturduğu ya da kiracı olup olmadığı sonucu değiştirmez.
Sekiz ve üzeri bölümlü binalar
Bu binalarda yönetici atanması bir tercih değil, kanuni zorunluluktur (madde 34). Yönetim ya kendi aralarından ya da dışarıdan seçilen tek bir kişiye ya da üç kişilik bir yönetim kuruluna verilir. Seçim, bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla yapılır; oy birliği gerekmez (madde 34). Eski bazı kaynaklarda geçen “yönetici oy birliğiyle seçilir” bilgisi yanlıştır. Çoğunluğun sayısal örnekle hesaplanışı için Apartman Yöneticisi Kaç Kişi ile Seçilir? yazımıza bakabilirsiniz.
Zorunluluğa rağmen yönetici atanmazsa iki sonuç doğar:
- Müşterek sorumluluk: Kanunun yöneticiye verdiği işlerin (kurul kararlarının uygulanması, bakım ve onarım, sigorta, avans toplanması, ödemeler, asansörün bakım ve kontrolleri gibi) yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (madde 35).
- Mahkeme yoluyla atama: Kat malikleri anlaşamaz ya da toplanıp bir yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi binaya bir yönetici atar. Mahkemenin atadığı yönetici altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa mahkeme değişikliğe izin verebilir (madde 34).
Sekizden az bölümlü binalar
Kanun bu binalarda yönetici atanmasını zorunlu tutmaz, ama binayı yönetimsiz de bırakmaz. Temel kural şudur: Bina kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere bu kurulca kararlaştırılır (madde 27). Bu nedenle küçük binalarda da şu kurallar aynen geçerlidir:
- Kurul yılda en az bir kez toplanır; yönetim planında zaman yoksa takvim yılının ilk ayında (madde 29).
- Kararlar noter onaylı karar defterine yazılır ve imzalanır (madde 32).
- Her kat maliki ortak giderlere katılmakla yükümlüdür; geciken ödemelerde aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı işler (madde 20).
- Ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir ya da icra takibi yapabilir (madde 20).
Kat malikleri isterse sekizden az bölümlü binada da yönetici seçebilir; kanun yönetimin bir kişiye ya da üç kişilik kurula verilebileceğini, bina büyüklüğüne bakmaksızın düzenler (madde 34). Uygulamada bu çoğu zaman yararlıdır, çünkü toplanan paraların yatırılacağı banka hesabı kanunda yönetici adına, yönetici sıfatı gösterilerek açılan bir hesap olarak tarif edilir (madde 35). Yönetici seçilmemiş bir binada bankalar hesap açarken farklı belgeler isteyebilir. Seçilen kişi, zorunluluk olmasa da yönetici sıfatıyla kanundaki yetki ve sorumluluklara sahip olur.
Özel durumlar
Bütün bölümler tek bir kişiye aitse
Binanın bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır (madde 34). Bölümlerden biri satıldığında kat malikleri kurulu oluşur ve bölüm sayısı sekiz veya üzerindeyse yönetici seçimi gündeme gelir.
Kat mülkiyetine geçilmemiş binalar
Tapuda kat irtifakı kurulmuş ama kat mülkiyetine geçilmemiş binalarda, yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (madde 17). Yapı henüz tamamlanmamışsa kat irtifakı sahipleri, tamamlanması için kendi aralarından ya da dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilir (madde 17).
Hisseli tapulu binalar
Tapuda kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış, bina bütünüyle paylı (hisseli) mülkiyete konu ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yönetim hükümleri doğrudan uygulanmaz; bu durumda Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyete ilişkin hükümleri devreye girer. Böyle bir binada yönetim düzeni için hukukçuya danışmanızı öneririz.
Bloklu siteler
Toplu yapı kapsamındaki bloklar kendi sorunları ve yalnız o bloğa ait ortak yerler için blok kat malikleri kurulunca yönetilir (madde 69). Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe blok kurulu blok için yönetici ve denetçi atar; sitenin bütün ortak yer ve tesisleri için yöneticiyi ise toplu yapı temsilciler kurulu atar (madde 71). Ayrıntılar: Site Yönetim Kurulu Kaç Kişiden Oluşur?
Eski metinlerde sık görülen yanlışlar
- “Yönetici zorunluluğu Tapu ve Kadastro yönetmeliğinden gelir.” Hayır; sekiz bölüm kuralı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesindedir.
- “Seçilen yönetici tapu müdürlüğüne bildirilir.” Kanunda böyle bir bildirim yükümlülüğü yoktur. Kanunun istediği, yöneticinin adı soyadı ile iş ve ev adresinin bina girişine çerçeve içinde asılmasıdır (madde 34).
- “Yönetim planı her seçimde yeniden hazırlanır.” Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve ancak bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir (madde 28). Seçimde yenilenen yönetim planı değil, yöneticidir.
Örnek: Küçük apartmanda yönetici seçimi kararı
Sekizden az bölümlü bir binada kat malikleri yönetici seçmeye karar verirse karar defterine şöyle bir madde yazılabilir.
Gündem maddesi ……: Yönetim şeklinin belirlenmesi ve yönetici seçimi
…… Apartmanında (Ada ……, Parsel ……) toplam …… bağımsız bölüm bulunmaktadır. 634 sayılı Kanunun 34. maddesine göre yönetici atanması zorunlu olmamakla birlikte, kat malikleri binanın yönetiminin bir yöneticiye verilmesini görüşmüştür.
Yapılan oylamada ……, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunun oyuyla (…… bağımsız bölümden …… kabul; kabul edenlerin arsa payı toplamı ……/……) ../../2026 tarihinden itibaren bir yıl süreyle yönetici seçilmiştir.
Yönetici; aylık …… TL aidatı her ayın …… gününe kadar toplamak, toplanan paraları yönetici sıfatıyla açtıracağı banka hesabında tutmak, ortak giderleri ödemek ve yıl sonunda kat malikleri kuruluna hesap vermekle görevlendirilmiştir. Yöneticiye ücret ödenmeyecek / aylık …… TL ücret ödenecektir.
Katılan kat maliklerinin adı soyadı, bağımsız bölüm no ve imzaları: ……
Toplantının diğer gündem maddeleri için Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği yazımızdaki şablonu kullanabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
7 daireli apartmanda yönetici seçmek yasak mı?
Hayır. Zorunluluk sekiz ve üzeri bağımsız bölüm için getirilmiştir; daha küçük binalarda kat malikleri isterse yönetici ya da üç kişilik yönetim kurulu seçebilir (madde 34).
Yönetici seçilmezse para cezası var mı?
Kanunda yönetici atanmamasına bağlanmış ayrı bir idari para cezası yoktur. Sonuç, yöneticinin yapacağı işlerden kat maliklerinin müştereken sorumlu olmasıdır (madde 35). Kanundaki idari para cezası, yöneticinin bilgilerinin bina girişine asılmaması hâline ilişkindir (madde 34).
Kiracılar bölüm sayısına dahil mi?
Sayılan şey kişiler değil, bağımsız bölümlerdir. Bölümde malikin mi kiracının mı oturduğu sayıyı değiştirmez. Kiracı kat malikleri kurulunun üyesi değildir; kat malikinden vekâlet alırsa onun adına oy kullanabilir.
Yönetici kat maliki olmak zorunda mı?
Hayır. Kanun yöneticinin kat maliklerinin kendi aralarından ya da dışarıdan seçilebileceğini söyler (madde 34). Ayrıntılar: Apartmana Dışarıdan Yönetici Nasıl Atanır?
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.