Kullanılmayan bir kapıcı dairesi, boş duran bir depo, bahçenin bir köşesi ya da otoparkta fazladan kalan park yerleri… Pek çok apartman ve site, bu alanları kiraya vererek ortak giderlerine katkı sağlamayı düşünür. Kiralama doğru kurulduğunda aidat yükünü hafifletebilir; yanlış kurulduğunda ise iptal davası, çıkarılamayan kiracı ya da kimsenin hesabını bilmediği bir gelir kalemiyle sonuçlanabilir. Bu yazıda ortak bir alanın kiraya verilmesi için gereken kararı, kira sözleşmesinde dikkat edilecek noktaları, kira gelirinin işletme projesine nasıl yazılacağını ve kapıcı dairesine özgü durumları anlatıyoruz. Kira gelirinin vergilendirilmesini ayrıca ele aldığımız için o konuyu kısa tutup ilgili yazımıza yönlendiriyoruz.
Hangi yerler ortak alandır?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 4. maddesi; avluları, kapıcı daire veya odalarını, genel kömürlük ve ortak garajları, kalorifer dairelerini, sığınakları, çatıları ve genel dam teraslarını her hâlde ortak yer sayar; ortaklaşa kullanma, korunma ya da faydalanma için zorunlu olan diğer yerler de bu kapsamdadır. KMK md.16’ya göre kat malikleri bütün ortak yerlere arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir. Yani kiraya verilecek alan yönetimin ya da yöneticinin değil, bütün kat maliklerinin ortak malıdır. İşe başlamadan önce alanın tapuda bir bağımsız bölüme eklenti olarak yazılı olup olmadığını ve yönetim planında bu alanla ilgili özel bir hüküm bulunup bulunmadığını kontrol edin.
Kiralama kararı hangi çoğunlukla alınır?
Eski kaynaklarda sık görülen “ortak alanı kiraya vermek için oy çokluğu yeter” bilgisi, en azından bir durumda kesin olarak yanlıştır. KMK md.45’e göre anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması önemli yönetim işidir ve ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Burada toplantıya katılanların değil, kat maliklerinin tamamının onayı gerekir.
Kapıcı dairesi, depo, sığınak ya da otopark gibi diğer ortak yerlerin kiralanması için Kanun’da ayrıca açık bir yeter sayı yoktur ve bu konuda farklı görüşler bulunur. Md.45’teki sayımın “gibi” ifadesiyle örnek niteliğinde olduğunu, bu nedenle uzun süreli kiralamaların da oybirliği gerektirdiğini savunan görüş yanında, kiralamayı olağan bir yönetim işi sayarak daha düşük bir çoğunluğu yeterli gören görüşler de vardır. Uygulamada bu belirsizlik şöyle yönetilir:
- Önce yönetim planına bakılır; plan bu konuda bir yeter sayı öngörmüşse ona uyulur.
- Plan sessizse ve özellikle uzun süreli ya da alanın kullanım biçimini değiştiren bir kiralama söz konusuysa, itiraz riskini azaltmak için bütün kat maliklerinin onayı alınmaya çalışılır.
- Oybirliği sağlanamıyorsa kiralamaya geçmeden önce bir hukukçudan görüş almak, sonradan çıkabilecek bir iptal davasının maliyetinden daha düşüktür.
Karara katılmayan ya da aykırı oy veren kat maliki, KMK md.33’teki süreler içinde (aykırı oy verenler karar tarihinden, toplantıya katılmayanlar kararı öğrenmelerinden itibaren bir ay ve her hâlde altı ay içinde) sulh hukuk mahkemesinde kararın iptalini isteyebilir. Vekâletle katılım ve oy sınırları için Site Kat Malikleri Genel Kurulunda Vekâlet ile Oy Kullanma Esasları yazımıza bakabilirsiniz.
Kira sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?
Karar alındıktan sonra sözleşmeyi kat malikleri adına kimin imzalayacağı kararda açıkça yazılmalıdır. Yönetici, yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmekle görevlidir (KMK md.35/e); ancak kiralamanın kendisine ilişkin yetki kurul kararından gelir. Sözleşmede şu başlıkların boş bırakılmaması önerilir:
- Kiraya veren: “…… Apartmanı kat malikleri adına yönetici ……” biçiminde gösterilmesi.
