Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), apartman ve site yöneticisine aidattan banka hesabına, karar defterinden işletme projesine kadar açık yükümlülükler yükler. Bu yükümlülükleri yerine getirmek yöneticinin ve kat malikleri kurulunun işidir; hiçbir yazılım bunu kendi başına yapamaz. Ancak doğru kurulmuş bir kayıt düzeni, kanunun istediği belgeleri hazırlamayı, hesap vermeyi ve takibi büyük ölçüde kolaylaştırır. Bu yazıda KMK’nın yöneticiden beklediği başlıca işleri madde madde özetliyor, her birinin yanında Dijiyon’daki ilgili araçları gösteriyoruz. Bu yazı Dijiyon ekibi tarafından hazırlanmıştır.
1. Aidat, avans ve gecikme tazminatı (KMK md.20)
KMK’nın 20. maddesine göre kat malikleri, aralarında başka bir anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ise arsa payı oranında katılır. Bir kat maliki ortak yerlerden yararlanmadığını ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz.
Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı öder. Yargı kararlarına göre yönetim planı bu oranı yükseltemez, yalnız daha düşük bir oran öngörebilir. Ödemeyen kat malikine karşı yönetici ya da diğer kat malikleri dava açabilir veya icra takibi yapabilir.
Dijiyon’da karşılığı:
- Aidatlar otomatik borçlandırılır. Dağıtımı arsa payına, eşit paylaşıma ya da kişi başına göre seçersiniz; borçlandırma blok, kat ve bölüm bazında yapılır, hatalı bir borçlandırma geri alınabilir.
- Gecikme tazminatı KMK md.20’ye göre aylık en çok yüzde 5 üzerinden hesaplanır; yönetim planınızda daha düşük bir oran varsa o oranı ve günlük ya da aylık hesap tekniğini ayarlardan siz belirlersiniz.
- Ödemeyen bölümler için icra süreçlerini kayıt altında tutmak üzere İcra Takip ekranı pakete dahildir.
2. İşletme projesi (KMK md.37 ve md.35/d)
İşletme projesi, sitenin bir yıllık bütçesidir. KMK’nın 37. maddesine göre projede özellikle şunlar gösterilir: bir yıllık yönetimin tahmini gelir ve gider tutarları, giderlerden her kat malikine md.20 esaslarına göre düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı.
7579 sayılı Kanunla 2026’da yapılan değişiklikten sonra işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar. Proje kat maliklerine ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen ya da değiştirilerek kabulü için genel kurulda karar alınır. Mevcut bir işletme projesi varken hazırlanan geçici projede öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelini Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. madde uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artıramaz. Kesinleşen işletme projeleri, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden sayılır; bu da aidat alacağının takibinde önemlidir.
Yönetim planında başka bir zaman gösterilmemişse yönetici, her takvim yılının ilk ayı içinde, işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplar (md.35/d).
Dijiyon’da karşılığı: İşletme projesini hazırlarken en sağlam dayanak geçen yılın gerçekleşen rakamlarıdır. Dijiyon’da gelir-gider kayıtları, mizan ve bilanço arka planda kendiliğinden güncellenir; gider kalemlerinin yıllık seyrini grafik raporlama ekranlarında izleyebilirsiniz. Onaylanan tutar üzerinden aylık avanslar otomatik borçlandırılır. Projeyi kat maliklerine duyurmak için duyuru, SMS, WhatsApp ve e-posta tek ekrandan gönderilir; kimin okuduğu ve onayladığı görülür. Ancak kanunun aradığı bildirim biçimi imza karşılığı ya da taahhütlü mektuptur; dijital duyuru bunu tamamlar, yerine geçmez.
Aidat artışının nasıl hesaplanacağını 2026 Apartman Aidat Zam Oranı Nasıl Hesaplanır? yazımızda ayrıca ele aldık.
3. Yönetici sıfatıyla banka hesabı (KMK md.35/j)
Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici, topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde çekmek için muteber bir bankada kendi adına, ancak yönetici sıfatı gösterilerek hesap açtırır. Bu kural, sitenin parasının yöneticinin kişisel parasıyla karışmasını önler ve her hareketin banka kaydıyla izlenebilmesini sağlar. Bankaların hesap açarken genellikle istediği yetki kararı için Apartman Yönetimi Yetki Kararı Örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Dijiyon’da karşılığı: Kasa, banka ve kredi kartı tahsilatları tek ekranda toplanır. Banka hareketleri içe aktarılıp ilgili bölümlerin borçlarıyla eşleştirilir; anlaşmalı bankalarla eşleşme otomatik yapılır. Böylece banka hesabındaki her giriş, hangi bölümün hangi borcunu kapattığıyla birlikte görünür.
4. Karar defteri ve belgelerin saklanması (KMK md.32 ve md.36)
Kat malikleri kurulu kararları, sayfaları (1)’den başlayarak sırayla numaralı ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler gerekçelerini belirterek imza atar (md.32).
Yönetici ayrıca kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri aynı deftere tarih sırasıyla yazmak, defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer belgeleri bir dosyada saklamak zorundadır. Defter, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılır (md.36). Bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye kanunda yaptırım öngörülmüştür.
Dijiyon’da karşılığı: Panelde karar defteri ve genel kurul ekranları bulunur; gelir-gider kayıtları tarih sırasıyla tutulur ve raporlar antetli Excel ve PDF olarak alınabilir. Bu çıktılar defteri düzenli doldurmayı ve belgeleri bir arada tutmayı kolaylaştırır. Bununla birlikte noter tasdikli fiziki defter kanuni bir zorunluluktur; dijital kayıt onun yerine geçmez.
