Apartman genel kurulu, kanundaki adıyla kat malikleri kurulu, apartman ya da sitenin en yetkili karar organıdır. Yöneticinin seçilmesi, aidatın belirlenmesi, işletme projesinin kabulü ve ortak alanlarla ilgili kararların hepsi bu toplantıda alınır. Toplantı doğru yapılmaz ya da karar defterine eksik yazılırsa kararlar tartışmalı hâle gelebilir. Bu yazıda genel kurul toplantısının ne zaman ve nasıl yapılacağını anlatıyor, doldurup kullanabileceğiniz apartman genel kurul toplantısı karar örneklerini veriyoruz.
Apartman genel kurulu ne zaman toplanır?
Apartman ve sitelerin yönetimi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Kat malikleri kurulu, yönetim planında gösterilen zamanlarda; planda bir zaman belirtilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde olağan olarak toplanır (madde 29). Önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri kurulu her zaman olağanüstü toplantıya çağırabilir; bu çağrı, toplantı sebebi belirtilerek toplantıdan en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalatılan bir çağrı ya da taahhütlü mektupla yapılır (madde 29).
Çağrıda, ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir. İki toplantı arasındaki süre yedi günden az olamaz (madde 29). Çağrı metni için Apartman Genel Kurul Çağrı İlanı Örneği yazımızdan yararlanabilirsiniz.
Toplantı ve karar yeter sayısı
Kat malikleri kurulu, kanunda başka bir çoğunluk öngörülmemişse kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve toplantıya katılanların oy çokluğuyla karar verir (madde 30). Bazı kararlar için kanun daha yüksek çoğunluk ister; örneğin yönetici, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir (madde 34). Hangi karar için kaç oy gerektiğini Apartman Kararları Kaç Kişi ile Alınır? yazımızda ayrıntılı anlattık.
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı ilkinden en az yedi, en geç on beş gün sonra yapılır; bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (madde 29, 30). Kanunun özel olarak daha yüksek çoğunluk istediği kararlar (örneğin yönetici seçimi) için bu kolaylık uygulanmaz.
Her bağımsız bölümün bir oyu vardır; birden çok bölümü olan kat malikinin oyu ise bütün oyların üçte birini geçemez (madde 31). Toplantıya katılamayan kat maliki vekil aracılığıyla oy kullanabilir. Vekâletin kuralları için Site Kat Malikleri Genel Kurulunda Vekâlet ile Oy Kullanma Esasları yazımıza bakabilirsiniz.
Olağan genel kurulun tipik gündemi
- Açılış, yoklama ve toplantı yeter sayısının tespiti,
- Toplantıyı yönetecek başkan ve yazmanların (divan) seçilmesi,
- Yöneticinin faaliyet ve hesap raporunun okunması,
- Denetçi raporunun okunması,
- Raporların görüşülmesi ve yöneticinin ibrası,
- Yeni dönem yöneticisinin ve denetçisinin seçilmesi,
- İşletme projesinin (yıllık bütçe) görüşülmesi ve aylık aidat tutarının belirlenmesi,
- Dilek ve temenniler, kapanış.
Gündemde olmayan bir konuda karar almak tartışma doğurabilir. Bu yüzden önemli konuların (büyük onarım, ortak alan kullanımı, aidat artışı gibi) çağrıda gündem maddesi olarak açıkça yazılması önerilir.
Örnek 1: Olağan genel kurul toplantısı karar örneği
Yıllık olağan toplantı için hazırlanmış eksiksiz bir karar örneğidir. Noktalı yerleri kendi bilgilerinizle doldurun; gündeminizde olmayan maddeleri çıkarabilirsiniz.
…… APARTMANI KAT MALİKLERİ KURULU OLAĞAN TOPLANTI KARARI
Karar No: …… · Toplantı tarihi ve saati: ../../2026, ……:…… · Toplantı yeri: ………… Apartmanı (Ada ……, Parsel ……, …… / ……) kat malikleri kurulu, ../../2026 tarihinde bütün kat maliklerine imzalatılan çağrı / gönderilen taahhütlü mektup üzerine yıllık olağan toplantısını yapmıştır.
1. Açılış ve yoklama: Yapılan yoklamada toplam …… bağımsız bölümden …… kat malikinin (…… asaleten, …… vekâleten) hazır bulunduğu, katılanların arsa payı toplamının ……/…… olduğu ve toplantı yeter sayısının sağlandığı tespit edilmiştir.
2. Divan seçimi: Toplantı başkanlığına ……, yazmanlığa …… oy çokluğuyla seçilmiştir.
3–4. Raporlar: Yönetici ……’nin ../../2025 – ../../2026 dönemine ait faaliyet ve hesap raporu ile denetçi ……’nin denetim raporu okunmuştur. Dönem geliri …… TL, gideri …… TL, dönem sonu kasa ve banka mevcudu …… TL olarak bildirilmiştir.
5. İbra: Raporlar görüşülerek oy çokluğuyla (…… kabul, …… ret) kabul edilmiş ve yönetici ibra edilmiştir.
