Kat malikleri kurulu (genel kurul) toplantısına katılamayan bir kat maliki, oyunu bir vekil aracılığıyla kullanabilir. Ancak vekâletin sınırları vardır: bir kişinin vekâleten kullanabileceği oy sayısı kanunla sınırlanmıştır ve kurallara uyulmadan kullanılan oylar alınan kararların tartışılmasına yol açabilir. Bu yazıda site ve apartman genel kurulunda vekâletle oy kullanmanın esaslarını anlatıyor, doldurup kullanabileceğiniz vekâletname örneklerini veriyoruz.
Vekâletle oy kullanmanın yasal dayanağı
Apartman ve sitelerin yönetimi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Kat malikleri, kurulda oylarını bizzat ya da vekil aracılığıyla kullanabilir (madde 31). Vekilin kat maliki olması şart değildir; kat malikinin güvendiği herhangi bir kişi, örneğin aile üyesi ya da dairede oturan kiracı vekil olabilir.
Bir kişi kaç vekâlet alabilir?
Kanun, toplantıların birkaç kişinin elinde toplanan vekâletlerle yönlendirilmesini önlemek için bir sınır koyar (madde 31):
- Genel kural: Bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez (madde 31). Örneğin 200 bağımsız bölümlü bir sitede bir kişi vekâleten en fazla 10 oy kullanabilir.
- Küçük yapılar için istisna: Bağımsız bölüm sayısı 40 ve daha az olan yapılarda bir kişi en fazla iki kat malikine vekâlet edebilir. Bu istisna olmasaydı, örneğin 10 daireli bir apartmanda yüzde beş sınırı yarım oya denk gelir ve kimse vekâlet alamazdı.
Kanunun ifadesi vekâleten kullanılan oyları sınırladığından, vekil kat malikiyse kendi oyunun bu sınıra dahil olmadığı kabul edilir.
Birden çok bağımsız bölümü olanlar ve ortak mülkiyet
- Birden çok bölümün maliki: Her bağımsız bölümün bir oyu vardır; ancak birden çok bölümü olan bir kat malikinin oyu, bütün oyların üçte birini geçemez (madde 31). Bu kural, müteahhidin ya da çok sayıda daireye sahip bir kişinin toplantıyı tek başına yönlendirmesini önler.
- Bir bölümün birden çok maliki varsa: Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir bağımsız bölümde malikler, oy kullanmak üzere aralarından birini temsilci olarak belirler (madde 31). O bölüm için yine tek oy kullanılır.
Vekâletname nasıl olmalı?
- Yazılı olmalı: Kanun vekâlet için özel bir şekil öngörmez; ancak ispat için vekâletin yazılı ve kat maliki tarafından imzalı olması gerekir. Vekâletnamenin noterden düzenlenmesi de şart değildir; yönetim planınızda özel bir şart yoksa imzalı yazılı vekâlet yeterlidir. İmza konusunda tereddüt yaşanmaması için kimlik fotokopisinin eklenmesi önerilir.
- Toplantıyı ve vekili açıkça göstermeli: Hangi toplantı (tarih, olağan / olağanüstü), hangi bağımsız bölüm ve vekilin kimliği yazılmalıdır.
- Kapsamı belli olmalı: Vekâletin bütün gündem maddeleri için mi, yalnız bazıları için mi verildiği belirtilmelidir. Kat maliki isterse belirli maddelerde nasıl oy kullanılacağını da yazabilir (talimatlı vekâlet).
- İkinci toplantıyı da kapsamalı: İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır. Vekâletname “ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantı için de geçerlidir” ifadesini içerirse yeniden vekâlet gerekmez.
- Toplantı başında teslim edilmeli: Vekâletnameler yoklamada toplantı başkanına teslim edilir ve karar defterine eklenen katılım listesinde (hazirun cetveli) “vekâleten” diye gösterilir.
Örnek 1: Genel kurul vekâletname örneği
Bütün gündem maddeleri için verilen genel vekâletnamedir. Noktalı yerleri doldurun.
VEKÂLETNAME
…… Apartmanı / Sitesi (…… Mah. …… Sok. No: ……, …… / ……) …… numaralı bağımsız bölümün maliki olarak, kat malikleri kurulunun ../../2026 tarihinde saat ……:……’de …… adresinde yapılacak olağan / olağanüstü toplantısında, ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantıda da geçerli olmak üzere, beni temsil etmeye, gündemdeki bütün maddelerin görüşülmesine katılmaya, oy kullanmaya ve karar defterini imzalamaya …… (T.C. Kimlik No: ……)’yı vekil tayin ettim.
