Bu yazı Dijiyon ekibi tarafından hazırlanmıştır.
Kira sözleşmesi yenilenirken ev sahibi ile kiracının ilk sorusu aynıdır: kira en fazla ne kadar artabilir? Bu yazıda kira artışındaki yasal sınırı, oranın hangi resmî veriden ve nasıl bulunduğunu, konut kiralarındaki yüzde 25 sınırının ne zaman sona erdiğini ve beş yıl kuralını anlatıyoruz. Son bölümde ise kira bedelinin tarafı olmayan site ve apartman yönetimlerinin bu dönemde neyi düzenli tutabileceğine değiniyoruz.
Kira artışında yasal sınır: TÜFE’nin 12 aylık ortalaması
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindedir. Buna göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (TBK madde 344).
- Sınırın altında anlaşmak serbesttir. Kanun bir üst sınır koyar; taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir.
- Anlaşma yoksa hâkim belirler. Taraflar anlaşamamışsa kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK madde 344).
- Kullanılan endeks TÜFE’dir. 2019’daki değişiklikle bu maddede üretici fiyat endeksi yerine TÜFE’nin on iki aylık ortalaması esas alınmıştır. Yİ-ÜFE kira artışında kullanılmaz.
Yüzde 25 sınırı ne oldu?
Konut kiraları için 2022’de geçici bir sınır getirilmişti. Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddelere göre Haziran 2022’den 1 Temmuz 2024 (bu tarih dâhil) tarihine kadar yenilenen konut kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılı bedelinin yüzde 25’ini geçemiyordu (TBK geçici madde 1 ve geçici madde 2).
Bu sınır yalnızca konut kiraları içindi; işyeri kiralarında uygulanmadı. 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen konut kiralarında yeniden 344. maddedeki TÜFE on iki aylık ortalaması sınırı geçerlidir.
Oran nereden ve nasıl bulunur?
TÜFE verilerini Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) açıklar. Aylık tüketici fiyat endeksi bülteninde yıllık ve aylık değişimin yanında on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı da yer alır; kira artışında bakılacak oran budur. Yıllık TÜFE ile on iki aylık ortalama farklı rakamlardır, karıştırılmamalıdır.
Uygulamada genellikle kira döneminin yenilendiği aydan bir önceki aya ait on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır; örneğin Ekim’de yenilenen bir sözleşmede Eylül verisine bakılır. TÜİK bu veriyi genellikle izleyen ayın ilk günlerinde yayımlar; kesin tarih için TÜİK’in veri takvimine bakmak gerekir. Güncel oranı her zaman TÜİK’in resmî bülteninden kontrol edin; oranın birden fazla kaynakta farklı yazıldığını görürseniz TÜİK’teki rakam esastır.
TÜFE ile Yİ-ÜFE arasındaki farkı ve verilerin açıklanma düzenini Temmuz 2026 ÜFE-TÜFE Oranları yazımızda ayrıca anlattık.
Hesaplama adımları
- Mevcut aylık kira bedelini yazın.
- TÜİK’in açıkladığı on iki aylık ortalama değişim oranını bulun.
- Mevcut kirayı bu oranla çarpın; çıkan tutar en fazla yapılabilecek artıştır.
- Artışı mevcut kiraya ekleyin; sonuç yeni kiranın üst sınırıdır.
Örnek (varsayımsal oranla): Mevcut kira …… TL, TÜİK’in on iki aylık ortalama oranı %…… ise:
Azami artış = …… TL × %…… = …… TL
Yeni kira en fazla = …… TL + …… TL = …… TLYalnızca hesaplamayı göstermek için oranı %10 varsayalım: 20.000 TL’lik kirada azami artış 2.000 TL, yeni kira en fazla 22.000 TL olur. Bu %10 gerçek bir oran değildir; güncel oranı mutlaka TÜİK’ten kontrol edin.
Beş yıl kuralı ve kira tespit davası
Taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK madde 344). Yani beş yılı dolduran sözleşmelerde bedel, mahkeme kararıyla emsallere yaklaştırılabilir.
Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı yeni kira dönemi bitmeden açmış olmalıdır. Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira dönemi bitmeden açılan davada da aynı sonuç doğar (TBK madde 345).