Karar metni hazırlarken Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği yazımızdaki şablonları kullanabilirsiniz.
5. Hesap verme ve denetim (KMK md.38 ve md.41)
Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (md.38). Vekâlet hükümleri gereği vekil, yaptığı işin hesabını vermek ve aldıklarını teslim etmekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu md.508). Yöneticiyi denetleme yetkisi kat malikleri kurulundadır; kurul dilerse kat maliklerinden, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla bir denetçi ya da üç kişilik bir denetim kurulu seçebilir (md.41). Denetimin nasıl yürütüleceğini Apartman Denetimi Nasıl Yapılır? yazımızda anlattık.
Dijiyon’da karşılığı: Mizan, bilanço ve defteri kebir otomatik oluşur; denetçiye ya da genel kurula sunulacak gelir-gider tabloları bu kayıtlardan antetli Excel ya da PDF olarak alınabilir. Kat malikleri borçlarını ve ödemelerini kendi ekranlarından görebilir; telefon numarası ya da T.C. kimlik numarasıyla borcunu sorgulayan sakin, kredi kartıyla taksitli ödeme yapabilir ve dekontu anında düşer (Aidat Öde). Muhasebe ekranlarının ayrıntısı Muhasebe sayfasında.
6. Toplantıya çağırma ve kurulla iletişim (KMK md.29 ve md.35/k)
Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak yöneticinin görevlerindendir (md.35/k). Olağan toplantı yönetim planında belirtilen zamanda, böyle bir zaman yoksa takvim yılının ilk ayında yapılır; toplu yapılarda ise en geç iki yılda bir yapılır. Önemli bir sebeple yapılacak olağanüstü toplantı için çağrı, sebebi bildirilerek en az 15 gün önceden bütün kat maliklerine imzalatılan bir çağrıyla ya da taahhütlü mektupla yapılır; uygulamada olağan toplantı çağrısında da aynı usul izlenir. İlk çağrıda, çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; iki toplantı arasında en az yedi gün bulunur (md.29). Hazır metin için Apartman Genel Kurul Çağrı İlanı Örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Dijiyon’da karşılığı: Çağrıyı SMS, WhatsApp ve e-postayla aynı anda duyurabilir, kimin okuduğunu görebilirsiniz. Yönetime özel web sitesi de pakete dahil olduğu için duyurular orada da yayımlanabilir. Kanunun olağanüstü toplantı için aradığı usul imzalı çağrı ya da taahhütlü mektuptur; dijital duyuru bunu tamamlar, yerine geçmez.
Özet tablo: yükümlülük ve araç
- md.20 aidat ve gecikme tazminatı: otomatik borçlandırma, ayarlanabilir gecikme hesabı.
- md.37 işletme projesi: gerçekleşen gelir-gider raporları, avansların otomatik borçlandırılması.
- md.35/j banka hesabı: banka hareketi içe aktarma ve eşleştirme.
- md.32 ve md.36 defter ve belgeler: karar defteri ekranı, tarih sıralı gider kaydı, Excel ve PDF çıktı.
- md.38 ve md.41 hesap verme: otomatik mizan, bilanço ve defteri kebir.
- md.35/i takip: icra takip ekranı.
Dijiyon’u nasıl deneyebilirsiniz?
Dijiyon bulut tabanlıdır; apartman, site, rezidans, iş merkezi ve yönetim şirketleri gibi farklı yapılar için kullanılır. Hesap açma sayfasından 10 gün boyunca, kredi kartı gerekmeden ve bütün özellikler açık olarak ücretsiz deneyebilirsiniz. Mevcut kayıtlarınız uzman ekip tarafından ücretsiz aktarılır ve aktarım sonrası bakiyelerin birebir tuttuğu kontrol edilir. Kurulum ve eğitim pakete dahildir; haftanın altı günü telefonla ve panel içi destek hattıyla destek alabilirsiniz. Önce görmek isterseniz iletişim sayfasından ücretsiz demo isteyebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Bir yazılım kullanmak KMK’ya uyumu tek başına sağlar mı?
Hayır. Kanuni yükümlülükleri yönetici ve kat malikleri kurulu yerine getirir. Yazılım; borçlandırma, gecikme hesabı, kayıt ve raporlama gibi işleri düzenli ve izlenebilir hâle getirerek bu yükümlülükleri yerine getirmeyi kolaylaştırır.
Karar defteri yalnız dijital tutulabilir mi?
KMK md.32, sayfaları numaralı ve noter mührüyle tasdikli bir defter ister; md.36 da bu defterin yıl sonundan itibaren bir ay içinde notere kapattırılmasını öngörür. Dijital kayıtlar defteri hazırlamayı kolaylaştırır ama tasdikli defterin yerine geçmez.
İşletme projesini SMS ya da WhatsApp ile bildirmek yeterli mi?
Kanun, projenin imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilmesini öngörür. Dijital duyuru kat maliklerinin bilgiye hızla ulaşması için yararlıdır, ancak kanuni bildirimin yerine geçtiğini varsaymayın.
Gecikme tazminatını yönetim planında daha yüksek belirleyebilir miyiz?
Hayır. KMK md.20 aylık yüzde 5 oranını öngörür; yargı kararlarına göre yönetim planı yalnız daha düşük bir oran öngörebilir. Dijiyon’da oran bu sınır içinde ayarlanır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.