Apartman ve sitelerde denetim, kat maliklerinin ödedikleri paranın nereye gittiğini ve yöneticinin kurul kararlarına uyup uymadığını kontrol etmenin kanuni yoludur. Kat Mülkiyeti Kanunu bu görevi öncelikle kat malikleri kuruluna verir; kurul isterse işi bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna devreder (madde 41). Denetçinin görevi yöneticinin işlerini yapmak değil, o işlerin doğru yapılıp yapılmadığını kontrol etmektir. Bu yazıda denetçinin kimlerden seçilebileceğini, denetimin ne zaman ve nasıl yapılacağını, toplu yapılardaki farkları anlatıyor ve doldurup kullanabileceğiniz bir denetim raporu örneği veriyoruz.
Denetimi kim yapar?
Kanunun ilk kuralı şudur: kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (madde 41). Kurul bu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (madde 41).
- Denetçi kat malikidir. Kanundaki “kendi aralarından” ifadesi nedeniyle denetçi kat malikleri arasından seçilir. Kiracılar ya da binayla ilgisi olmayan kişiler kanundaki anlamıyla denetçi olarak seçilemez. Yönetici ise dışarıdan da seçilebilir (madde 34); bu fark sık karıştırılır.
- Seçim çoğunluğu: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu gerekir (madde 41).
- Yönetici ile aynı kişi olmamalıdır. Kanun bunu ayrıca yazmasa da yöneticinin kendi hesaplarını denetlemesi denetimin amacına aykırıdır.
- Ücret: Denetçilerin alacağı ücret yönetim planında düzenlenebilir (madde 28); planda hüküm yoksa kurul kararıyla belirlenebilir.
Yönetim ve denetim kurullarının yapısı için Site Yönetim Kurulu Kaç Kişiden Oluşur? yazımıza bakabilirsiniz.
Denetçi ne yapar, ne yapmaz?
Bazı eski kaynaklarda denetçiye aidat toplamak, banka hesabı açmak, sigorta yaptırmak ya da asansör bakımını yürütmek gibi işler yüklenir. Bunların hepsi kanunda yöneticinin görevidir (madde 35). Denetçinin kanundaki görevleri şunlardır:
- Hesapları, yönetim planında belirli bir zaman yoksa her üç ayda bir denetlemek; haklı bir sebep varsa her zaman denetlemek (madde 41).
- Denetimin sonucunu ve yönetim tarzı hakkındaki görüşlerini, yönetim planındaki zamanda, yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde bir raporla kat malikleri kuruluna bildirmek. Rapor çoğaltılır ve birer örneği kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir (madde 41).
- Raporlarını, kararlarını ve gerekli gördüğü diğer hususları, sayfaları sıra numaralı ve her sayfası noter mührüyle onaylı bir denetim defterine tarih koyarak yazmak ve imzalamak (madde 41).
- Önemli bir sebep çıkarsa kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırmak (madde 29).
Kanun üç aylık denetimin sonucunun her seferinde kat maliklerine gönderilmesini ayrıca şart koşmaz; zorunlu bildirim yıllık rapordur. Ancak üç aylık sonuçları kısa bir özetle kat maliklerine duyurmak güveni artıran iyi bir uygulamadır.
Yönetici ile denetçi arasında çıkan anlaşmazlıkları kat malikleri kurulu çözer ve karara bağlar (madde 32). Yöneticinin kurula hesap verme yükümlülüğü de ayrıca devam eder (madde 39).
Denetim nasıl yapılır? Kontrol listesi
Kanun denetimin yöntemini ayrıntılı olarak düzenlemez. Aşağıdaki liste, bir dönemin hesaplarını kontrol ederken uygulamada en çok bakılan noktaları içerir:
- Banka ve kasa: Yönetim hesabının yönetici adına ama yönetici sıfatı gösterilerek açılmış olup olmadığını (madde 35), dönem sonu banka bakiyesinin ekstre ile, kasa mevcudunun sayımla tutup tutmadığını kontrol edin.
- Gelirler: Her bağımsız bölümden tahakkuk eden aidat ile tahsil edilen tutarı karşılaştırın; gecikme tazminatının aylık yüzde beş hesabıyla doğru uygulanıp uygulanmadığına bakın (madde 20).
- Giderler: Her ödemenin faturası ya da belgesi olup olmadığını, gider kaleminin işletme projesinde yer alıp almadığını ve kurul kararıyla uyumunu kontrol edin (madde 36 ve 37).
- Karar defteri: Kurul kararlarının, ihtar ve tebligatların özetinin ve giderlerin deftere tarih sırasıyla yazıldığını, defterin yıl sonundan itibaren bir ay içinde notere kapattırıldığını doğrulayın (madde 36).
- Kararların uygulanması: Kurulun aldığı onarım, sözleşme ve tahsilat kararlarının yerine getirilip getirilmediğine bakın (madde 35).
- Alacak takibi: Uzun süreli borçlular için dava ya da icra takibi başlatılıp başlatılmadığını kontrol edin (madde 35).
- Sigorta ve asansör: Bina sigortasının yürürlükte olduğunu, asansörün aylık bakım ve yıllık kontrol belgelerinin bulunduğunu kontrol edin (madde 35).
Denetim sırasında bir eksik bulunursa önce yöneticiden yazılı açıklama istenir. Ciddi bir usulsüzlük şüphesi varsa denetçi kurulu olağanüstü toplantıya çağırabilir; kurul haklı sebeple yöneticiyi her zaman değiştirebilir (madde 41). Karar metni için Apartman Yönetici Değişikliği Karar Örneği yazımıza bakabilirsiniz. Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (madde 38); denetimde paranın amacı dışında kullanıldığına dair bir bulgu çıkarsa, bunun güveni kötüye kullanma suçu (Türk Ceza Kanunu madde 155) bakımından değerlendirilmesi için bir hukukçuya başvurulmalıdır.
