Rezidanslar, resepsiyonu, güvenliği, havuzu, spor salonu ve çoğu zaman concierge hizmetiyle otel konforunu konutla birleştiren yapılardır. Bu konfor, yönetim tarafında da kendine özgü sorular doğurur: Aidat neden bu kadar yüksek, kim belirliyor, hangi kalem kime nasıl paylaştırılıyor? Yönetim şirketiyle sözleşme nasıl kurulmalı? Bir daire günlük kiraya verilebilir mi, ofis olarak kullanılabilir mi? Bu yazıda rezidans yöneticilerinin ve kat maliklerinin en sık sorduğu bu soruları yürürlükteki mevzuata göre cevaplıyoruz.
Rezidans hangi kanuna tabidir?
Pazarlama dilinde “rezidans” denmesi, yapının hukuki niteliğini değiştirmez. Bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulmuşsa rezidans da sıradan bir apartman ya da site gibi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabidir. Yalnız kat irtifakı bulunan yapılarda da, yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (madde 17). Birden çok bloktan ve ortak sosyal tesislerden oluşan projelerde, kat mülkiyeti toplu yapı olarak kurulmuşsa toplu yapı hükümleri (madde 66 ve devamı) uygulanır.
Tapuda otel ya da turizm tesisi niteliğiyle kayıtlı yapılar farklı bir rejime tabi olabilir. Bu nedenle ilk adım, tapu kaydında bağımsız bölümlerin niteliğine (mesken, işyeri vb.) bakmaktır. Bu kayıt, günlük kiralama kuralları bakımından da önemlidir: 7464 sayılı Kanun yalnız tapuda konut amaçlı kayıtlı bölümleri kapsar.
Asıl belirleyici: yönetim planı
Rezidanslarda yönetim planı, sıradan apartmanlara göre çok daha ayrıntılı olur ve genellikle projeyi geliştiren firma tarafından hazırlanır. Kanuna göre yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretini ve yönetime ait diğer hususları düzenler; bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve sonradan malik olanları da bağlar (madde 28). Değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir; toplu yapılarda ise toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır (madde 28 ve 70).
Rezidans aidatı neden yüksek?
Rezidans aidatını yükselten şey, çoğu zaman tek bir kalem değil, sürekli çalışan hizmetlerin toplamıdır:
- Personel: 7/24 resepsiyon ve güvenlik, teknik ekip, temizlik ekibi, concierge.
- Sosyal tesis işletmesi: Havuzun ısıtılması ve su arıtımı, spor salonu ekipmanı, spa ve benzeri alanların enerji ve bakım giderleri.
- Teknik sistemler: Asansörler (aylık bakım ve yıllık kontrol yöneticinin kanuni görevidir, madde 35/l), merkezi ısıtma-soğutma, jeneratör, yangın ve güvenlik sistemleri.
- Yönetim şirketi ücreti ve sigorta.
Aidatın tutarını yönetim ya da yönetim şirketi kendi başına belirleyemez. Bir yıllık tahmini gelir-gider tutarlarını ve her malike düşecek payı gösteren işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici bir proje yapar ve bu proje en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır. Yürürlükte bir proje varken hazırlanan geçici projede artış, bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz (madde 37). Aidatın nasıl hesaplandığını görmek isteyen malik, işletme projesine ve yöneticinin yıllık hesabına (madde 39) bakmalıdır.
Giderler malikler arasında nasıl paylaştırılır?
Kanunun varsayılan kuralı şudur: Aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılınır (madde 20). Rezidanslarda yönetim planı bu düzeni sıklıkla değiştirir; örneğin zemin kattaki dükkânlar için ayrı bir paylaşım öngörebilir.
Sık rastlanan bir itiraz, “havuzu ya da spor salonunu kullanmıyorum, payını ödemem” itirazıdır. Kanun bunu açıkça reddeder: Kat maliki ortak yer ve tesislerdeki kullanma hakkından vazgeçerek ya da bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz (madde 20).
Ortak giderle kişisel hizmet bedelini ayırmak da önemlidir. Daire içi temizlik, çamaşır, transfer gibi yalnız talep eden malike verilen hizmetler, uygulamada aidata eklenmeden ayrıca faturalandırılır. Bu ayrım yönetim planında ya da genel kurul kararında açıkça yazılmazsa “aidata gizli kalem eklendi” itirazları kaçınılmaz olur.
