“Yönetim, merdivene bisiklet bırakan daireye 500 lira ceza kesti.” “Gece gürültü yapan kiracıya aidatın iki katı ceza yazılacak.” Apartman gruplarında sık görülen bu tür duyurular, kanunda karşılığı olmayan bir yetkiye dayanır. Kısa cevap: Apartman ya da site yönetimi dairelere, kat maliklerine veya kiracılara para cezası veremez; kimseyi binadan çıkaramaz. Bu, kurallara uymayan komşu karşısında yönetimin eli kolu bağlı olduğu anlamına gelmez. Kat Mülkiyeti Kanunu, kural ihlallerine karşı adım adım ilerleyen bir yol öngörür; yalnız bu yolun sonunda karar veren yönetim değil, mahkemedir. Bu yazıda o yolu, yönetim planına konan “ceza” maddelerinin durumunu ve kullanabileceğiniz bir ihtar metnini bulacaksınız.
Yönetimin neden ceza yetkisi yok?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bina kat malikleri kurulunca yönetilir (madde 27). Yöneticinin görevleri ise kanunda tek tek sayılmıştır: kurul kararlarını uygulamak, binanın korunması ve bakımı için tedbir almak, aidat ve avans toplamak, borcunu ödemeyen kat malikine karşı dava ve icra takibi yapmak gibi (madde 35). Bu listede “ceza vermek” diye bir görev yoktur. Kanunda geçen idari para cezalarını da yönetici değil, sulh mahkemesi verir (madde 33 ve 34).
Yöneticinin bu konudaki yetkilerinin genel sınırlarını Site ve Apartman Yöneticisinin Yetkileri yazımızda anlattık. Burada ise bir kural ihlali olduğunda yönetimin hangi sırayla ne yapabileceğine odaklanıyoruz.
Kural ihlaline karşı kanuni yol: beş basamak
1. Kayıt ve yazılı uyarı
Her kat maliki, bağımsız bölümünü ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, komşularını rahatsız etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür (madde 18). Bu yükümlülükler kiracılar ve bağımsız bölümden sürekli yararlanan diğer kişiler için de geçerlidir; borçlarını yerine getirmeyenler kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olur (madde 18). İhlal ilk görüldüğünde yapılacak iş, olayı tarih ve saatiyle kayda geçirmek, fotoğraf ya da tanık gibi kanıtları saklamak ve hem kullanıcıya hem kat malikine yazılı bir uyarı göndermektir. Kanunda “yazılı uyarı” diye ayrı bir zorunlu aşama yoktur; ancak sonraki adımlarda ihlalin bilindiğini ve sürdüğünü ispatlamanın en kolay yolu budur.
2. Kat malikleri kurulunun kararı
Binanın kullanımından doğan anlaşmazlıklar kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır; aynı konuda daha önce verilmiş bir karar varsa sonraki anlaşmazlık kural olarak ona göre çözülür (madde 32). Ortak alan kullanımı, evcil hayvan, otopark ya da çöp saatleri gibi konularda açık bir kurul kararı almak, hem uyarıların dayanağını güçlendirir hem de mahkemeye gidilirse hâkimin bakacağı ilk belgeyi oluşturur. Karar örneği için: Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği.
3. Hâkimin müdahalesi
Bir kat malikinin ya da onun bölümünde kira, oturma hakkı veya başka bir sebeple sürekli yararlanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikleri, binanın bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir (madde 33). Hâkim ilgilileri dinler, kanuna ve yönetim planına göre karar verir ve kararın kısa bir süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye bildirir. Bu süre içinde kararı yerine getirmeyene idari para cezasını aynı mahkeme verir (madde 33). Kanun metnindeki tutarlar, Kabahatler Kanunu gereği her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır (5326 sayılı Kanun madde 17).
4. Parasal yaptırımlar: gecikme tazminatı ve zarar
Aidat ya da avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (madde 20). Bu bir ceza değil, kanundan doğan bir yükümlülüktür. Borç ödenmezse yönetici dava açar ya da icra takibi yapar ve gerekirse kanuni ipotek tescil ettirilir (madde 20, 22 ve 35). Ortak yerlere kusuruyla zarar veren kat maliki bu zarardan sorumludur (madde 19); bir gidere kusurlu davranışıyla sebep olan kişiye ödeme yapan kat malikleri rücu edebilir (madde 20). Kısacası yönetim “ceza” kesemez, ama gerçek zararı ve gecikmeyi kanuni yollarla tahsil edebilir.
5. Son çare: mülkiyetin devri davası
Kat maliki yükümlerini diğerleri için çekilmez hâle gelecek ölçüde ihlal ederse, diğer kat malikleri onun bağımsız bölümünün değeri ödenerek kendilerine devredilmesini mahkemeden isteyebilir (madde 25). Davanın açılması, aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Kanun bazı durumlarda çekilmezliği var sayar: ortak gider borcu yüzünden iki takvim yılı içinde üç kez icra ya da dava takibine sebep olmak, sulh hâkiminin madde 33’e göre verdiği emre rağmen ihlalde bir yıl ısrar etmek gibi. Bu ağır bir yoldur ve hukukçu desteği olmadan girişilmemelidir.
Kiracı söz konusuysa
Kiracı kat malikleri kurulunun üyesi değildir, ama kanunun kat maliklerine yüklediği kullanım borçlarına uymak zorundadır (madde 18) ve hâkimin müdahalesi ona karşı da istenebilir (madde 33). Yönetimin kiracıyı “apartmandan çıkarma” yetkisi ise yoktur. Kira sözleşmesinin tarafı ev sahibidir: kiracının komşulara saygı yükümlülüğüne aykırı davranması hâlinde konut kirasında kiraya veren en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunur, aykırılık sürerse sözleşmeyi feshedebilir; durum komşular için çekilmezse yazılı bildirimle hemen feshedebilir (Türk Borçlar Kanunu madde 316). Bu yüzden yönetimin doğru adımı, ihlali belgeleyip kat malikini yazılı olarak bilgilendirmektir.
