Aidat ödenmediğinde ilk sorulan soru, bunun kimin işi olduğudur. Kısa cevap: Evet, aidat ve avansları toplamak yöneticinin kanuni görevidir. Ancak bu, yöneticinin kapı kapı dolaşıp elden para toplaması gerektiği anlamına gelmez; kanunun beklediği, ortak giderlerin zamanında tahsil edilmesini sağlamak ve ödemeyenler için kanuni yolları işletmektir. Bu yazıda yöneticinin aidat konusundaki görevlerinin dayanağını, 2026’da değişen kuralları, ödenmeyen aidat için izlenecek yolu, kiracının sorumluluğunu ve yöneticinin bu görevi yerine getirmemesinin sonuçlarını anlatıyoruz.
Görevin kanundaki dayanağı
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir; planda aksine hüküm yoksa yönetici kanunda sayılan işleri görür (madde 35). Aidatla ilgili olanlar şunlardır:
- Avans toplamak (madde 35/d): Genel yönetim işleri, korunma, onarım ve temizlik gibi bakım işleri, asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için, yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması. Bu ifade 2026’da 7579 sayılı Kanunla getirildi; eski metindeki “münasip miktarda avans toplanması ve bitince yeniden toplanması” anlatımının yerini aldı.
- Ödemeleri kabul etmek ve borçları ödemek (madde 35/e).
- Dava ve icra takibi (madde 35/i): Borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, kanuni ipoteği tescil ettirmek.
- Banka hesabı (madde 35/j): Toplanan paraları yatırmak için muteber bir bankada kendi adına, ancak yönetici sıfatı gösterilerek hesap açtırmak.
Kat malikinin karşı yükümlülüğü de açıktır: Aralarında başka bir anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılır. Ortak yerleri kullanmadığını ileri sürerek ödemekten kaçınamaz (madde 20).
Aidatın tutarı: işletme projesi
Aidatı yönetici kendi başına belirlemez. Bir yıllık tahmini gelir ve giderleri, her kat malikine düşecek payı ve avans tutarını gösteren işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici gecikmeden geçici bir proje hazırlar; proje kat maliklerine ya da bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır. Mevcut bir proje varken hazırlanan geçici projedeki tutar, yürürlükteki tutara göre bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olamaz (madde 37). Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasındaki belgelerden sayılır (madde 37). Bu, icra takibine itiraz edildiğinde itirazın kaldırılmasını istemeyi kolaylaştırır.
Gecikme tazminatı kendiliğinden doğar
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (madde 20). Bu yükümlülük doğrudan kanundan doğar; uygulanması için ayrıca bir kurul kararı gerekmez. Eski bazı kaynaklarda geçen “gecikme faizi ancak karar varsa uygulanır” bilgisi bu nedenle yanlıştır. Yönetim planında daha düşük bir oran öngörülebileceği, kanundaki yüzde beşin üzerinde bir oranın ise geçersiz olduğu yargı kararlarında kabul edilmektedir.
Hesap gün esasına göre yapılır. Örneğin 1.000 TL’lik aidatı 15 gün geciken kat malikinin gecikme tazminatı 1.000 × %5 × 15/30 = 25 TL’dir.
Ödenmeyen aidat için kanuni yol
- Kayıt ve hatırlatma: Borcu, tarihleri ve gecikme tazminatını gösteren bir hesap dökümü hazırlayın ve kat malikine kişisel olarak bildirin. Borçluların listesini panoya asmak ya da herkese açık bir mesajlaşma grubunda paylaşmak kişisel verilerin korunması mevzuatına aykırıdır; ayrıntı için Apartman WhatsApp Grubunda Borç Paylaşımı KVKK’ya Aykırı mı?
- Yazılı ihtar: Kanun icradan önce ihtar şartı koymaz; ancak yazılı ihtar, borcun bildirildiğini ispatlamanın kolay yoludur.
- İcra takibi ya da dava: Ödemeyen kat maliki hakkında yönetici ya da diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir, icra takibi yapabilir (madde 20 ve 35/i). Takipte bir avukatla çalışılacaksa yetki ve ücret konusunda kurul kararı almak yararlıdır: Apartman Yönetimi Yetki Kararı Örneği.
- Kanuni ipotek: Borç bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç tutarı için borçlunun bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir; kat maliklerinin bu alacakları önceliklidir (madde 22).
- Son çare, mülkiyetin devri: Ortak gider borcu yüzünden iki takvim yılı içinde üç kez icra ya da dava takibine sebep olan kat maliki için kanun “çekilmezlik” hâlinin varlığını kabul eder; diğer kat malikleri bölümün değeri ödenerek kendilerine devrini mahkemeden isteyebilir (madde 25). Bu ağır bir yoldur ve hukukçu desteği olmadan girişilmemelidir.
Aidat alacakları dönemsel edim niteliğinde olduğundan yargı uygulamasında genellikle beş yıllık zamanaşımına tabi tutulur (Türk Borçlar Kanunu madde 147). Uzun süre beklemek hem tahsilatı zorlaştırır hem de yöneticinin sorumluluğunu gündeme getirebilir.
