Apartman ya da site yöneticisi; görev süresinin dolması, yöneticinin istifa etmesi ya da haklı bir sebeple görevden alınması gibi durumlarda değişir. Değişikliğin sorunsuz olması için kararın kanuna uygun çoğunlukla alınması, karar defterine doğru yazılması ve ardından bankaya ve diğer kurumlara bildirilmesi gerekir. Bu yazıda apartman yönetici değişikliğinin nasıl yapılacağını adım adım anlatıyor ve farklı durumlar için doldurup kullanabileceğiniz üç yönetici değişikliği karar örneği veriyoruz.
Apartman yöneticisi hangi durumlarda değişir?
- Görev süresinin dolması: Yönetici, her yıl yapılan olağan kat malikleri kurulu toplantısında seçilir. Bu toplantıda mevcut yönetici yeniden seçilebileceği gibi yerine başka biri de seçilebilir.
- Görevden alma: Haklı bir sebep varsa (örneğin görevlerin yerine getirilmemesi ya da hesapların verilmemesi), kat malikleri kurulu yöneticiyi süresi dolmadan değiştirebilir (madde 41).
- İstifa: Yönetici görevini bırakmak isterse, yerine yenisinin seçilmesi için kurulun toplanması gerekir.
- Yöneticinin taşınması ya da dairesini satması: Yöneticinin kat maliki olması şart olmadığı için bu durum görevi kendiliğinden bitirmez. Ancak yönetici görevi sürdürmek istemiyorsa istifa yoluna gidilir.
Yönetici değişikliğinin yasal dayanağı
Apartman ve sitelerin yönetimi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Yönetici, kat malikleri kurulunca kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir; yöneticinin kat maliki olması şart değildir, dışarıdan da seçilebilir (madde 34). Kurul toplanıp yönetici seçemezse, kat maliklerinden biri yönetici atanması için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir (madde 34). Görev süresi dolmadan yöneticinin değiştirilmesi ise haklı bir sebebin varlığına bağlıdır (madde 41).
Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan olarak toplanır. Önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri kurulu her zaman olağanüstü toplantıya çağırabilir; çağrı, toplantı sebebi belirtilerek toplantıdan en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalı çağrı ya da taahhütlü mektupla yapılır. Çağrıda ilk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; iki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır (madde 29). Alınan kararlar noterden onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanır (madde 32).
Yönetici seçimi için ne kadar oy gerektiğini Apartman Yöneticisi Kaç Kişi ile Seçilir? yazımızda ayrıntılı anlattık.
Yönetici değişikliği adım adım
- Toplantıya çağrı yapın: Gündemde “yönetici seçimi” ya da “mevcut yöneticinin görevine son verilmesi ve yeni yönetici seçimi” maddesi açıkça yer almalıdır. Çağrı metni için Apartman Genel Kurul Çağrı İlanı Örneği yazımızdan yararlanabilirsiniz.
- Toplantıyı yapın ve oyları sayın: Yeni yöneticinin, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun oyunu aldığından emin olun.
- Kararı karar defterine yazın: Kararı toplantıda hazır bulunan bütün kat malikleri imzalar; ret oyu verenler gerekçesini belirterek imza atar.
- Devir teslimi yapın: Eski yönetici; karar ve işletme defterlerini, gelir-gider belgelerini, kasadaki parayı, banka hesap bilgilerini, sözleşmeleri ve anahtarları yeni yöneticiye tutanakla teslim eder. Bkz. Apartman Yönetimi Devir Tutanağı Örneği.
- Kurumlara bildirin: Kararın bir suretiyle bankaya, vergi dairesine, abonelik kurumlarına ve personel çalıştırılıyorsa sigorta kurumuna başvurarak yetkili kişiyi güncelleyin.
Örnek 1: Olağan toplantıda yönetici değişikliği kararı
Görev süresi dolan yöneticinin yerine yıllık olağan toplantıda yeni yönetici seçilmesi için kullanılır. Noktalı yerleri kendi bilgilerinizle doldurun.
