Apartman ve site yönetimleri, farkında olsun ya da olmasın, her gün kişisel veri işler: kat maliki ve kiracı listeleri, telefon numaraları, aidat borçları, kamera görüntüleri, ziyaretçi ve araç kayıtları. 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK), bu verileri işleyen herkese bazı temel yükümlülükler yükler. Bu yazıda yönetimin veri sorumlusu olarak taşıdığı dört ana yükümlülüğü (aydınlatma, veri güvenliği, başvurulara yanıt ve VERBİS kaydı) anlatıyor, kamera ve borç ilanı konusunda 2026’da gelen Kurul açıklamalarını özetliyor ve sakinler için bir aydınlatma metni örneği veriyoruz.
Günlük uygulama için madde madde bir kontrol listesi arıyorsanız Apartman ve Site Yönetiminde KVKK yazımıza, personel verileri ve giriş-çıkış takibi için Site Yönetimlerinde KVKK ve Personel Giriş-Çıkış Takibi yazımıza bakabilirsiniz.
Yönetim neden “veri sorumlusu” sayılır?
KVKK’nın 3. maddesine göre veri sorumlusu, kişisel verilerin işleme amaçlarını ve vasıtalarını belirleyen, veri kayıt sistemini kuran ve yöneten kişidir. Kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliği bulunmasa da aidat listesini tutan, kamerayı kurduran, duyuruyu gönderen yönetimdir. Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nun 2026’da apartman ve sitelere yönelik yaptığı açıklamalar da muhatap olarak doğrudan apartman ve site yönetimlerini almaktadır.
Yönetim hizmeti bir şirketten alınıyorsa durum sözleşmeye ve fiilî işleyişe göre değişir. Şirket, yönetimin talimatıyla ve onun adına veri işliyorsa veri işleyen konumunda olabilir; bu durumda KVKK’nın 12. maddesi gereği veri güvenliği tedbirlerinden yönetimle birlikte sorumludur. Bu rollerin sözleşmede açıkça yazılması önerilir.
Hangi hukuki sebeple veri işlenir?
KVKK’nın 5. maddesine göre kişisel veriler kural olarak açık rızayla işlenir; ancak kanunlarda açıkça öngörülme, hukuki yükümlülük, bir hakkın tesisi, kullanılması veya korunması ve meşru menfaat gibi hâllerde açık rıza aranmaz. Yönetimin aidat ve gider işlemlerinin çoğu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan görevlere dayanır. Kurul da 2026/348 sayılı ilke kararında, borç bilgilerinin diğer kat malikleriyle paylaşılmasının Kanun’da açıkça öngörülme ve kat maliklerinin alacak hakkının korunması şartlarına dayandığını kabul etmiştir. Yani “her işlem için rıza formu” toplamak gerekmez; gereken, işlemin doğru hukuki sebebe dayanması ve ölçülü olmasıdır.
Yükümlülük 1: Aydınlatma (KVKK md.10)
Veri toplanırken ilgili kişiye şu bilgiler verilmelidir: veri sorumlusunun kimliği, verilerin hangi amaçla işleneceği, kimlere ve hangi amaçla aktarılabileceği, toplama yöntemi ve hukuki sebebi ile 11. maddedeki hakları. Aydınlatma bir onay alma işlemi değildir; bilgilendirmedir. Metni yeni taşınan sakine kayıt sırasında iletmek, ayrıca yönetim panosunda ya da sakinlerin erişebildiği bir kanalda yayımlamak uygun olur.
Yükümlülük 2: Veri güvenliği (KVKK md.12)
Yönetim; verilerin hukuka aykırı işlenmesini ve hukuka aykırı erişimi önlemek, verilerin muhafazasını sağlamak için uygun güvenlik düzeyini sağlayan teknik ve idari tedbirleri almak zorundadır. Apartman ölçeğinde bu şu anlama gelir: kâğıt dosyaların kilitli dolapta tutulması, dijital kayıtların şifreli ve yetki tanımlı ortamda saklanması, kişisel verilerin kişisel e-posta veya herkese açık dosya paylaşım bağlantılarıyla dolaştırılmaması, görev değişikliğinde şifrelerin değiştirilmesi.
