Apartman yönetim seçimi tek bir oylamadan ibaret değildir. Toplantıdan haftalar önce başlayan, seçimden sonra da bina girişine asılan bir çerçeve ve bankaya yapılan bildirimle tamamlanan bir süreçtir. Bu sürecin bir halkasında yapılan hata, kararın iptaline ya da yeni yöneticinin bankada ve kurumlarda yetkisini gösterememesine yol açabilir. Bu yazıda yönetim seçimini Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre baştan sona, takvim sırasıyla anlatıyoruz. Her adımda ayrıntılı rehberi olan konuları ilgili yazılarımıza bağladık; burada amaç sürecin bütününü bir arada görmektir.
Seçim ne zaman yapılır?
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir (madde 34). Bu toplantı yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır. Toplu yapı hükümlerine tabi sitelerde kurullar en geç iki yılda bir toplanır (madde 29). Yönetici görevden alınacaksa ya da istifa ettiyse seçim yıl içinde olağanüstü toplantıda da yapılabilir; kurul haklı sebeple yöneticiyi her zaman değiştirebilir (madde 41).
Adım 1: Hazırlık (toplantıdan yaklaşık bir ay önce)
- Kat malikleri listesi: Bağımsız bölüm numarası, malikin adı ve tapudaki arsa payı ile güncel bir liste çıkarın. Satış ve miras nedeniyle malik değişmiş bölümleri kontrol edin. Seçimde çoğunluk bütün kat malikleri üzerinden hesaplanacağı için bu liste sürecin temelidir.
- Raporlar: Görevi biten yöneticinin hesap raporu (madde 39) ve denetçi raporu (madde 41) hazır olmalıdır; seçim çoğu zaman bu raporların görüşülmesinden ve ibradan sonra yapılır.
- Yönetim planı: Planınızda seçim zamanı, yönetim kurulu, ücret ya da çağrı usulüne ilişkin özel hükümler olup olmadığına bakın.
Adım 2: Çağrı
Kurulu toplantıya çağırmak yöneticinin görevidir (madde 35). Olağanüstü toplantıda yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri çağrı yapabilir; çağrı toplantı sebebi bildirilerek en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalatılan bir çağrı ya da taahhütlü mektupla yapılır (madde 29). Her çağrıda, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; iki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalı (madde 29), ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılmalıdır (madde 30). Gündemde “yönetici ve denetçi seçimi” maddesi açıkça yer almalıdır. Hazır metinler için: Apartman Genel Kurul Çağrı İlanı Örneği.
Adım 3: Adaylık
Kanun aday başvurusu için bir usul öngörmez; adaylar toplantıda da belirlenebilir. Yönetici kat maliklerinin kendi aralarından ya da dışarıdan seçilebilir; yönetim tek bir kişiye ya da üç kişilik bir yönetim kuruluna verilebilir (madde 34). Dışarıdan bir kişi ya da yönetim şirketiyle çalışılacaksa teklifleri toplantıdan önce kat maliklerine iletmek, toplantıda karşılaştırmayı kolaylaştırır. Ayrıntılar: Apartmana Dışarıdan Yönetici Nasıl Atanır?
Adım 4: Toplantı günü
- Hazirun listesi: Gelen her kat malikini bağımsız bölüm numarası ve arsa payıyla imza karşılığı listeye yazın. Vekâletle gelenlerin vekâletnamelerini toplayın; bir kişinin oy sayısının yüzde beşinden fazlası için vekil olamayacağını, kırk ve daha az bölümlü binalarda en fazla iki kişiye vekâlet edebileceğini kontrol edin (madde 31). Kiracılar ancak kat malikinden vekâlet alırlarsa oy kullanabilir.
- Toplantı yeter sayısı: Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır (madde 30). Sağlanamazsa çağrıda belirtilen ikinci toplantı tarihine geçilir.
- Başkan ve yazman: Kanunda düzenlenmese de toplantıyı yönetecek bir başkan ve tutanağı yazacak bir yazman seçmek uygulamada yerleşmiştir.
- Gündem sırası: Yönetici ve denetçi raporları okunur, görüşülür, ibra oylanır; ardından seçime geçilir.
Adım 5: Oylama ve sayım
Yönetici, toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir (madde 34). Oy birliği gerekmez. Sayımı yaparken her adaya oy veren bölümleri numaralarıyla yazın ve arsa paylarını toplayın; iki şartın birlikte sağlanıp sağlanmadığını ancak böyle görebilirsiniz. Sayısal örnekler, ikinci toplantıdaki durum ve oy dökümü şablonu için Apartman Yöneticisi Kaç Kişi ile Seçilir? yazımıza bakın. Hangi kararların başka çoğunluklara bağlı olduğu ise Apartman Kararları Kaç Kişi ile Alınır? yazımızda.
Aynı toplantıda denetçi ya da üç kişilik denetim kurulu da seçilebilir. Denetçi kat malikleri arasından, yine sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir (madde 41).
Gerekli çoğunluğa hiçbir aday ulaşamazsa ve kat malikleri toplanıp bir yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici atar (madde 34).
Adım 6: Ücret, teminat ve yetkiler
Seçimle birlikte şu konuları da karara bağlamak sonradan çıkacak tartışmaları önler:
- Ücret: Yönetici, yönetim planında ya da sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (madde 40). Kat maliklerinden seçilen yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı da kurulca kararlaştırılır; karar yoksa yönetici görev süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (madde 40).
