Yönetici seçimi çoğu binada yılda bir kez yapılan, kısa sürede bitirilmek istenen bir gündem maddesidir. Oysa seçimde yapılan bir usul hatası kararın iptaline, bankanın yöneticiyi tanımamasına ya da bir yıl boyunca sürecek tartışmalara yol açabilir. Bu yazıda apartman ve site yöneticisi seçerken en sık yapılan yanlışlıkları, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki doğru kuralla birlikte sıraladık ve sonunda karar defterine yazabileceğiniz bir örnek karar maddesi verdik.
1. Çoğunluğu yalnız toplantıya katılanlara göre hesaplamak
En yaygın hata budur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (madde 34). Kanundaki bu özel yeter sayı, toplantıya katılanların değil tüm kat maliklerinin çoğunluğunu ifade eder. Örneğin her biri ayrı malike ait 20 daireli bir apartmanda en az 11 kat malikinin kabul oyu gerekir; kabul verenlerin arsa payları toplamı da yarıyı aşmalıdır. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa yapılan ikinci toplantıda genel kural katılanların salt çoğunluğudur (madde 30); ancak kanunun özel yeter sayı aradığı yönetici seçimi gibi konularda bu kolaylığa dayanarak seçim yapmak iptal riski taşır.
2. Oy birliği aramak
Bazı binalarda “herkes kabul etmezse yönetici seçilemez” diye düşünülür ve seçim aylarca ertelenir. Kanun yönetici seçimi için oy birliği aramaz; sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir (madde 34). Kurul hiç toplanamıyor ya da yönetici atayamıyorsa, kat maliklerinden biri sulh mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir (madde 34).
3. Kiracılara oy kullandırmak
Kat malikleri kurulunda oy hakkı kat malikine aittir. Kiracı ya da başka bir sakin, ancak kat malikinden aldığı yetkiyle onun vekili olarak oy kullanabilir. Vekâletin de sınırları vardır: bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (madde 31). Vekâletname örneği için Site Kat Malikleri Genel Kurulunda Vekâlet ile Oy Kullanma Esasları yazımıza bakabilirsiniz.
4. Birden çok dairesi olanın oyunu sınırsız saymak
Birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bölüm için ayrı oy hakkına sahiptir; ancak bölüm sayısı ne olursa olsun oyları bütün oyların üçte birini geçemez. Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa, bunları kendi aralarından biri temsil eder (madde 31).
5. Çağrıyı usulsüz yapmak
Olağan toplantının zamanı yönetim planında yazılıdır; yazılı değilse her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır (madde 29). Olağanüstü toplantı çağrısı, toplantı sebebi bildirilerek ve toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla yapılır. Her çağrıda ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve ne zaman yapılacağı da belirtilmeli; iki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır (madde 29). Yalnız WhatsApp grubuna mesaj atmak ya da asansöre ilan asmak, çağrının yapıldığını ispatlamakta zorluk çıkarabilir. Hazır metin: Apartman Genel Kurul Çağrı İlanı Örneği.
6. Kararı karar defterine yazmamak
Kurul kararları sayfaları noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılan bütün kat maliklerince imzalanır; aykırı oy verenler gerekçelerini yazarak imzalar (madde 32). Seçim kararının ayrı bir kâğıda yazılıp sonra kaybolması ya da imzasız kalması, bankada ve resmî kurumlarda yöneticinin yetkisini göstermeyi zorlaştırır.
7. Ücreti, harcama sınırını ve imza yetkisini belirlememek
Yönetici seçilir ama ücretin olup olmayacağı, kurula sormadan ne kadar harcama yapabileceği ve banka hesabında kimin imza yetkisi olacağı konuşulmaz. Yönetici, ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (madde 40); bu nedenle ücreti seçimle birlikte kararlaştırmak sonradan çıkabilecek tartışmayı önler. Yönetici aylığı, aksine anlaşma yoksa kat maliklerine arsa payı oranında dağıtılır (madde 20). Yetki kararı için Apartman Yönetimi Yetki Kararı Örneği yazımızdan yararlanabilirsiniz.