- Kiralanan alanın tarifi: Alanın yeri, ölçüsü, varsa krokisi ve kullanım amacı. Amaç dışı kullanımın fesih sebebi olacağı.
- Süre ve kira bedeli: Başlangıç tarihi, süre, ödeme günü ve ödemenin yönetimin banka hesabına yapılacağı.
- Giderler: Kiracının kullandığı elektrik, su ve benzeri tüketimin nasıl ölçüleceği ve kime ait olacağı.
- Ortak yaşam kuralları: Kiracının yönetim planına ve site kurallarına uyacağı, giriş saatleri, gürültü ve güvenlik kuralları.
- Teslim ve tahliye: Alanın hangi durumda teslim edildiği, sözleşme bitince nasıl teslim alınacağı, kiracının yaptığı tadilatların akıbeti.
Kiralanan yer konut ya da çatılı işyeri niteliğindeyse Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümleri uygulanır. Bu hükümlere göre kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme birer yıl uzar ve kiraya verenin sebep göstermeden fesih imkânı ancak on yıllık uzama süresinden sonra doğar (TBK md.347). Yenilenen dönemlerde kira artışı da bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamalarındaki değişimle sınırlıdır (TBK md.344). Kısacası “birkaç yıllığına kiraya verelim, sonra geri alırız” düşüncesi, konut ya da işyeri olarak kiralanan alanlarda her zaman gerçekleşmeyebilir.
Kapıcı dairesi için özel durumlar
Kapıcı dairesi, ortak alan kiralamalarında en sık gündeme gelen yerdir ve iki farklı kullanım arasında önemli bir fark vardır:
- Kapıcıya görevi nedeniyle tahsis: Bu bir kiralama değildir. KMK Ek md.2’ye göre sözleşmesi feshedilen ya da sona eren kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler, kendilerine görevleri nedeniyle tahsis edilen yeri on beş gün içinde boşaltmak zorundadır; boşaltılmazsa mülki amirin kararıyla boşaltma yoluna gidilebilir.
- Üçüncü bir kişiye konut olarak kiralama: Bu durumda Ek md.2’deki hızlı boşaltma yolu uygulanmaz; yukarıda anlatılan konut kirası hükümleri devreye girer. İleride yeniden kapıcı istihdam etmeyi düşünüyorsanız sözleşmenin süresini ve dairenin geri alınma ihtimalini karar aşamasında konuşun.
Kapıcı dairesini kiraya vermek, kapıcı giderlerine katılma düzenini kendiliğinden değiştirmez. KMK md.20’ye göre kapıcı giderleri, aksine anlaşma yoksa kat maliklerince eşit olarak paylaşılır; kira gelirinin bu giderlere mahsup edilmesi isteniyorsa bu da kararla belirlenmelidir.
Kira geliri nasıl kullanılır ve işletme projesine nasıl yazılır?
Ortak alan kat maliklerinin ortak malı olduğundan, kiradan elde edilen gelir de arsa payları oranında kat maliklerinindir (KMK md.16). Bu gelirin ortak giderlere harcanması ya da aidattan düşülmesi mümkündür; ancak bunun nasıl yapılacağı yöneticinin takdirine bırakılmamalı, kurul kararıyla belirlenmelidir. Doğru düzen şöyledir:
- İşletme projesinde gelir kalemi: KMK md.37’ye göre işletme projesinde anagayrimenkulün bir yıllık yönetimindeki tahmini gelir ve gider tutarları gösterilir. Beklenen kira geliri “ortak alan kira geliri” adıyla ayrı bir gelir kalemi olarak yazılır.
- Mahsup yöntemi: Gelirin hangi giderlere ayrılacağı ve kat maliklerinin avans paylarından ne ölçüde düşüleceği projede açıkça gösterilir. Gider paylarının dağılımında md.20’deki eşit ve arsa payı esasları gözetilir.
- Ayrı izleme: Kira, yönetici sıfatıyla açılmış banka hesabına tahsil edilir (KMK md.35/j) ve hesap dökümünde aidat tahsilatından ayrı gösterilir.
- Yıl sonu hesabı: Kat maliklerine sunulan hesapta tahsil edilen kira, tahsil edilemeyen kira ve gelirin harcandığı yerler ayrı ayrı yer alır. Banka hesabıyla ilgili yetki kararı için Apartman Yönetimi Banka Hesabı Karar Örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Gelirin ortak giderlere harcanması vergisel sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Kiranın kat malikleri bakımından nasıl vergilendirildiğini, kiracının kesinti yapıp yapmayacağını ve beyan sınırlarını Apartman ve Sitelerde Ortak Alanların Kiraya Verilmesi ve Vergilendirilmesi yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.