KARAR NO: ……
Toplantı tarihi: ../../2026 · Toplantı yeri: ………… Apartmanı (Ada ……, Parsel ……, …… / ……) kat malikleri kurulu, ../../2026 tarihli çağrı üzerine yıllık olağan toplantısını yapmış; toplam …… bağımsız bölümden …… kat malikinin katılımıyla toplantı yeter sayısının sağlandığı tespit edilmiştir.
1. Görev süresi sona eren yönetici …… (T.C. Kimlik No: ……) dönem faaliyet ve hesap raporunu sunmuş; rapor görüşülerek oy çokluğuyla (…… kabul, …… ret) kabul edilmiş ve yönetici ibra edilmiştir.
2. Yeni dönem yöneticiliğine …… (T.C. Kimlik No: ……) aday olmuştur. Yapılan oylamada aday, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunun oyunu alarak (toplam …… bağımsız bölümden …… kabul, …… ret; kabul edenlerin arsa payı toplamı ……/……) bir yıl süreyle yönetici seçilmiştir.
3. Önceki yönetici ……’nin apartman adına açılmış banka hesapları ve diğer kurumlar nezdindeki yetkileri sona ermiş; bu yetkiler yeni yönetici ……’ye verilmiştir. Yeni yönetici bu kararın suretini ilgili kurumlara derhal bildirir.
4. Önceki yönetici, defterleri, belgeleri, kasa ve banka bilgilerini en geç ../../2026 tarihine kadar yeni yöneticiye devir tutanağıyla teslim eder.
Katılan kat maliklerinin adı soyadı, bağımsız bölüm numarası ve imzası (ret oyu verenler gerekçesiyle): ……
Örnek 2: Olağanüstü toplantıda yöneticinin görevine son verilmesi kararı
Görev süresi dolmadan yöneticinin değiştirilmesi için kullanılır. Toplantı, önemli bir sebeple kat maliklerinin üçte birinin ya da denetçinin çağrısıyla yapılabilir; görevden almanın haklı sebebi karara açıkça yazılmalıdır (madde 41).
KARAR NO: ……
Toplantı tarihi: ../../2026 · Toplantı yeri: ………… Apartmanı kat malikleri kurulu, kat maliklerinin üçte birinin / denetçinin ../../2026 tarihli çağrısı üzerine olağanüstü toplanmış; toplam …… bağımsız bölümden …… kat malikinin katılımıyla toplantı yeter sayısının sağlandığı tespit edilmiştir.
1. Gündemin “yöneticinin görevine son verilmesi ve yeni yönetici seçimi” maddesi görüşülmüştür. …… haklı sebepleriyle (madde 41) yönetici ……’nin görevine son verilmesine karar verilmiştir.
2. Kalan görev süresi için yöneticiliğe …… (T.C. Kimlik No: ……) seçilmiştir. Seçim, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla (toplam …… bağımsız bölümden …… kabul, …… ret; kabul edenlerin arsa payı toplamı ……/……) yapılmıştır.
3. Görevi sona eren yöneticinin banka hesapları ve tüm kurumlar nezdindeki yetkileri bu karar tarihi itibarıyla sona ermiştir. Yeni yönetici kararın suretini ilgili bankaya ve kurumlara derhal bildirir.
4. Görevi sona eren yönetici, defterleri, belgeleri, kasa ve banka bilgilerini ../../2026 tarihine kadar yeni yöneticiye devir tutanağıyla teslim eder. Denetçi, devir işleminde hazır bulunur.
Katılan kat maliklerinin adı soyadı, bağımsız bölüm numarası ve imzası (ret oyu verenler gerekçesiyle): ……
Örnek 3: Yöneticinin istifası üzerine yeni yönetici seçimi kararı
KARAR NO: ……
Toplantı tarihi: ../../2026 · Toplantı yeri: ………… Apartmanı kat malikleri kurulu, toplam …… bağımsız bölümden …… kat malikinin katılımıyla toplanmış; toplantı yeter sayısının sağlandığı tespit edilmiştir.