Kira artışı ile aidat artışı ayrı konulardır
Kira bedeli kat maliki ile kiracı arasındaki sözleşmenin konusudur; site ve apartman yönetimi bu sözleşmenin tarafı değildir ve kira artış oranını belirlemez. Aidat ise kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesine göre belirlenir (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 37). 2026’da yapılan değişiklikle, mevcut işletme projesi varken hazırlanan geçici işletme projesindeki artış, Vergi Usul Kanunu’na göre ilan edilen yeniden değerleme oranını geçemez (KMK madde 37).
Kiracının aidat sorumluluğu da kira ile bağlantılıdır: kat malikinin ortak gider ve avans borcundan, bağımsız bölümden kira sözleşmesiyle yararlanan kiracı da müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK madde 22). Aidat artışının nasıl hesaplanacağını 2026 Apartman Aidat Zam Oranı Nasıl Hesaplanır? yazımızda anlattık.
Dijital site yönetimi bu dönemde nerede işe yarar?
Kira zam döneminde site yönetimlerinin yükü çoğunlukla iletişim ve tahsilat tarafındadır: yeni kiracı kayıtları, aidatın kimden tahsil edileceği, gecikmeler ve sorular. Bu sürecin ev sahipleri açısından nasıl düzenlenebileceğini Ev Sahipleri İçin Kira Zam Döneminde Süreci Yönetmek yazımızda ele aldık. Dijiyon site yönetim yazılımı bu dönemde şu işlerde kullanılabilir:
- Duyuru: Duyuru, SMS, WhatsApp ve e-posta tek ekrandan gönderilir; okundu ve onay takibi yapılabilir.
- Aidat borçlandırma: Aidat borçlandırması otomatik yapılır; gecikme tazminatı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre ayarlanabilir.
- Tahsilat: Kasa, banka ve kredi kartı tahsilatları tek ekranda toplanır. Sakin telefon numarası ya da TC kimlik numarasıyla borcunu görür, kredi kartıyla taksitli öder, dekontu anında düşer (aidat ödeme).
- Banka eşleştirme: Anlaşmalı bankalarla otomatik eşleşme yapılır; banka hareketleri içe aktarılıp eşleştirilebilir.
- Raporlama: Mizan, bilanço ve defteri kebir otomatik oluşur.
Dijiyon kira sözleşmesinin tarafı değildir ve kira artış oranını belirlemez; oran için esas kaynak TÜİK’tir. Özelliklerin tamamını özellikler sayfasında görebilir, 10 gün ücretsiz deneme başlatabilir (kredi kartı gerekmez) ya da ücretsiz demo isteyebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kira artışında ÜFE mi, TÜFE mi kullanılır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı kullanılır (TBK madde 344).
Yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konut kiraları için getirilen yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 (dâhil) tarihine kadar yenilenen dönemler için geçerliydi. Sonraki yenilemelerde TÜFE’nin on iki aylık ortalaması sınırı uygulanır.
Kira artışı TÜFE ortalamasının altında yapılabilir mi?
Evet. Kanun yalnızca üst sınır koyar; taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir.
Ev sahibi artışı nasıl bildirmeli?
Kanun anlaşmaya dayalı artış için belirli bir şekil öngörmez; ancak ispat kolaylığı açısından yazılı bildirim önerilir. Ev sahibi kira tespit davasıyla belirlenecek bedelin yeni dönemin başından geçerli olmasını istiyorsa, ya davayı yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunup davayı yeni kira dönemi bitmeden açmalıdır (TBK madde 345).
Site yönetimi kira artış oranını belirleyebilir mi?
Hayır. Kira bedeli kat maliki ile kiracı arasındadır. Yönetim yalnızca aidat ve ortak giderlerle ilgili kararları uygular.
Güncel kira artış oranı kaç?
Oran her ay değişir. Uygulamada kiranızın yenilendiği aydan bir önceki aya ait on iki aylık ortalama değişim oranına bakılır; bu oranı TÜİK’in tüketici fiyat endeksi bülteninden kontrol edin. Ekim 2026 itibarıyla enflasyonun aidat ve bütçeye etkisi için Ekim 2026 Enflasyon Oranları yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.