Veriler yetkisiz kişilerce ele geçirilirse (örneğin sakin listesinin bulunduğu telefonun çalınması) yönetim bu durumu en kısa sürede ilgililere ve Kurul’a bildirmelidir (md.12/5). Yönetimden ayrılan yönetici ve denetçilerin öğrendikleri verileri açıklama yasağı görevden ayrıldıktan sonra da sürer (md.12/4).
Yükümlülük 3: İlgili kişi başvurularına yanıt (md.11 ve md.13)
Kat malikleri, kiracılar ve çalışanlar; verilerinin işlenip işlenmediğini öğrenme, bilgi talep etme, işleme amacını öğrenme, aktarıldığı üçüncü kişileri bilme, düzeltme ve silme isteme ile zararın giderilmesini talep etme gibi haklara sahiptir. Yönetim yazılı başvuruyu en geç otuz gün içinde ücretsiz sonuçlandırmalı; kabul etse de gerekçesini açıklayarak reddetse de cevabını yazılı ya da elektronik ortamda bildirmelidir (md.13). Başvurusu reddedilen ya da süresinde yanıt alamayan kişi Kurul’a şikâyette bulunabilir (md.14).
Yükümlülük 4: VERBİS kaydı gerekli mi?
KVKK’nın 16. maddesi veri sorumlularının Veri Sorumluları Siciline (VERBİS) kaydolmasını öngörür; ancak Kurul’a objektif ölçütlere göre istisna getirme yetkisi verir. Kurul’un 04.09.2025 tarihli ve 2025/1572 sayılı kararıyla güncellenen ölçüte göre, yıllık çalışan sayısı 50’den az ve yıllık mali bilanço toplamı 100 milyon Türk lirasından az olup ana faaliyet konusu özel nitelikli kişisel veri işleme olmayan veri sorumluları kayıt yükümlülüğünden istisnadır. Ana faaliyeti özel nitelikli veri işleme olanlar için eşik 10 çalışan ve 10 milyon Türk lirasıdır.
Apartman ve site yönetimlerine özgü ayrı bir istisna kararı bulunmamakla birlikte, çalışan sayısı az olan ve ana faaliyeti özel nitelikli veri işleme olmayan yönetimlerin çoğu bu ölçütler sayesinde kayıt yükümlülüğü dışında kalabilir. Kurum açıklamalarına göre bilanço esasına göre defter tutmayan veri sorumlularında yalnızca yıllık çalışan sayısı ölçütü esas alınmaktadır; çok personelli sitelerin durumlarını Kurum’un VERBİS sayfasından teyit etmesi önerilir. Unutmayın: VERBİS istisnası yalnızca sicile kayıt yükümlülüğünü kaldırır; aydınlatma, veri güvenliği ve başvurulara yanıt yükümlülükleri aynen devam eder.
Kamera ve borç ilanı: 2026’daki iki önemli açıklama
Borç listelerini ortak alanlara asmak
Kurul’un 18.02.2026 tarihli ve 2026/348 sayılı ilke kararı (Resmî Gazete, 31.03.2026), aidat, avans ve demirbaş borçlarını gösteren listelerin asansör, bina girişi ve koridor gibi ortak yerlere asılmasını KVKK’nın 12. maddesine aykırı bulmuştur. Ad-soyad yazılmasa bile daire numarasıyla eşleşen borç bilgisi kişiyi belirlenebilir kılar. Kurul bu uygulamalara son verilmesini, listelerin kaldırılmasını ve bilgilendirmenin yalnızca ilgililerin erişebileceği yöntemlerle yapılmasını istemiştir. Kurul, bu bilgilendirmenin kapalı e-posta veya mesajlaşma grupları ya da bu hizmete özgülenmiş uygulamalar gibi üçüncü kişilerin erişemeyeceği yöntemlerle yapılabileceğini belirtmiştir; yine de bu kanallarda gereğinden fazla ayrıntı paylaşmamaya dikkat edin.