1. Yönetici ……’nin ../../2026 tarihli yazılı istifa dilekçesi okunmuş ve istifası kabul edilmiştir.
2. Kalan görev süresi için yöneticiliğe …… (T.C. Kimlik No: ……) seçilmiştir. Seçim, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla (toplam …… bağımsız bölümden …… kabul, …… ret; kabul edenlerin arsa payı toplamı ……/……) yapılmıştır.
3. İstifa eden yöneticinin banka ve diğer kurumlar nezdindeki yetkileri sona ermiş, bu yetkiler yeni yöneticiye verilmiştir. Yeni yönetici kararın suretini ilgili kurumlara derhal bildirir.
4. İstifa eden yönetici, defterleri, belgeleri, kasa ve banka bilgilerini ../../2026 tarihine kadar yeni yöneticiye devir tutanağıyla teslim eder.
Katılan kat maliklerinin adı soyadı, bağımsız bölüm numarası ve imzası (ret oyu verenler gerekçesiyle): ……
Değişiklikten sonra yapılması gerekenler
- Banka: Eski yöneticinin imza yetkisini kaldırıp yeni yöneticiyi yetkilendirin. Banka yeni kararı görmeden eski imza sistemde kayıtlı kalır. Bkz. Apartman Yöneticisi Banka Yetkisi Karar Örneği.
- Vergi dairesi: Apartman adına vergi kimlik numarası varsa yetkili kişiyi güncelleyin.
- Abonelikler: Ortak alan elektrik, su, doğalgaz ve internet aboneliklerinde iletişim ve yetkili bilgilerini değiştirin.
- Personel: Kapıcı ya da diğer personel çalışıyorsa sigorta işlemlerindeki işveren temsilcisini güncelleyin.
- Kat malikleri ve sakinler: Yeni yöneticinin adını ve iletişim bilgisini ilan panosu ya da toplu mesajla duyurun.
Kurumların istediği yetki kararları için Apartman Yönetimi Yetki Kararı Örneği yazımıza da bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Yönetici değişikliği kaç kişiyle yapılır?
Yeni yöneticinin, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunun oyunu alması gerekir (madde 34). Örneğin her dairesi ayrı malike ait 20 daireli bir apartmanda en az 11 kabul oyu gerekir; kabul verenlerin arsa payları toplamı da yarıdan fazla olmalıdır.
Yönetici görev süresi dolmadan değiştirilebilir mi?
Evet, ancak haklı bir sebep bulunmalıdır (madde 41). Kat malikleri kurulu, olağanüstü toplantıda haklı sebebi karara yazarak ve yeni yöneticiyi gerekli çoğunlukla seçerek mevcut yöneticinin görevine son verebilir. Gündemde bu maddenin açıkça yer alması ve çağrının en az on beş gün önce yapılması önemlidir.
Kurul yeni yönetici seçemezse ne olur?
Kurul toplanıp yönetici seçemezse kat maliklerinden biri, yönetici atanması için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir (madde 34). Mahkemenin atadığı yönetici altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa atamayı yapan mahkeme değiştirmeye izin verebilir. Bu yol, toplantıların sonuçsuz kaldığı apartmanlarda yönetimin boş kalmasını önler. Dışarıdan profesyonel yönetici seçeneği için Apartmana Dışarıdan Yönetici Nasıl Atanır? yazımıza bakabilirsiniz.
Eski yönetici belgeleri teslim etmezse ne yapılır?
Önce devir için yazılı bir süre verilmesi ve bunun karara yazılması önerilir. Teslim yine yapılmazsa yeni yönetici ya da kat malikleri hukuki yollara başvurabilir. Böyle bir durumda bir hukukçudan destek almanız yararlı olur.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.