Kiracı aidattan sorumlu mu?
Borçlu kat malikidir; ancak bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlananlar da kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (madde 22). Uygulamada aidatı çoğu zaman kiracı öder; ödenmediğinde takip hem kat malikine hem de bu sınır içinde kiracıya yöneltilebilir.
Hizmet kesmek bir tahsil yolu mu?
Kanun yönetime aidat borcu nedeniyle su, elektrik, doğal gaz ya da ısınma gibi hizmetleri kesme yetkisi vermez; kanunun saydığı tahsil yolları dava, icra takibi ve kanuni ipotektir. Merkezi ısıtmalı binalarda yalnız ısınma payını ödemeyen bölüm için ne yapılabileceği ise tartışmalıdır ve somut olayın özelliklerine göre farklı değerlendirilebilir. Hizmet kesmeye yönelik bir adım, yönetici bakımından hukuki ve cezai risk doğurabileceğinden hukukçuya danışılmadan atılmamalıdır. Yönetimin para cezası verme yetkisinin sınırları için Apartman Yönetimi Dairelere Ceza Verebilir mi? yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetici aidat toplamazsa ne olur?
- Vekil gibi sorumluluk: Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (madde 38). Takibi ihmal ederek alacağın tahsilini imkânsız hâle getiren yönetici, bu yüzden doğan zarardan sorumlu tutulabilir.
- Görevden alma: Kat malikleri kurulu haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (madde 41). Karar metni: Apartman Yönetici Değişikliği Karar Örneği.
- Hesap verme: Yönetici yılda bir kurula hesap verir; kat maliklerinin yarısı isterse ara dönemde de hesap göstermek zorundadır (madde 39). Hesapların denetimi için Apartman Denetimi Nasıl Yapılır?
- Yönetici hiç yoksa: Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olduğu hâlde yönetici atanmamış binalarda madde 35’te sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (madde 35). Konunun ayrıntısı: Kaç Daireli Apartmanda Yönetici Olur?
Yöneticinin de korunduğu bir hüküm vardır: Kat malikleri kendilerine düşen borçları yöneticinin noter aracılığıyla yaptırdığı ihtara rağmen zamanında ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici tazminat ödemeden sözleşmesini feshedip görevden çekilebilir ve bu yüzden uğradığı zararın tazminini isteyebilir (madde 40). Yöneticinin diğer görevleri için Site ve Apartman Yöneticisi Görevleri ve Hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Örnek: Aidat borcu bildirim yazısı
…… APARTMANI / SİTESİ YÖNETİMİ
Tarih: ../../2026Sayın ……, (…… blok, …… no’lu bağımsız bölüm maliki)
Kat malikleri kurulunun ../../2026 tarihinde onayladığı işletme projesine göre bağımsız bölümünüze düşen aidat ve avans payından ../../2026 – ../../2026 dönemine ait …… TL ödenmemiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca geciken her gün için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı işlemekte olup ../../2026 tarihi itibarıyla gecikme tazminatı …… TL’dir. Borç dökümü ektedir.
Toplam …… TL’nin ../../2026 tarihine kadar yönetimin …… Bankası …… IBAN no’lu hesabına ödenmesini rica ederiz. Bu tarihe kadar ödeme yapılmazsa Kanunun 35. maddesi uyarınca icra takibi başlatılacaktır.
Bölümünüz kirada ise, kiracınızın da Kanunun 22. maddesi uyarınca kira bedeliyle sınırlı olarak bu borçtan sorumlu olduğunu bilgilerinize sunarız.
Yönetici: …… · İmza: ……
Bu yazıyı yalnız ilgili kat malikine (ve gerekirse kiracısına) gönderin; ortak alanlara asmayın.
Sık sorulan sorular
Yönetici aidatı elden toplamak zorunda mı?
Hayır. Kanun yöneticiden paraları yönetici sıfatıyla açılmış bir banka hesabına yatırmasını ister (madde 35/j); tahsilatın banka hesabı üzerinden yürütülmesi hem kayıt hem ispat bakımından en güvenli yoldur. Elden alınan her ödeme için makbuz verilmelidir. Kartla ödeme seçeneği için Kredi Kartı ile Aidat Ödeme Yasal mı?
Aidatını ödemeyen kat maliki toplantıda oy kullanabilir mi?
Evet. Kanun oy hakkını aidat borcunun ödenmesine bağlamaz; her kat maliki bir oy hakkına sahiptir (madde 31).
Küçük apartmanlarda da aidat toplanır mı?
Evet. Ortak giderlere katılma yükümlülüğü bina büyüklüğünden bağımsızdır (madde 20). Yönetici seçilmemiş küçük binalarda bu işin kim tarafından yürütüleceğini kat malikleri kurulu kararlaştırır.
Yönetim planı aidat toplama görevini başkasına verebilir mi?
Madde 35, yöneticinin görevlerini “yönetim planında aksine hüküm olmadıkça” sayar. Bu nedenle plan görevlerin dağılımını farklı düzenleyebilir; ancak ortak giderlerin tahsil edilmesi zorunluluğu ortadan kalkmaz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.