8. Adaya görevin yükünü anlatmamak
Yöneticilik yalnız aidat toplamak değildir. Kanun yöneticiye kurul kararlarını uygulamak, binanın bakımı ve sigortası, ödemeler, borcunu ödemeyenlere karşı icra takibi, banka hesabı açtırmak, asansör bakımı gibi görevler verir (madde 35); karar defterini tutup her yıl notere kapattırmak (madde 36), işletme projesi hazırlamak (madde 37) ve her yıl hesap vermek (madde 39) de yöneticinin işidir. Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (madde 38). Bu yükü bilmeden görevi kabul eden aday birkaç ay sonra işi bırakmak isteyebilir. Görevlerin tam listesi: Site ve Apartman Yöneticisi Görevleri ve Hakları.
9. Seçimi yalnız yakınlığa göre yapmak
Kanun yöneticiden özel bir belge istemez; kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi ya da şirket de seçilebilir (madde 34). Bu yüzden adayı değerlendirmek kat maliklerine kalır. Uygulamada şu sorular işe yarar: Adayın bu işe ayıracak zamanı var mı? Gelir-gider kayıtlarını düzenli ve şeffaf tutabilir mi? Kat malikleriyle sakin ve açık iletişim kurabilir mi? Yöneticiyle yapılan sözleşmede teminat şartı konulabilir; böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kurul yöneticiden teminat isteyebilir (madde 34). Dışarıdan yönetici düşünüyorsanız Apartmana Dışarıdan Yönetici Nasıl Atanır? yazımıza bakın.
10. Denetçi seçmeyi ve devri unutmak
Yöneticiyi kat malikleri kurulu denetler; kurul bu işi kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (madde 41). Denetçi seçilmeyen binalarda hesaplar yıl sonuna kadar kimse tarafından incelenmeyebilir. Yeni yönetici seçildiğinde de eski yöneticiden defter, belge, kasa ve banka bilgilerinin tutanakla teslim alınması gerekir: Apartman Yönetimi Devir Tutanağı Örneği. Son olarak yöneticinin adı soyadı ile iş ve ev adresinin bina girişine çerçeve içinde asılması zorunludur (madde 34).
Örnek: Yönetici seçimi karar maddesi
Gündem maddesi ……: Yönetici ve denetçi seçimi
…… Apartmanı / Sitesi kat malikleri kurulu ../../2026 tarihinde toplam …… bağımsız bölümden …… kat malikinin (…… asaleten, …… vekâleten) katılımıyla toplanmıştır.
Yöneticilik için …… ve …… aday olmuştur. Yapılan oylamada …… (T.C. Kimlik No: ……), toplam …… bağımsız bölümden …… kabul oyu almış; kabul edenlerin arsa payı toplamı ……/…… olarak tespit edilmiştir. Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlandığından …… bir yıl süreyle yönetici seçilmiştir.
Yöneticiye aylık …… TL ücret ödenmesine / ücret ödenmemesine; tek seferde …… TL’yi aşan, işletme projesinde yer almayan harcamaların kurul kararına bağlanmasına karar verilmiştir.
Denetçi olarak …… sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilmiştir. Önceki yönetici, defter ve belgeleri en geç ../../2026 tarihine kadar tutanakla teslim edecektir.
Katılanların adı soyadı, bağımsız bölüm numarası ve imzası (ret oyu verenler gerekçesiyle): ……
Toplantının tamamı için Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği yazımızdaki metni kullanabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Yönetici seçimine itiraz edilebilir mi?
Evet. Aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (madde 33).
Yönetici kaç yıllığına seçilir?
Yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; görevini iyi yapan yönetici yeniden seçilebilir (madde 34).
Yönetici süresi dolmadan değiştirilebilir mi?
Haklı bir sebep varsa kurul yöneticiyi her zaman değiştirebilir (madde 41). Mahkemece atanan yönetici ise altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez (madde 34). Karar metni için Apartman Yönetici Değişikliği Karar Örneği.
Aday kendi seçiminde oy kullanabilir mi?
Kanun, alınacak karar doğrudan kendisini ilgilendiren kat malikinin görüşmelerde bulunabileceğini ama oya katılamayacağını söyler (madde 31). Bu kuralın seçimdeki adaylara uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalı olabildiğinden, adayın oyu çıkarıldığında da çoğunluğun sağlandığını tutanağa yazmak ihtiyatlı bir yoldur.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.