Site aidatı, bir sitenin ya da apartmanın güvenlik, temizlik, bakım, enerji ve personel gibi ortak giderlerini karşılayan düzenli gelirdir. Aidatın zamanında ve eksiksiz toplanması yönetimin sağlıklı işlemesi için şarttır; düzensiz takip ise hem bütçe açığına hem de kat malikleriyle anlaşmazlıklara yol açar. Bu rehberde site aidatının nasıl takip edileceğini, yasal çerçeveyi ve takibi kolaylaştıran yöntemleri adım adım bulacaksınız.
Site aidatının yasal dayanağı
Aidat yükümlülüğünün temeli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Kanuna göre kat malikleri, aralarında başka bir anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, diğer ortak giderlere ise arsa payları oranında katılır (Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 20). Aidat tutarı, yönetimin hazırladığı ve kat malikleri kurulunda onaylanan işletme projesiyle belirlenir. Aidatını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı öder (madde 20). Kiracılar da ortak giderlerden kat maliki ile birlikte sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (madde 22).
Bu nedenle aidat takibi yalnızca “kim ödedi, kim ödemedi” sorusundan ibaret değildir; işletme projesine uygun borçlandırma, doğru gecikme hesabı ve kat maliklerine hesap verebilir bir kayıt düzeni gerektirir.
Site aidatı takibi adım adım
- Bağımsız bölümleri ve malikleri kaydedin: Her daire ya da dükkânın blok, kat ve numarasıyla birlikte malik, kiracı ve iletişim bilgileri tek bir listede tutulmalıdır.
- İşletme projesine göre borçlandırın: Aidatı her ay, onaylanan işletme projesindeki tutar ve dağıtım yöntemine (arsa payı, eşit paylaşım ya da kişi başı) göre bölümlere borç olarak yansıtın.
- Tahsilat kanallarını belirleyin: Banka havalesi, elden tahsilat ve kredi kartıyla online ödeme seçeneklerini netleştirin; her ödemenin hangi bölüme ait olduğu açıkça kaydedilmelidir.
- Ödemeleri düzenli işleyin: Gelen ödemeleri gecikmeden ilgili bölümün borcundan düşün. Banka hareketlerini düzenli olarak eşleştirmek, kayıp ya da yanlış işlenmiş ödemeleri önler.
- Gecikmeleri izleyin ve hatırlatın: Vadesi geçen borçları listeleyin, gecikme tazminatını yasal sınır içinde hesaplayın ve kat maliklerine SMS ya da e-postayla nazik hatırlatmalar gönderin.
- Düzenli rapor paylaşın: Aylık gelir-gider ve tahsilat durumunu kat malikleriyle paylaşmak, aidat konusundaki soru işaretlerini en baştan giderir.
Defter, Excel mi yoksa aidat takip programı mı?
Küçük apartmanlarda aidat takibi uzun yıllar defterle ya da Excel tablolarıyla yapıldı. Ancak bölüm sayısı arttıkça bu yöntemler zorlaşır: formüller bozulur, aynı dosyanın farklı sürümleri dolaşır, ödemeler geç işlenir ve gecikme hesapları elle yapılır. Kat malikleri de güncel borçlarını öğrenmek için yönetimi aramak zorunda kalır.
Bir site yönetim yazılımı bu işlerin çoğunu otomatikleştirir. Borçlandırma tek ekrandan yapılır, ödemeler girildiği anda muhasebeleşir, gecikme tazminatı otomatik hesaplanır ve her malik kendi borcunu görebilir. Böylece yönetici zamanını hesap tutmak yerine yönetime ayırır.
Dijiyon ile site aidatı takibi
Dijiyon, site ve apartman yönetimleri için aidat takibini uçtan uca yöneten bir yazılımdır:
- Toplu borçlandırma: Aylık ya da dönemsel aidatı arsa payı, eşit paylaşım veya kişi başı yöntemle tek ekrandan tüm bölümlere yansıtın; yanlış yapılan borçlandırmayı geri alın.
- Otomatik gecikme hesabı: Gecikme tazminatı, ayarlarda belirlediğiniz oran ve yönteme göre kendiliğinden işler.
- Online aidat ödeme: Sakinler aidat ödeme ekranından telefon numarası ve TC kimlik numarasının son dört hanesiyle borcunu görüp kredi kartıyla, 3D Secure güvencesiyle ve taksitli ödeyebilir; ödeme yönetimin kayıtlarına anında geçer.
- Banka hareketleri ve muhasebe: Kasa, banka ve kart tahsilatları tek yerde toplanır; mizan ve bilanço arka planda güncellenir. Ayrıntılar genel muhasebe sayfasında.
- Hatırlatma ve duyuru: Borç hatırlatmalarını ve duyuruları SMS, WhatsApp ve e-postayla aynı anda gönderin.
- Yasal takip: Ödenmeyen aidatlar için icra takip modülü ile süreçleri kayıt altında tutun.
- Şeffaf raporlama: Tahsilat durumunu ve gelir-gider tablolarını grafiklerle izleyin, kat malikleriyle paylaşın.
Sık sorulan sorular
Aidat gecikme tazminatı ne kadar olabilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre aidatı geciktiren kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı öder. Oranın yönetim planıyla değiştirilip değiştirilemeyeceği tartışmalı olduğundan, farklı bir uygulama düşünülüyorsa bir hukukçuya danışılması önerilir.
Aidat tutarı nasıl belirlenir?
Aidat tutarı, yönetimin hazırladığı işletme projesiyle belirlenir ve kat malikleri kurulunda onaylanır. Aralarında başka bir anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit olarak, diğer ortak giderler arsa payı oranında paylaştırılır.
Ödenmeyen aidat için ne yapılabilir?
Önce kat malikine yazılı hatırlatma yapılması önerilir. Ödeme yapılmazsa yönetim, gecikme tazminatıyla birlikte borcun tahsili için yasal yollara başvurabilir. Süreç başlamadan önce bir hukukçuya danışmak faydalı olur.
Sonuç
Site aidatının düzenli takibi; doğru borçlandırma, zamanında işlenen ödemeler, yasal sınırlar içinde gecikme hesabı ve şeffaf raporlamayla mümkündür. Bu süreçleri tek bir aidat takip programında toplamak hem yöneticinin iş yükünü azaltır hem de kat malikleriyle güvene dayalı bir ilişki kurar. Dijiyon’u yönetiminizde denemek için ücretsiz demo talep edebilir ya da hemen hesabınızı açabilirsiniz.