Konut sahiplerinin her yıl karşılaştığı iki belediye vergisi vardır: emlak vergisi ve çevre temizlik vergisi (ÇTV). İkisi de belediyeye ödenir, ama mükellefi, hesaplanma biçimi ve ödeme zamanı farklıdır. 2026 ayrıca dört yılda bir yenilenen vergi değerlerinin uygulanmaya başladığı yıldır; bu yüzden birçok malik bu yıl tutarların belirgin biçimde arttığını gördü.
Bu yazıda 2026’da geçerli oranları ve tutarları, getirilen artış sınırını, ödeme tarihlerini ve apartman ile site yönetimlerini ilgilendiren noktaları anlatıyoruz. Emlak vergisinin ikinci taksiti için son gün 30 Kasım 2026’dır.
Kısaca: iki vergi arasındaki fark
| Konu | Emlak vergisi | Çevre temizlik vergisi |
|---|---|---|
| Dayanak | 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu | 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu, mükerrer 44. madde |
| Kim öder? | Taşınmazın maliki | Binayı kullanan (konutta kiracı da olabilir) |
| Neye göre hesaplanır? | Taşınmazın emlak vergi değeri | Konutta su tüketimi; işyerinde binanın grubu ve derecesi |
| Ne zaman ödenir? | Yılda iki taksit: Mart–Mayıs ve Kasım | Konutta su faturasıyla her ay; işyerinde emlak vergisi taksitleriyle |
2026’da emlak vergisinde ne değişti?
Emlak vergisine esas arsa ve arazi birim değerleri dört yılda bir yeniden takdir edilir; 2025’te yapılan takdirler 2026’dan itibaren uygulanmaya başladı. Yeni değerlerin bazı bölgelerde çok yüksek artışlara yol açmaması için 7566 sayılı Kanunla Emlak Vergisi Kanunu’nun geçici 23. maddesi yeniden düzenlendi (Resmî Gazete, 19 Aralık 2025):
- Artış sınırı: 2026 için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez. Yani 2026 vergi değeri, 2025 değerinin en fazla üç katı olabilir.
- Kapsam: Sınır konut, işyeri ve arsa ayrımı yapmadan bina ve arazi vergi değerlerinin tamamına uygulanır.
- 2027 ve sonrası: Vergi değerleri her yıl yeniden değerleme oranının tamamı kadar artar; daha önce bu artış oranın yarısı kadardı. 2027–2029’da hesap, 2026’da sınırlanan değerler üzerinden yapılır.
Örnek: Büyükşehirdeki bir konutun 2025 vergi değeri 1.000.000 TL ise, 2026 için 3.500.000 TL takdir edilmiş olsa bile vergi en fazla 3.000.000 TL üzerinden hesaplanır.
Emlak vergisi oranları
Oranlar 2026’da değişmedi. Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar içinde oranlar yüzde 100 artırımlı uygulanır (1319 sayılı Kanun madde 8 ve 18):
| Taşınmaz | Diğer belediyeler | Büyükşehirler |
|---|---|---|
| Konut (mesken) | Binde 1 | Binde 2 |
| İşyeri ve diğer binalar | Binde 2 | Binde 4 |
| Arsa | Binde 3 | Binde 6 |
| Arazi | Binde 1 | Binde 2 |
Hesaplama örneği
Vergi, emlak vergi değeri ile oranın çarpılmasıyla bulunur. Yukarıdaki örnekte büyükşehirdeki konut için:
- 2025 vergisi: 1.000.000 TL × binde 2 = 2.000 TL
- 2026 vergisi: 3.000.000 TL × binde 2 = 6.000 TL; her taksit 3.000 TL
Kendi taşınmazınızın vergi değerini ve borcunu belediyenizin internet sitesinden ya da e-Devlet’teki belediye hizmetlerinden öğrenebilirsiniz.
Ödeme tarihleri ve gecikme
Emlak vergisi yılda iki eşit taksitte ödenir (1319 sayılı Kanun madde 30):
- Birinci taksit: Mart, Nisan ve Mayıs aylarında. 2026’da son gün, 31 Mayıs pazara denk geldiği için 1 Haziran 2026’ydı.