Örnek: Ortak alanın kiraya verilmesi ve gelirin kullanımı kararı
KARAR NO: ……
Toplantı tarihi: ../../2026 · Toplantı yeri: ………… Apartmanı / Sitesi (Ada ……, Parsel ……) kat malikleri kurulu, toplam …… bağımsız bölümün maliklerinin …… tanesinin katılımıyla toplanmıştır.
1. Anagayrimenkulün ortak yeri olan …… (kapıcı dairesi / depo / …… numaralı park yerleri) bölümünün, …… amacıyla, ../../2026 tarihinden başlamak üzere …… süreyle, aylık …… TL bedelle kiraya verilmesine,
2. Kira sözleşmesini kat malikleri adına imzalamak, kirayı tahsil etmek ve sözleşmeden doğan bildirimleri yapmak üzere yönetici ……’ın yetkili kılınmasına; sözleşmede kiralananın kullanım amacının, tüketim giderlerinin kiracıya ait olduğunun ve teslim koşullarının açıkça yazılmasına,
3. Kira bedelinin yönetici sıfatıyla açılmış …… IBAN numaralı hesaba yatırılmasına, kira gelirinin ../../2026 – ../../2026 dönemi işletme projesinde “ortak alan kira geliri” olarak ayrı bir kalemde gösterilmesine ve …… giderlerine ayrılmasına,
4. Kira gelirinin kat maliklerinin arsa payları oranında ortak geliri olduğunun, her kat malikinin bu gelirle ilgili vergisel durumunu kendisinin değerlendirmesi gerektiğinin kayda geçirilmesine
…… (oybirliğiyle / yönetim planının …… maddesi uyarınca ……) karar verilmiştir.
Kat maliklerinin adı soyadı, bağımsız bölüm numarası ve imzası: ……
Karar, noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanır; aykırı oy verenler gerekçelerini de yazar (KMK md.32). Karar defterinin tutulması için Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği yazımıza göz atabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Yönetici ortak alanı kendi kararıyla kiraya verebilir mi?
Hayır. Ortak yerler kat maliklerinin ortak malıdır ve kiralama kararı kat malikleri kuruluna aittir. Yönetici, kurulun verdiği yetki çerçevesinde sözleşmeyi imzalar ve kirayı tahsil eder. Yöneticinin yetki sınırları için Site ve Apartman Yöneticisinin Yetkileri yazımıza bakabilirsiniz.
Kat maliklerinden biri ortak alanı kiralayabilir mi?
Kiracının kat maliki olması mümkündür; ancak bu durumda o kat maliki kendisini doğrudan ilgilendiren bu kararın oylamasına katılamaz (KMK md.31). Kira bedelinin piyasa koşullarına uygun belirlenmesi, diğer kat maliklerinin itirazını önler.
Kira geliri doğrudan aidattan düşülebilir mi?
Kurul kararıyla mümkündür. Bunun yolu, gelirin işletme projesinde ayrı bir kalem olarak gösterilmesi ve avans paylarının bu gelir dikkate alınarak hesaplanmasıdır. Kararsız yapılan mahsuplar yıl sonu hesabında tartışma yaratır.
Çatıya baz istasyonu ya da reklam panosu için ne gerekir?
Çatı ve dış duvarların reklam amacıyla kiralanması KMK md.45’e göre bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirir. Baz istasyonu gibi reklam dışı kullanımlarda da çatı ortak yer olduğundan aynı ihtiyatla hareket edilmesi, vergisel yönü için Apartman ve Sitelerde Ortak Alanların Kiraya Verilmesi ve Vergilendirilmesi yazımızın incelenmesi önerilir.
Kiralama kararına itiraz edilirse ne olur?
Karara aykırı oy veren ya da toplantıya katılmayan kat maliki, KMK md.33’teki süreler içinde sulh hukuk mahkemesinde kararın iptalini isteyebilir. Yeter sayı tartışmalı olduğunda kararın mümkün olduğunca geniş bir katılımla alınması bu riski azaltır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya, kira gelirinin vergisel sonuçları için bir mali müşavire danışmanız önerilir.