6. Yönetici ve denetçi seçimi: Yeni dönem yöneticiliğine …… (T.C. Kimlik No: ……), kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunun oyuyla (toplam …… bağımsız bölümden …… kabul, …… ret; kabul edenlerin arsa payı toplamı ……/……) bir yıl süreyle seçilmiştir. Denetçiliğe kat maliklerinden …… (bağımsız bölüm no: ……), kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla (…… kabul, …… ret; kabul edenlerin arsa payı toplamı ……/……) seçilmiştir (madde 41).
7. İşletme projesi ve aidat: Yönetici tarafından hazırlanan ../../2026 – ../../2027 dönemi işletme projesi görüşülmüş; yıllık toplam gider …… TL olarak kabul edilmiştir. Aylık aidatın, aksine bir anlaşma bulunmadığından kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için eşit, diğer giderler için arsa payı oranında paylaştırılarak bağımsız bölüm başına ekteki tabloda gösterildiği şekilde belirlenmesine ve her ayın ……’ine kadar yönetimin banka hesabına ödenmesine oy çokluğuyla (…… kabul, …… ret) karar verilmiştir.
8. Banka ve temsil yetkisi: Yeni yönetici, görev süresi boyunca apartmanın banka hesaplarında işlem yapmaya ve apartmanı resmî kurumlar nezdinde temsil etmeye yetkilidir; önceki yöneticinin yetkileri sona ermiştir.
9. Dilek ve temenniler: …… konuları görüşülmüş, karar alınmasına gerek görülmemiştir. Başka söz alan olmadığından toplantı ……:…… saatinde kapatılmıştır.
Toplantı başkanı: …… · Yazman: ……
Katılan kat maliklerinin adı soyadı, bağımsız bölüm numarası ve imzası (ret oyu verenler gerekçesiyle): ……
Banka ve kurumlar için daha ayrıntılı bir yetki maddesi gerekiyorsa Apartman Yönetimi Yetki Kararı Örneği ve Apartman Yöneticisi Banka Yetkisi Karar Örneği yazılarımızdaki metinleri bu karara ekleyebilirsiniz.
Örnek 2: İlk toplantıda çoğunluk sağlanamadı tutanağı
İlk toplantıda yeterli katılım olmazsa bu durum bir tutanakla kayda geçirilir ve toplantı, çağrıda belirtilen ikinci tarihte (ilkinden en az yedi, en geç on beş gün sonra) yapılır.
TUTANAK
Toplantı tarihi ve saati: ../../2026, ……:…… · Toplantı yeri: ………… Apartmanı kat malikleri kurulunun ../../2026 tarihli çağrı ile bugün yapılması planlanan olağan toplantısına, toplam …… bağımsız bölümden yalnız …… kat maliki katılmış; toplantı yeter sayısı sağlanamamıştır.
Toplantı, çağrıda belirtildiği üzere ../../2026 tarihinde, saat ……:……’de …… adresinde aynı gündemle yapılacaktır.
Hazır bulunan kat maliklerinin adı soyadı, bağımsız bölüm numarası ve imzası: ……
Toplantıdan sonra yapılması gerekenler
- Kararı karar defterine yazın ve imzalatın: Kararlar noterden onaylı karar defterine yazılır ve toplantıda hazır bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; ret oyu verenler gerekçesini belirtir (madde 32).
- Toplantıya katılmayanlara bildirin: Alınan kararların toplantıya katılmayan kat maliklerine bildirilmesi, kararlara itiraz sürelerinin başlaması ve şeffaflık açısından önemlidir.
- Yönetici değiştiyse devir ve bildirim yapın: Banka ve kurumlara kararın suretiyle başvurun. Bkz. Apartman Yönetici Değişikliği Karar Örneği.
- Yeni aidatı duyurun: Kabul edilen aidat tutarını ve ödeme gününü tüm kat malikleri ve kiracılarla paylaşın. Bkz. 2026 Apartman Aidat Zam Oranı Nasıl Hesaplanır?
Sık sorulan sorular
Apartman genel kurul kararına itiraz edilebilir mi?
Evet. Kanuna, yönetim planına ya da kurul kararlarına aykırı olduğu düşünülen kararlara karşı, toplantıda karara aykırı oy veren ya da toplantıya katılmayan kat malikleri sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir (madde 33). Karara aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmalıdır; yok hükmünde ya da mutlak butlanla geçersiz kararlarda süre aranmaz (madde 33). Böyle bir durumda vakit kaybetmeden bir hukukçuya danışmanız önerilir.
Toplantıya kiracılar katılabilir mi?
Kat malikleri kurulu kat maliklerinden oluşur. Kiracı ancak kat malikinden vekâlet alarak onun adına oy kullanabilir.
Genel kurul kararı noterden onaylatılmak zorunda mı?
Kararın kendisinin ayrıca noterden onaylatılması gerekmez; ancak kararların yazıldığı karar defterinin noterden onaylı olması gerekir (madde 32). Banka gibi kurumlar ise çoğu zaman defterin aslını ya da ilgili sayfanın noter onaylı suretini ister.
İlk genel kurul nasıl yapılır?
Yeni bir apartman ya da sitede yapılacak ilk toplantı için Site Yönetimi İlk Genel Kurul Toplantı Tutanağı Örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.