- İkinci taksit: Kasım ayında. 2026’da son gün 30 Kasım 2026, pazartesi.
Süresinde ödenmeyen taksite 6183 sayılı Kanun’a göre gecikme zammı uygulanır; 13 Kasım 2025’ten beri bu oran aylık yüzde 3,7’dir. Ödeme belediye veznelerinden, belediyelerin internet sitelerinden, e-Devlet’ten ya da anlaşmalı bankalardan yapılabilir.
Kimler emlak vergisi ödemez?
Türkiye genelinde brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek konutu olanlardan; hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, geliri yalnızca sosyal güvenlik kurumlarından aldığı aylıktan ibaret olanlar (örneğin başka geliri olmayan emekliler), gaziler, engelliler ile şehitlerin dul ve yetimleri için konut vergisi oranı sıfır uygulanır (1319 sayılı Kanun madde 8’e dayanan Bakanlar Kurulu kararı). Konuta hisseyle sahip olanlarda hisseye düşen kısım için geçerlidir; yazlık gibi dinlenme amaçlı konutlarda uygulanmaz. Kira veya faiz gibi başka geliri olan emekliler bu imkândan yararlanamaz. Sıfır oran için belediyeye başvurmak gerekir.
Bina vergi değeri 2026 için 17.711.000 TL’yi aşan konutlar ayrıca değerli konut vergisi kapsamına girebilir. Türkiye’de tek konutu olanlar bu vergiden muaftır; birden fazla konutu olanlarda en düşük değerli konut muaftır. Bu vergi belediyeye değil, ertesi yılın 20 Şubat’ına kadar vergi dairesine beyan edilir ve Şubat ile Ağustos aylarında iki taksitte ödenir.
Taşınmaz satılırsa ya da kiralanırsa
- Satış: Satış yılının emlak vergisinin tamamını satan öder. Alan kişi, satışı izleyen yıldan itibaren mükellef olur. 2026’daki üç kat sınırı, malik değişse de yeni malik için uygulanmaya devam eder.
- Kira: Emlak vergisi malikin borcudur; kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça kiracı ödemez. Konuttaki çevre temizlik vergisi ise su faturasıyla birlikte geldiği için fiilen binayı kullanan kiracı tarafından ödenir.
Çevre temizlik vergisi 2026 tutarları
Çevre temizlik vergisi, belediyenin çöp toplama ve çevre temizliği hizmetinden yararlanan binalardan alınır. 2026 tutarları, 2025 yeniden değerleme oranı olan yüzde 25,49 esas alınarak Belediye Gelirleri Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 59) ile belirlendi.
Konutlar
Konutlarda vergi, su tüketimine göre hesaplanır ve su faturasına eklenir:
| Belediye | Metreküp başına (2026) |
|---|---|
| Büyükşehir belediyeleri | 4 TL |
| Diğer belediyeler | 3 TL |
| Kalkınmada öncelikli yöreler ve nüfusu 5.000’den az belediyeler (büyükşehir sınırları içindekiler hariç) | 1,50 TL |
Örnek: Büyükşehirde ayda 15 metreküp su kullanan bir konut için aylık çevre temizlik vergisi 15 × 4 = 60 TL’dir. Su tüketmeyen, kullanılmayan bir konut için konut çevre temizlik vergisi doğmaz. Suyunu şebeke dışından (örneğin kuyudan) karşılayan ama kullanılan konutlarda vergi, işyeri tarifesinin 7. grubu üzerinden alınır.
İşyerleri
İşyerlerinde vergi su tüketimine bağlı değildir. Tutar, belediye meclisinin binayı yerleştirdiği gruba (1–7) ve dereceye (1–5) göre yıllık sabit olarak belirlenir. 2026’da yıllık tutarlar büyükşehirlerde 375 TL ile 43.750 TL, diğer belediyelerde 300 TL ile 35.000 TL arasındadır. İşyerlerinin çevre temizlik vergisi her yıl emlak vergisinin taksit dönemlerinde (Mart–Mayıs ve Kasım) ödenir.