Profesyonel yönetim şirketiyle çalışmak
Kanun, kat maliklerinin yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebileceğini söyler; sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması mecburidir. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır (madde 34). Kanun “bir kimse” der; rezidanslarda bu kimsenin bir yönetim şirketi olması uygulamada yaygındır.
Şirketle sözleşme yaparken şunlara dikkat edin:
- Hizmet kapsamı ve personel sayısı yazılı olsun; “gerekli görülen hizmetler” gibi açık uçlu ifadelerden kaçının.
- Ücret ve artış yöntemi belirli olsun; ücret yönetim planında ya da sözleşmede yoksa yönetici yine de uygun bir ücret isteyebilir (madde 40).
- Teminat: Sözleşmede şart koşulabilir; şart yoksa ancak haklı bir sebep çıkarsa kurul teminat isteyebilir (madde 34).
- Banka hesabı: Toplanan paralar yönetici sıfatı gösterilerek açılan hesapta tutulmalıdır (madde 35/j); site paralarının şirketin kendi hesaplarına karışması ciddi bir risk işaretidir.
- Hesap verme ve fesih: Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (madde 38), yılda bir hesap verir; kat maliklerinin yarısı isterse ara dönemde de hesap göstermek zorundadır (madde 39). Kurul haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (madde 41).
Denetimi şirkete bırakmayın: Kat malikleri kurulu, kendi aralarından bir denetçi ya da üç kişilik bir denetim kurulu seçebilir (madde 41). Dışarıdan yönetici atamanın adımları için Apartmana Dışarıdan Yönetici Nasıl Atanır?, denetimin nasıl yapılacağı için Apartman Denetimi Nasıl Yapılır? yazılarımıza bakabilirsiniz.
Rezidansta daire günlük kiraya verilebilir mi?
Konutların en fazla yüz gün süreyle kiralanması, 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamındadır (Resmî Gazete 02.11.2023; ilgili hükümler 01.01.2024’te yürürlüğe girdi). Tek seferde yüz günden uzun kiralamalar bu kanunun dışındadır (madde 1). Ancak her biri yüz günden uzun sözleşmelerle de olsa aynı konutu ilk sözleşmeden itibaren bir yıl içinde dörtten fazla kiraya verenlere idari para cezası öngörülmüştür (madde 4/1-g). Temel kurallar şunlardır:
- Kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması ve konutun girişine plaket asılması zorunludur (madde 3/1).
- Başvuruda, bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınmış uygunluk kararı sunulmalıdır. Birden çok binadan oluşan sitelerde bu karar yalnız dairenin bulunduğu bina için aranır ve izin belgesinin örneği site yönetimine iletilir (madde 3/3).
- Üçten fazla bağımsız bölümlü binalarda aynı kiraya veren adına en fazla yüzde yirmi beşlik kısım için izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kişi adına aynı binada beşten fazla bölüm için izin istenirse işyeri açma ve çalışma ruhsatı da aranır; bina bir sitedeyse ayrıca sitedeki tüm kat maliklerinin oy birliği kararı gerekir (madde 3/4).
- Konutu kendisi oturmak için kiralayan kiracının onu turizm amaçlı olarak başkalarına kiraya vermesi yasaktır (madde 3/7). İzinsiz kiralamaya yüksek idari para cezaları uygulanır (madde 4).
Rezidanslar için önemli istisna: Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânları olan; sağlık, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği yüksek nitelikli konutlarda, oy birliği kararı ve yüzde yirmi beş sınırı aranmadan izin belgesi düzenlenebilir. Bu yapılarda kiralama bir konut işletmesi eliyle de yapılabilir; bu durumda izin belgesi işletmeyi yapan şirket adına düzenlenir (madde 3/10). Kısacası rezidansınızda günlük kiralamanın mümkün olup olmadığı, büyük ölçüde yönetim planında bu yönde bir hüküm bulunup bulunmadığına bağlıdır.
Yönetim planında böyle bir hüküm yoksa ve kat malikleri genel kurala göre karar verecekse, aşağıdaki örnek metin başlangıç noktası olarak kullanılabilir. Bakanlığın başvuru sırasında istediği belge biçimini ayrıca kontrol edin.
…… REZİDANSI …… BLOK KAT MALİKLERİ KURULU KARARI
Tarih: ../../2026 · Karar No: ……
Binada bulunan …… adet bağımsız bölümün tüm malikleri toplantıya katılmıştır.
Gündem: …… numaralı bağımsız bölümün maliki …… tarafından, 7464 sayılı Kanun kapsamında turizm amaçlı kiralama izin belgesi alınması talebi.