Güvenlik kameraları
Kişisel Verileri Koruma Kurumu 8 Haziran 2026’da apartmanlarda güvenlik kamerası kullanımına ilişkin bir kamuoyu duyurusu yayımlamıştır. Duyurunun öne çıkan noktaları: ortak alana kamera kuran yönetim veri sorumlusudur; kameralar daire kapısı açıldığında bağımsız bölümün içini görecek biçimde yerleştirilmemelidir; ses kaydı ve yüz tanıma gibi özel hayata müdahale eden özelliklerden kaçınılmalıdır; kayıt yapıldığı ilgililere açıkça bildirilmeli, görüntüler yalnızca gerekli süre kadar saklanmalı ve yetkisiz erişime karşı korunmalıdır. Duyuru, kamera ile veri işlemenin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine de uygun olması gerektiğini vurgular; bu nedenle uygulamada kamera kurulumu için kat malikleri kurulu kararı alınması önerilir. Kararın nasıl alınacağı için Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Örnek: Sakinler için aydınlatma metni
…… APARTMANI / SİTESİ YÖNETİMİ – KAT MALİKİ VE SAKİN AYDINLATMA METNİ
Veri sorumlusu: …… Apartmanı / Sitesi Yönetimi, Adres: ……, İletişim: …… (Yönetici: ……)
İşlenen veriler: Ad-soyad, bağımsız bölüm numarası, malik/kiracı bilgisi, telefon ve e-posta, aidat ve ödeme kayıtları, araç plakası, ortak alan güvenlik kamerası görüntüleri.
Amaçlar: Ortak giderlerin paylaştırılması ve tahsili, kat malikleri kurulu toplantılarına çağrı ve karar süreçleri, duyuru ve bilgilendirme, otopark ve giriş düzeni, ortak alanların güvenliği, yasal takip.
Hukuki sebepler: 6698 sayılı Kanun md.5/2 (a) kanunlarda açıkça öngörülme (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu), (ç) hukuki yükümlülük, (e) bir hakkın tesisi, kullanılması veya korunması, (f) meşru menfaat.
Aktarım: Kanunen yetkili kurum ve kuruluşlara, yasal takip hâlinde avukat ve icra dairelerine, hizmet aldığımız ……(yazılım/mali müşavir/yönetim şirketi) ile yalnızca hizmetin gerektirdiği ölçüde. Borç bilgileri ortak alanlara asılmaz, yalnızca ilgili kişiye ve gerektiğinde kat maliklerinin erişebildiği kapalı kanallarla iletilir.
Toplama yöntemi: Kayıt formu, yönetime iletilen belgeler, banka hareketleri ve kamera sistemi.
Haklarınız: md.11 kapsamındaki haklarınız için yazılı başvurunuzu …… adresine iletebilirsiniz. Başvurular en geç otuz gün içinde ücretsiz sonuçlandırılır.
Yayın tarihi: ../../2026
Sık sorulan sorular
Kiracının telefon numarasını kat malikinden alabilir miyiz?
Kiracı da Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak giderlerden belirli ölçüde sorumlu olduğundan, iletişim bilgisinin yönetim görevleri için işlenmesi genellikle hukuki sebebe dayanır. Ancak kiracıya da aydınlatma metni iletilmeli ve bilgi yalnızca yönetim işleri için kullanılmalıdır.
Genel kurulda borçlu daireler okunabilir mi?
Kurul, kat maliklerinin bilgilendirilmesinin mümkün olduğunu ancak bunun amaçla sınırlı ve yalnızca ilgililerin erişebileceği yöntemlerle yapılması gerektiğini belirtmiştir. Kat maliklerinin katıldığı toplantıda gündemle ilgili ölçüde bilgi verilmesi, binaya asılan bir listeden farklıdır; yine de gereğinden fazla ayrıntı paylaşmamaya dikkat edin.
Kamera kayıtlarını polise verebilir miyiz?
Yetkili kamu kurumlarının kanuni talebi üzerine aktarım hukuki yükümlülük kapsamındadır. Sakinlerin kendi meraklarıyla görüntü izleme taleplerini ise yerine getirmeyin; görüntülere erişimi sınırlı sayıda yetkiliyle kısıtlayın.
KVKK’ya aykırılığın yaptırımı nedir?
KVKK’nın 18. maddesi aydınlatma, veri güvenliği, Kurul kararlarına uyma ve VERBİS yükümlülüklerine aykırılık için ayrı ayrı idari para cezaları öngörür. Tutarlar her yıl yeniden değerlemeyle güncellendiğinden güncel rakamları Kurum’un internet sitesinden kontrol edin. Ayrıca kişisel verilere ilişkin suçlarda Türk Ceza Kanunu hükümleri uygulanır (md.17).
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.