Apartman toplantılarında en sık tartışılan soru, bir önerinin “geçip geçmediği”dir. Yaygın bir yanılgıya göre apartman kararları oybirliğiyle alınır. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kararların büyük kısmı çoğunlukla alınır; oybirliği yalnız kanunun saydığı birkaç önemli iş için aranır. Kanunda tek bir çoğunluk da yoktur: Genel kuralın yanında bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunu, beşte dördünü, üçte ikisini ya da oybirliğini isteyen özel hükümler bulunur. Bu yazıda hangi karar için hangi yeter sayının arandığını madde numaralarıyla sıralıyor, oyların nasıl sayılacağını anlatıyor ve karar defterine yazabileceğiniz bir yeter sayı kontrol notu veriyoruz.
Önce iki kavram: toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayısı
Toplantı yeter sayısı, kurulun geçerli olarak toplanabilmesi için hazır bulunması gereken kat maliki sayısıdır. Karar yeter sayısı ise bir önerinin kabul edilmiş sayılması için gereken oydur. Toplantı usulüne uygun açılsa bile özel çoğunluk gereken konuda bu çoğunluk yoksa karar alınmış olmaz.
Oylar bağımsız bölüm üzerinden sayılır. Her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun bir oya sahiptir; birden çok bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak oyları bütün oyların üçte birini geçemez. Bir bölümün birden çok maliki varsa aralarından vekâlet verecekleri biri onları temsil eder. Karar doğrudan kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde bulunabilir ama oya katılamaz (madde 31). Kiracılar kurulun üyesi değildir; kat malikinden vekâlet alırlarsa onun adına oy kullanabilirler. Vekâletin sınırları için Site Kat Malikleri Genel Kurulunda Vekâlet ile Oy Kullanma Esasları yazımıza bakabilirsiniz.
Genel kural: yarıdan fazlasıyla toplanma, oy çokluğuyla karar
Kanunda ayrıca bir yeter sayı konulmamış bütün konularda kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (madde 30). İşletme projesinin onaylanması ve aidat tutarının belirlenmesi (madde 37), binanın sigorta ettirilmesi ve sigorta değerinin belirlenmesi (madde 21), olağan bakım ve onarım işleri, yöneticinin hesabının görüşülmesi gibi günlük yönetim kararlarının çoğu bu kurala girer.
İlk toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamazsa ikinci toplantıya geçilir. Her çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; iki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır (madde 29). İkinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (madde 30). Aynı madde, kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümleri saklı tutar. Bu yüzden aşağıdaki özel çoğunluklar gereken bir konuda ikinci toplantının kolaylığına dayanarak karar almak iptal riski taşır. Çağrının usulü için Apartman Genel Kurul Çağrı İlanı Örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu gereken kararlar
Bu gruptaki kararlarda ölçü toplantıya katılanlar değil, binadaki bütün kat malikleridir. Kabul oyu verenler hem bağımsız bölüm sayısının yarısından fazlası olmalı hem de arsa payları toplamı toplam arsa payının yarısını aşmalıdır.
- Yönetici ya da üç kişilik yönetim kurulu seçimi (madde 34). Sayısal örnekli hesap için: Apartman Yöneticisi Kaç Kişi ile Seçilir?
- Denetçi ya da üç kişilik denetim kurulu seçimi (madde 41).
- Faydalı yenilik ve ilaveler: Ortak yerlerin düzgün ya da daha rahat kullanılmasına veya bu yerlerden elde edilen faydanın artırılmasına yarayan yenilikler (madde 42). Giderleri, yenilikten faydalananlar faydalanma oranında öder.
- Isı yalıtımı ve ısıtma sistemi değişiklikleri: Bir kat malikinin isteği üzerine ısı yalıtımı, yakıt dönüşümü ya da merkezi sistemden bireysel sisteme (veya tersine) geçiş (madde 42). Bu işlerin ortak giderleri arsa payı oranında ödenir.
- Engelli kat maliki için proje değişikliği: Engellinin yaşamı için zorunluysa proje değişikliği en geç üç ay içinde yapılacak toplantıda görüşülür (madde 42).
- Mülkiyetin devri davası açılması: Yükümlerini diğerleri için çekilmez hâle gelecek ölçüde ihlal eden kat maliki hakkında dava açılması, aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır (madde 25).
Beşte dört ve üçte iki gereken kararlar
- Yönetim planının değiştirilmesi: Bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (madde 28). Yapılan değişiklik bütün kat maliklerini, haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar.
- Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis, farklı renkte dış badana ya da boya: Bir kat maliki bunları ancak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıyla yaptırabilir (madde 19). Ortak yerdeki bir bozukluğun acilen onarılması ya da binanın güçlendirilmesi gerektiği mahkemece tespit edilmişse bu rıza aranmaz.
- Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği: Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu gerekir. Yönetim planındaki geçici yönetim hükümleri ise toplu yapıdaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir (madde 70). Her iki oran 2026’da 7579 sayılı Kanunla beşte dörtten üçte ikiye indirilmiştir; yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.
Oybirliği gereken kararlar
Oybirliği kanunda istisnadır; başlıca şu işlerde aranır:
- Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri: Binanın bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünüp bir kısmının devredilmesi gibi tasarruflar ve dış duvarların, çatının ya da damın reklam amacıyla kiralanması bütün kat maliklerinin oybirliğini gerektirir (madde 45). Diğer ortak yerlerin kiraya verilmesinde hangi çoğunluğun yeteceği ise tartışmalıdır; ayrıntı için Ortak Alanların Kiraya Verilmesi.