Karar: …… numaralı bağımsız bölümde turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun olduğuna, izin belgesi alındığında bir örneğinin yönetime teslim edilmesine, kullanıcıların yönetim planı ve bina kurallarına uymasından bağımsız bölüm malikinin sorumlu olduğuna tüm kat maliklerinin oy birliğiyle karar verilmiştir.
Kat malikleri (ad-soyad, bağımsız bölüm no, imza): ……
Daire ofis ya da dükkân olarak kullanılabilir mi?
Rezidanslar çoğu zaman karma kullanımlıdır: Aynı projede tapuda mesken ve işyeri olarak kayıtlı bölümler bulunabilir. Tapuda mesken olarak gösterilen bir bölümde kahvehane, bar, kulüp gibi eğlence ve toplantı yerleri, lokanta, pastane gibi gıda yerleri ve imalathane, dükkân, galeri gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oy birliğiyle vereceği kararla açılabilir. Hastane, klinik, poliklinik gibi kuruluşlar ise mesken, iş ya da ticaret yeri olarak gösterilen hiçbir bağımsız bölümde kurulamaz; klinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu yasağın dışındadır (madde 24). Kanunda sayılmayan büro kullanımları ise somut olaya ve yönetim planına göre değerlendirilir; yönetim planında kullanım amacına dair hükümler belirleyicidir (madde 28).
Sosyal tesis kuralları ve ücretlendirme
Havuz, spor salonu ve benzeri alanlar ortak yer ya da ortak tesis niteliğindedir. Kat malikleri bunları kullanırken doğruluk kurallarına ve yönetim planına uymak zorundadır; bu yükümlülük kiracılar ve bölümden sürekli yararlananlar için de geçerlidir (madde 18). Kullanım saatleri, misafir kabulü, rezervasyon gibi kurallar yönetim planında ya da genel kurul kararıyla belirlenmelidir. Ortak yerlerin kullanımını kolaylaştıran faydalı yenilik ve ilaveler sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır (madde 42).
Aidat borcu olan malike sosyal tesisi kapatmak gibi yaptırımların kanunda açık bir dayanağı yoktur; bu tür uygulamalar uyuşmazlık konusu olabilir. Yönetimin yaptırım yetkisinin sınırları için Apartman Yönetimi Dairelere Ceza Verebilir mi? yazımıza bakabilirsiniz.
Aidat ödenmezse ne olur?
Rezidansta da kurallar aynıdır: Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder; yönetici ya da kat maliklerinden her biri dava açabilir ve icra takibi yapabilir (madde 20). Kiracı da kira bedeliyle sınırlı olarak müteselsilen sorumludur; borç bu yolla alınamazsa mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescil edilebilir (madde 22). Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu md.68/1'de sayılan belgelerden kabul edilir; bu sayede borçlunun itirazının kaldırılması istenebilir (madde 37). Tahsil sürecinin ayrıntıları için Apartman Yöneticisi Aidat Toplamak Zorunda mı? yazımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Rezidans yönetim şirketini değiştirmek mümkün mü?
Evet. Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır ve haklı bir sebep çıkarsa kurul onu her zaman değiştirebilir (madde 34 ve 41); yalnız sulh mahkemesince atanan yönetici altı ay dolmadan mahkeme izni olmaksızın değiştirilemez (madde 34). Sözleşmedeki fesih ve devir hükümlerini önceden okuyun; devirde hesapların, banka hesabının ve belgelerin eksiksiz teslimini tutanağa bağlayın.
Yönetim planındaki gider paylaşımı haksızsa ne yapılabilir?
Yönetim planı beşte dört çoğunlukla, toplu yapılarda ise üçte iki oranında temsilciler kurulu oyuyla değiştirilebilir (madde 28 ve 70). Kat maliklerinin mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Günlük kiralanan dairenin misafirleri site kurallarına uymak zorunda mı?
Evet, uymaları beklenir. KMK, kat maliklerinin borçlarını bağımsız bölümden devamlı olarak yararlananlara da uygular (madde 18); en fazla yüz günlük kısa konaklamaların bu kapsamda sayılıp sayılmayacağı tartışmalı olduğundan kuralların kiralama sözleşmesine ve ilanına yazılması önerilir. İzin belgesi sahibi de kimlik bildirme yükümlülüğünden sorumlu tutulur (7464 sayılı Kanun madde 3/8). Uygulamada kuralların ihlalinden doğan uyuşmazlıklarda muhatap, daireyi kiraya veren maliktir ya da izin belgesi bir konut işletmesi adına düzenlenmişse o şirkettir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.