Toplu yapılarda denetim
Birden çok bloktan ve ortak tesislerden oluşan siteler çoğu zaman kanundaki toplu yapı tanımına girer (madde 66). Toplu yapıda yönetim ve denetim katmanlıdır. Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe (madde 71):
- Blok denetçisi: Blok kat malikleri kurulu, blok için yönetici ve denetçi atar; seçim bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılır.
- Blok niteliğinde olmayan yapılar: Bu yapıların ortak yer ve tesisleri için denetçiyi o yapılardaki kat malikleri aynı çoğunlukla seçer.
- Sitenin bütünü: Toplu yapıdaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçiyi toplu yapı temsilciler kurulu atar; temsilcilerin yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu gerekir.
Toplu yapılar hakkında özel hüküm bulunmayan konularda kanunun genel hükümleri aynen ya da kıyas yoluyla uygulanır (madde 74). Bu nedenle üç aylık hesap denetimi, yıllık rapor ve noter onaylı denetim defteri kuralları toplu yapı denetçileri için de esas alınır; ayrıntılar için sitenizin yönetim planına bakmanız gerekir.
Örnek: Denetim raporu
Aşağıdaki metin, yıllık denetim raporu için bir şablondur. Üç aylık denetimlerde aynı yapıyı kısaltarak denetim defterine yazabilirsiniz.
…… APARTMANI / SİTESİ DENETİM RAPORU
Denetlenen dönem: ../../2026 – ../../2026 · Rapor tarihi: ../../20261. Denetimi yapan: Denetçi …… (bağımsız bölüm no ……) / Denetim kurulu üyeleri ……, ……, …… · Seçim kararı: ../../2026 tarih ve …… sayılı kat malikleri kurulu kararı.
2. İncelenen belgeler: Karar defteri, gider belgeleri dosyası, …… Bankası …… nolu yönetim hesabı ekstreleri, kasa defteri, işletme projesi, aidat tahakkuk ve tahsilat listesi, hizmet sözleşmeleri, sigorta poliçesi, asansör bakım ve kontrol belgeleri.
3. Mali durum: Dönem başı devir …… TL; dönem geliri …… TL (aidat …… TL, gecikme tazminatı …… TL, diğer …… TL); dönem gideri …… TL; dönem sonu banka bakiyesi …… TL, kasa mevcudu …… TL. Banka bakiyesinin ekstreyle uyumlu olduğu / …… TL fark bulunduğu tespit edilmiştir.
4. Alacaklar: Toplam aidat alacağı …… TL’dir. …… bağımsız bölüm için icra takibi başlatılmış, …… bağımsız bölüm için başlatılmamıştır.
5. Bulgular: a) …… tarihli …… TL tutarlı ödemenin belgesi bulunamamıştır. b) …… gider kalemi işletme projesindeki tutarı …… TL aşmıştır. c) …… yılına ait karar defteri ../01/2026 tarihinde notere kapattırılmıştır / kapattırılmamıştır.
6. Kurul kararlarının uygulanması: ../../2026 tarihli …… sayılı karar uygulanmıştır / uygulanmamıştır; gerekçe: ……
7. Yönetim tarzı hakkında görüş ve öneriler: ……
8. Sonuç: Yukarıdaki bulgular dışında hesapların belgelere uygun tutulduğu kanaatine varılmıştır. Raporun kat malikleri kurulunda görüşülmesini ve yönetimin ibrası konusunda karar verilmesini öneririz.
Bu rapor 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 41. maddesi uyarınca denetim defterine yazılmış, bir örneği her kat malikine taahhütlü mektupla gönderilmiştir.
Denetçi / Denetim kurulu üyeleri: …… · İmza: ……
Rapor, olağan toplantının gündeminde ayrı bir madde olarak okunur ve görüşülür: Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği. Denetimin yıl içindeki yerini görmek için Apartman Yönetiminin Görevleri Nelerdir? yazımızdaki iş takvimine bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Denetçi seçilmezse denetim yapılmaz mı?
Yapılır. Denetim kanunen kat malikleri kurulunun görevidir; denetçi seçimi bu görevi devretmenin bir yoludur (madde 41). Denetçi yoksa kurul hesapları kendisi inceler. Ayrıca kat maliklerinin yarısı isterse yönetici yıl içinde de hesap göstermek zorundadır (madde 39).
Denetçi yöneticinin belgelerini görmek isteyebilir mi?
Hesapları denetleme görevi, defter ve belgeleri incelemeyi zorunlu olarak içerir. Yönetici karar defterini, gider belgelerini ve diğer belgeleri bir dosyada saklamakla yükümlüdür (madde 36). Belge vermekten kaçınılması kurulun yöneticiyi haklı sebeple değiştirmesine konu olabilir (madde 41).
Denetçinin görev süresi ne kadardır?
Kanun denetçi için ayrı bir süre öngörmez. Uygulamada denetçi, yönetici ile birlikte yıllık olağan toplantıda seçilir; yönetim planınızda süre yazılıysa ona uyulur.
Denetçi bir muhasebeci ya da mali müşavir olabilir mi?
Kanundaki denetçi kat malikleri arasından seçilir (madde 41). Kurul, denetçiye yardımcı olması için ayrıca bir uzmandan hizmet almaya karar verebilir; ancak bu kişi kanundaki anlamıyla denetçi olmaz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.