- Meskende işyeri açılması: Tapuda mesken olarak kayıtlı bir bölümde sinema, kahvehane, bar gibi eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane gibi gıda yerleri; imalathane, basımevi, dükkân, galeri gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle açılabilir (madde 24). Hastane, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi kuruluşlar ise bu bölümlerde hiç kurulamaz.
- Kat ilavesi ve yeni bağımsız bölüm: Binanın üstüne kat eklenmesi, çekme kat yerine tam kat yapılması ya da zemin, bodrum katta veya arsanın boş kısmında madde 24’ün ikinci fıkrasında sayılan türden (dükkân, imalathane, lokanta gibi) yerlerin sonradan yapılması için kurulun oybirliğiyle karar vermesi ve arsa paylarının oybirliğiyle yeniden belirlenmesi gerekir (madde 44).
- Büyük binalarda merkezi ısıtmadan bireysel ısıtmaya geçiş: Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzerindeki binalarda kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği gerekir (madde 42).
Çoğunluk dışında bir ölçü konulan durumlar
- Olağanüstü toplantı istemi: Önemli bir sebep varsa kat maliklerinin üçte biri kurulu toplantıya çağırabilir (madde 29).
- Ara hesap istemi: Kat maliklerinin yarısı, arsa payları ne olursa olsun, yöneticiden yönetim planındaki zamanlar dışında da hesap gösterilmesini isteyebilir (madde 39).
- Çok masraflı ya da lüks yenilikler: Kanun bu yenilikler için ayrı bir yeter sayı öngörmez; ancak yapılmasını istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir, gideri karar veren kat malikleri öder. Sonradan payını ödeyen malik yenilikten yararlanma hakkı kazanır (madde 43).
Yönetim planınız bazı konularda kanundan farklı bir usul öngörmüş olabilir; plan bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (madde 28). Kanunun emredici hükümleri ise plana rağmen uygulanır (madde 27). Bu yüzden karar almadan önce hem kanuna hem planınıza bakın.
Yeter sayı sağlanmadan alınan kararın sonucu
Kurul kararları, sayfaları noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılan bütün kat maliklerince imzalanır; karşı oy verenler gerekçelerini belirterek imzalar (madde 32). Karara karşı, karşı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir. Yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayılan kararlarda süre şartı aranmaz (madde 33). Oybirliği gereken bir işte yalnız çoğunlukla alınmış bir kararın geçerliliği ciddi biçimde tartışmaya açıktır; böyle bir durumda karar uygulanmadan önce hukuki görüş alın. Toplantı tutanağının bütünü için Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği yazımızdaki şablonu kullanabilirsiniz.
Örnek: Karar defterine yeter sayı kontrol notu
Özel çoğunluk gereken her gündem maddesinde oylamadan sonra şöyle kısa bir not düşebilirsiniz.
Gündem maddesi ……: Binanın dış cephesine ısı yalıtımı yapılması
Yeter sayı: 634 sayılı Kanun madde 42 — sayı ve arsa payı çoğunluğu.
Binadaki toplam bağımsız bölüm: …… · Toplam arsa payı: ……/…… · Gereken en az kabul: …… bağımsız bölüm ve ……/…… arsa payı.
Kabul: …… bağımsız bölüm (no. ……, ……, ……), arsa payı toplamı ……/…… · Ret: …… (no. ……) · Çekimser: …… (no. ……) · Vekâleten kullanılan oy: …… (vekâletnameler toplantı dosyasındadır).
Sonuç: Gereken çoğunluk sağlandığından / sağlanamadığından öneri kabul edilmiştir / reddedilmiştir. İşin ortak giderleri arsa payı oranında paylaştırılacak, ilk taksit ../../2026 tarihinde tahakkuk ettirilecektir.
Karşı oy gerekçeleri: …… · Toplantı başkanı: …… · Yazman: …… · Katılanların imzaları: ……
Sık sorulan sorular
Apartman kararları oybirliğiyle mi alınır?
Hayır. Kanunun genel kuralı yarıdan fazlasıyla toplanmak ve oy çokluğuyla karar vermektir (madde 30). Oybirliği istisnadır; başlıca madde 24, 42 (büyük binalarda bireysel ısıtmaya geçiş), 44 ve 45’te sayılan işlerde aranır.
Toplantıya katılmayan kat maliki alınan karara uymak zorunda mı?
Evet. Bütün kat malikleri ve halefleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür (madde 32). Katılmayan kat malikinin itiraz yolu, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde altı ay içinde açabileceği iptal davasıdır (madde 33).
Çekimser oylar nasıl sayılır?
Bütün kat maliklerinin çoğunluğunu arayan kararlarda yalnız kabul oyları hesaba girdiğinden, çekimser oy sonuç bakımından ret ile aynı etkiyi doğurur. Genel kuraldaki oy çokluğu hesabında çekimserlerin durumu kanunda düzenlenmemiştir; kabul, ret ve çekimser oyları deftere ayrı ayrı yazın.
Karar WhatsApp anketiyle alınabilir mi?
Kanun kurul kararlarının toplantıda alınıp noter onaylı karar defterine yazılmasını ve toplantıya katılanlarca imzalanmasını öngörür (madde 32). Mesajlaşma grubundaki bir anket bu usulün yerine geçmez. Madde 19’daki beşte dört yazılı rıza ise toplantı dışında, imzalı belgeyle de toplanabilir.
Aidat artışı kaç oyla kararlaştırılır?
Aidat, işletme projesiyle belirlenir ve proje kat malikleri genel kurulunda genel yeter sayıyla onaylanır (madde 30 ve 37). Onaylanmış bir proje varken yönetici geçici proje hazırlarsa, geçici projedeki tutar yürürlükteki projeye göre bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz (madde 37). Yıllık iş akışı için Apartman Yönetiminin Görevleri Nelerdir? yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.