Apartman ve site yönetimleri için önemli noktalar
- Bağımsız bölümün emlak vergisi yönetimin işi değildir. Her kat maliki kendi bağımsız bölümünün vergisinden sorumludur; yönetim bu vergiyi aidata ekleyemez, toplamakla da yükümlü değildir.
- Ortak kullanımdaki yerler ayrıca vergilendirilmez. Kapıcı dairesi, sığınak, bahçe gibi ortak kullanımdaki yerler için ayrı vergi değeri takdir edilmez; bunlar bağımsız bölümlerin değerine arsa payları oranında dâhil edilir. Ancak dükkân veya daire gibi ayrıca kullanılabilen, örneğin kiraya verilen bir ortak yer, kat malikleri tarafından payları oranında ayrıca bildirilir ve vergilendirilir.
- Ortak su sayacı varsa çevre temizlik vergisi toplam tüketim üzerinden ortak su faturasına eklenir. Bu durumda yönetim vergiyi su gideriyle birlikte öder ve kat maliklerine yönetim planına ya da kat malikleri kurulu kararına göre paylaştırır. Her dairenin ayrı sayacı varsa vergi doğrudan dairenin faturasına yansır.
- Ortak alanların su tüketimi (bahçe sulama, ortak temizlik, kapıcı dairesi) ayrı bir sayaçtan geçiyorsa, bu sayaca ait çevre temizlik vergisi de ortak gider olarak bütçeye yazılmalıdır.
- Ortak alan kiraya verildiyse elde edilen kira geliri kat maliklerinin payları oranında vergilendirilir. Bu konuyu Apartman ve Sitelerde Ortak Alanların Kiraya Verilmesi ve Vergilendirilmesi yazımızda ayrıca anlattık.
Bütçe hazırlarken su ve ortak gider kalemlerinin nasıl artırılacağını 2026 Apartman Aidat Zam Oranı Nasıl Hesaplanır? yazımızda, kira artışındaki güncel sınırı ise Kasım 2026 Kira Artış Oranı yazımızda bulabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Emlak vergisi ikinci taksit son ödeme tarihi ne zaman?
30 Kasım 2026, pazartesi. Bu tarihten sonra ödenen taksite aylık yüzde 3,7 gecikme zammı uygulanır.
2026’da emlak vergim neden bu kadar arttı?
2025’te dört yıllık dönem için yeniden takdir edilen arsa ve arazi birim değerleri 2026’da uygulanmaya başladı. Artış, 7566 sayılı Kanunla sınırlandırıldı: 2026 vergi değeri, 2025 değerinin en fazla üç katı olabilir.
Emlak vergisini kiracı mı öder, ev sahibi mi?
Ev sahibi öder. Kiracı yalnızca kullandığı suyla birlikte faturaya yansıyan çevre temizlik vergisini öder.
Boş evim için çevre temizlik vergisi ödemem gerekir mi?
Konutlarda vergi su tüketimine göre hesaplandığından, hiç su tüketilmeyen boş bir konut için konut çevre temizlik vergisi çıkmaz. Emlak vergisi ise konut boş olsa da ödenir.
Apartman yönetimi emlak vergisini toplar mı?
Hayır. Her kat maliki kendi bağımsız bölümünün emlak vergisini doğrudan belediyeye öder. Yalnızca ayrıca bildirilen bir ortak yer (örneğin kiraya verilen kapıcı dairesi) varsa, onun vergisi kat malikleri arasında payları oranında paylaşılır; bu ödemenin nasıl yapılacağı kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.
Emlak vergisi borcumu nereden öğrenebilirim?
Belediyenizin internet sitesinden ya da e-Devlet’teki belediye hizmetlerinden T.C. kimlik numaranızla sorgulayabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; tutarlar 2026 yılı içindir. Kendi taşınmazınıza ilişkin vergi değeri ve muafiyet durumunu belediyenizden teyit etmeniz önerilir.
Kapak fotoğrafı: “Konya Turkey - 04”, Kyle Taylor (Flickr), Wikimedia Commons, CC BY 2.0; kırpılmıştır.