Vekâlet veren kat maliki: …… · T.C. Kimlik No: …… · Tarih: ../../2026 · İmza: ……
Ek: Kimlik fotokopisi
Örnek 2: Talimatlı vekâletname örneği
Kat maliki, bazı maddelerde vekilin nasıl oy kullanacağını belirlemek isterse bu örneği kullanabilir.
VEKÂLETNAME (TALİMATLI)
…… Apartmanı / Sitesi …… numaralı bağımsız bölümün maliki olarak, kat malikleri kurulunun ../../2026 tarihli toplantısında ve çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantıda beni temsil etmek üzere …… (T.C. Kimlik No: ……)’yı vekil tayin ettim. Vekilim aşağıdaki maddelerde belirttiğim şekilde, diğer maddelerde kendi takdirine göre oy kullanacaktır:
Gündem 5 – Yöneticinin ibrası: Kabul / Ret
Gündem 6 – Yönetici seçimi: …… adayına oy verilmesi
Gündem 7 – İşletme projesi ve aidat: Kabul / RetVekâlet veren kat maliki: …… · T.C. Kimlik No: …… · Tarih: ../../2026 · İmza: ……
Örnek 3: Katılım listesinde vekâletlerin gösterilmesi
Toplantı başında tutulan katılım listesinde (hazirun cetveli) her bağımsız bölüm için kimin, hangi sıfatla katıldığı yazılır. Vekâletname sayısı bu listeden kolayca kontrol edilir.
KATILIM LİSTESİ (HAZİRUN CETVELİ)
…… Apartmanı / Sitesi kat malikleri kurulu · Toplantı tarihi: ../../2026B.B. no · Kat maliki · Arsa payı · Katılım şekli · Vekil · İmza
1 · …… · ……/…… · Asaleten · – · ……
2 · …… · ……/…… · Vekâleten · …… · ……
3 · …… · ……/…… · Katılmadı · – · –Toplam bağımsız bölüm: …… · Katılan: …… (…… asaleten, …… vekâleten) · Katılanların arsa payı toplamı: ……/……
Toplantı başkanı: …… (imza)
Toplantıda vekâletler nasıl kontrol edilir?
- Vekâletnamede toplantı tarihi, bağımsız bölüm numarası, kat malikinin ve vekilin kimliği ile imza var mı?
- Vekâlet veren kişi gerçekten o bölümün maliki mi? Gerekirse tapu kaydına bakılır.
- Bir kişide toplanan vekâlet sayısı sınırı aşıyor mu? (Toplam oy sayısının yüzde beşi; 40 ve daha az bölümlü yapılarda en fazla iki.)
- Aynı bölüm için birden çok vekâlet ya da hem kat maliki hem vekil gelmişse hangisinin geçerli olduğu karara bağlanır; kat malikinin bizzat katılması vekâletten önce gelir.
Sınırı aşan vekâletlerle kullanılan oylar geçersiz sayılmalıdır. Aksi hâlde alınan karara karşı iptal davası açılabilir (madde 33).
Sık sorulan sorular
Kiracı genel kurulda oy kullanabilir mi?
Kat malikleri kurulu kat maliklerinden oluşur; kiracının kendi adına oy hakkı yoktur. Ancak kat malikinden yazılı vekâlet alırsa onun adına oy kullanabilir.
Yönetici vekâlet alabilir mi?
Kanunda yöneticinin vekâlet almasını yasaklayan bir hüküm yoktur; yönetici de vekâlet sınırına tabidir. Ancak kararın doğrudan kendisini ilgilendirdiği konularda kat maliki görüşmelerde bulunabilir, fakat oya katılamaz (madde 31). Bu yüzden yöneticinin ibrası gibi kendisini ilgilendiren maddelerde yönetici ne kendi oyunu ne de vekâleten aldığı oyları kullanmalıdır; bu maddeler için vekâletin başka birine verilmesi gerekir.
Vekâletname WhatsApp ya da e-postayla gönderilebilir mi?
İmzalı vekâletnamenin aslının toplantıda bulunması en güvenli yoldur. Fotoğraf ya da tarama ile gelen vekâletnameler, imzanın kime ait olduğu konusunda itiraza açıktır.
Vekâletle oylar karar yeter sayısına dahil edilir mi?
Evet. Usulüne uygun vekâletle katılan kat maliki toplantıda hazır sayılır; oyu hem toplantı yeter sayısında hem karar yeter sayısında hesaba katılır. Yeter sayıların ayrıntısı için Apartman Kararları Kaç Kişi ile Alınır? ve Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği yazılarımıza bakabilirsiniz.
Toplantı çağrısında vekâlet hakkının hatırlatılması için Apartman Genel Kurul Çağrı İlanı Örneği yazımızdaki metni kullanabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.