Gürültü gibi kamu düzeni konuları
Başkalarının huzur ve sükûnunu bozacak şekilde gürültüye neden olan kişiye Kabahatler Kanunu’na göre idari para cezası verilir; bu cezaya kolluk ya da belediye zabıtası karar verir (5326 sayılı Kanun madde 36). Yani gece yarısı süren bir gürültüde başvurulacak yer yönetim değil, polis, jandarma ya da zabıtadır. Yönetim bu başvuruların kaydını tutarak sonraki hukuki adımlarda kanıt olarak kullanabilir.
Yönetim planındaki “ceza” maddeleri geçerli mi?
Bazı yönetim planlarında “ortak alana eşya bırakana …… TL ceza uygulanır” gibi hükümler bulunur. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve ancak bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir (madde 28). Bu nedenle bir görüş, planda baştan kararlaştırılmış bir ceza koşulunun borçlar hukukundaki cezai şart hükümleri çerçevesinde (Türk Borçlar Kanunu madde 179 ve devamı) ileri sürülebileceğini savunur. Konu ise tartışmalıdır ve şu noktalar akılda tutulmalıdır:
- Böyle bir hüküm geçerli sayılsa bile yönetim cezayı kendiliğinden “kesemez”; ödenmezse alacak ancak dava ya da takip yoluyla istenebilir ve hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (Türk Borçlar Kanunu madde 182).
- Gecikmiş aidat için yönetim planında kanundaki yüzde beşin üzerinde bir oran öngörmenin geçersiz olduğu yargı kararlarında kabul edilmektedir.
- Yönetim planında dayanağı olmadan, olağan bir kurul toplantısında oy çokluğuyla “para cezası” getiren kararlar, iptal davası (madde 33) ve uygulanamama riski taşır.
- Su, ısınma ya da asansör gibi ortak hizmetleri “ceza” olarak kesmek hukuken risklidir; böyle bir adım düşünülüyorsa önce hukuki destek alınmalıdır.
- Kuralı ihlal edenin ya da borçlunun adını panoya asmak veya mesaj grubunda paylaşmak kişisel verilerin korunması bakımından ayrı bir sorun doğurur: Apartman WhatsApp Grubunda Borç Paylaşımı KVKK’ya Aykırı mı?
Örnek: Kural ihlali için yazılı uyarı metni
Aşağıdaki metin bir “ceza” bildirimi değil, ihlali kayda geçiren ve kanuni yolları hatırlatan bir uyarıdır. Kiracı varsa bir örneği kat malikine de gönderin.
…… APARTMANI / SİTESİ YÖNETİMİ — YAZILI UYARI
Tarih: ../../2026 · Sayı: ……Sayın …… (…… numaralı bağımsız bölüm maliki / kullanıcısı),
../../2026 tarihinde saat ……:…… sularında ……………… (olayın kısa ve tarafsız tanımı) tespit edilmiştir. Bu durum 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesine, yönetim planımızın …… maddesine ve kat malikleri kurulunun ../../2026 tarihli …… sayılı kararına aykırıdır.
Aykırılığın bu yazının tebliğinden itibaren …… gün içinde giderilmesini rica ederiz. Ortak alanlarda doğan zarar varsa belgeleriyle birlikte tarafınıza ayrıca bildirilecektir.
Aykırılığın sürmesi hâlinde kat malikleri, Kanun’un 33. maddesi uyarınca sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteme hakkını saklı tutar.
Yönetici / Yönetim Kurulu adına: …… · İmza: ……
Ek: …… (fotoğraf, tutanak vb.)
Bilgi: …… (kat maliki, bölüm kiraya verilmişse)
Uyarıyı imza karşılığı elden ya da iadeli taahhütlü posta ile göndermek, tebliğ tarihini ispatlamayı kolaylaştırır. Gönderimin kaydını karar defterine işlemek de yöneticinin görevidir (madde 36).
Sık sorulan sorular
Yönetici aidatı geciktirene “ceza faizi” uygulayabilir mi?
Uygulayabileceği tek şey kanundaki gecikme tazminatıdır: ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla (madde 20). Bunun üzerinde ayrıca bir “ceza” eklenmesi kanuna dayanmaz. Tahsil yolları için Site ve Apartman Yöneticisi Görevleri ve Hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Kat malikleri kurulu oy çokluğuyla para cezası koyabilir mi?
Kanunda kurula böyle bir yetki tanıyan bir hüküm yoktur. Bu tür kararlar, aykırı oy veren ya da toplantıya katılmayan kat maliki tarafından iptal davasına konu edilebilir (madde 33). Kuralın kendisini karara bağlamak ise mümkündür; ihlal hâlinde yol hâkimin müdahalesidir.
Hâkimin müdahalesini kim isteyebilir?
Kanun bu hakkı ihlal yüzünden zarar gören kat maliki ya da kat maliklerine tanır (madde 33). Uygulamada başvuru çoğu zaman kurul kararıyla yetkilendirilen yönetici aracılığıyla ya da zarar gören maliklerce birlikte yapılır; kimin adına başvurulacağını bir hukukçuyla netleştirmek gerekir.
Yönetim, kuralları ihlal eden daireye ortak alanı yasaklayabilir mi?
Kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında maliktir ve bu yerlerde kullanma hakkına sahiptir (madde 16). Bir kat malikinin ortak alandan tek taraflı olarak men edilmesi kanunda öngörülmüş bir yaptırım değildir; böyle bir uygulama ayrı bir uyuşmazlık doğurabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.