- Teminat: Yöneticiden teminat istenmesi, kendisiyle yapılan sözleşmede şart koşulabilir; böyle bir şart yoksa ancak haklı bir sebep çıkarsa kurul teminat isteyebilir (madde 34).
- Banka ve imza yetkisi: Kimin hangi işleri tek başına, hangilerini birlikte yapacağını yazın. Örnek metin: Apartman Yönetimi Yetki Kararı Örneği.
Adım 7: Karar defteri
Seçim kararı, sayfaları noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karşı oy verenler gerekçelerini belirterek imzalar (madde 32). Defter, her takvim yılının bitiminden itibaren bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılır (madde 36). Kararın bütün maddeleriyle yazımı için Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği; yönetici değiştiyse Apartman Yönetici Değişikliği Karar Örneği yazılarımızdaki şablonları kullanabilirsiniz.
Adım 8: Seçimden sonra
- İlan çerçevesi: Yöneticinin adı soyadı ile iş ve ev adresi bina kapısının yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmalıdır. Asılmazsa, ilgilinin başvurusu üzerine sulh mahkemesince yöneticiye ya da yönetim kurulu üyelerinin her birine idari para cezası verilir (madde 34).
- Devir teslim: Yönetici değiştiyse defterler, belgeler, kasa ve banka bilgileri tutanakla teslim edilir: Apartman Yönetimi Devir Tutanağı Örneği.
- Bankaya bildirim: Toplanan paralar yönetici adına, yönetici sıfatı gösterilerek açılmış hesapta tutulur (madde 35). Yeni yönetici, seçim kararının noter onaylı defterden alınmış bir örneğiyle bankaya başvurarak hesaptaki yetkiyi kendi adına güncellettirmeli, eski yöneticinin yetkisinin kaldırılmasını istemelidir. Bankalar bu işlemde farklı belgeler isteyebildiğinden önceden şubeye danışmak zaman kazandırır.
- Diğer kurumlar: Abonelikler, personel çalıştırılıyorsa ilgili kurumlar ve hizmet sözleşmesi yapılan firmalara yeni yöneticinin iletişim bilgilerini bildirin.
Seçim usule aykırı yapıldıysa iptal davası için süre kısadır: karşı oy veren için karar tarihinden, toplantıya katılmayan için kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay; her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay (madde 33). Sık yapılan usul hataları için Apartman ve Site Yöneticisi Seçerken Yapılan Yanlışlıklar yazımıza göz atın.
Örnek metinler
1. Bina girişine asılacak yönetici bilgi çerçevesi
…… APARTMANI / SİTESİ YÖNETİCİSİ
Adı soyadı: ……
İş adresi: ……
Ev adresi: ……
Seçim tarihi: ../../2026 (kat malikleri kurulu kararı, karar no ……)634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 34 uyarınca asılmıştır.
Yönetim kurulu seçildiyse üç üyenin bilgileri ayrı ayrı yazılır. Kanunun açıkça istediği bilgiler ad soyad ile iş ve ev adresidir; telefon numarası gibi ek bilgileri eklemeden önce kişinin onayını alın.
2. Bankaya yetki değişikliği bildirimi
…… Bankası …… Şubesi Müdürlüğüne
Şubeniz nezdindeki …… numaralı hesap, …… Apartmanı (…… Mah. …… Sok. No: ……) yöneticisi sıfatı gösterilerek açılmış yönetim hesabıdır. Kat malikleri kurulunun ../../2026 tarihli toplantısında alınan …… sayılı kararla, önceki yönetici ……’nin görevi sona ermiş; …… (T.C. Kimlik No: ……) yönetici seçilmiştir.
Ekte sunulan karar örneği uyarınca hesaptaki yetkilerin yeni yönetici adına tanımlanmasını ve önceki yöneticinin yetkilerinin kaldırılmasını rica ederim.
Ek: Karar defterinin ilgili sayfasının örneği, yöneticinin kimlik fotokopisi.
Tarih: ../../2026 · Yönetici: …… · İmza: ……
Sık sorulan sorular
Yönetici kaç yıl için seçilir?
Kanun yöneticinin her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanmasını öngörür; aynı kişi tekrar seçilebilir (madde 34). Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplandığından (madde 29), seçim dönemi yönetim planına göre farklı düzenlenmiş olabilir.
Seçim gizli oyla yapılabilir mi?
Kanun oylama yöntemini düzenlemez. Ancak çoğunluğun hem sayı hem arsa payı üzerinden denetlenebilmesi için hangi bölümün hangi adaya oy verdiğinin kayda geçmesi gerekir; bu yüzden uygulamada açık oylama tercih edilir.
Kimse aday olmazsa ne olur?
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümlü binalarda yönetici atanması zorunludur (madde 34). Toplanıp yönetici atanamazsa bir kat malikinin başvurusuyla sulh mahkemesi yönetici atar (madde 34). Dışarıdan bir yönetici ya da yönetim şirketiyle çalışmak da bir seçenektir. Küçük binalar için: Kaç Daireli Apartmanda Yönetici Olur?
Seçilen yöneticinin bir yere tescil edilmesi gerekir mi?
Kanunda yöneticinin tapu müdürlüğüne ya da bir kamu kurumuna bildirilmesi şeklinde genel bir yükümlülük yoktur. Kanunun istediği, karar defterine yazılan karar ve bina girişine asılan çerçevedir (madde 32 ve 34). Banka ve abonelik gibi işlemlerde ilgili kurum kararın örneğini ister.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.