“Yönetici kaç kişiyle seçilir?” sorusunun iki anlamı var: Seçim için kaç oy gerekir ve yönetim kaç kişiden oluşur? Kat Mülkiyeti Kanunu ikisine de net cevap verir. Yönetici, toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir (madde 34). Yönetim ise tek bir yöneticiye ya da üç kişilik bir yönetim kuruluna verilir. Bu yazıda çoğunluğun nasıl hesaplanacağını sayısal bir örnekle gösteriyor, oy kullanabilecek kişileri ve sık yapılan hesap hatalarını anlatıyoruz.
Gereken oy: çifte çoğunluk
Kat malikleri kurulunun olağan kararları için genel kural, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanmak ve oy çokluğuyla karar vermektir (madde 30). Yönetici seçimi için ise kanun ayrı bir hüküm koyar: yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (madde 34). Buradan iki sonuç çıkar:
- Ölçü bütün kat malikleridir. Toplantıya 12 bölümden 8’i katıldıysa “katılanların çoğunluğu” olan 5 oy yetmez; 12 bölümün çoğunluğu aranır.
- İki şart birlikte sağlanmalıdır. Aday hem bağımsız bölüm sayısının yarısından fazlasının oyunu almalı hem de bu oyları verenlerin arsa payı toplamı, toplam arsa payının yarısını aşmalıdır.
Kanunda “oy birliği” şartı yoktur; bütün kat maliklerinin aynı adayda birleşmesi gerekmez. Eski bazı kaynaklarda geçen “oy birliğiyle seçilir” ifadesi yanlıştır.
Örnek hesap: 12 bölümlü bir apartman
Bir apartmanda 10 daire ve 2 dükkân olsun. Tapudaki arsa payları her daire için 8/120, her dükkân için 20/120 olsun; toplam 120/120.
- Sayı çoğunluğu: 12 bölümün yarısı 6’dır; en az 7 oy gerekir.
- Arsa payı çoğunluğu: 120’nin yarısı 60’tır; oy verenlerin arsa payı toplamı en az 61/120 olmalıdır.
Durum A: Aday Ayşe Hanım, 7 dairenin oyunu alıyor. Sayı şartı tamam (7/12), ancak arsa payı 7 × 8 = 56/120’dir. 60’ı geçmediği için seçilmiş sayılmaz.
Durum B: Aday Mehmet Bey, 5 daire ve 2 dükkânın oyunu alıyor. Sayı 7/12, arsa payı 5 × 8 + 2 × 20 = 80/120. İki şart da sağlandığı için seçilmiştir.
Durum C: Üç aday oyları bölüşüyor ve kimse 7 oya ulaşamıyor. Bu durumda seçim tamamlanmamıştır; oylama yinelenebilir, adaylar azaltılabilir ya da üç kişilik yönetim kurulu formülü denenebilir. Kat malikleri toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici atar (madde 34).
Arsa paylarını tapudaki kat mülkiyeti kayıtlarından alın; tahmini değerlerle hesap yapmayın. Oy dökümünü karar defterine bağımsız bölüm numaralarıyla yazmak, ileride çıkabilecek itirazlara karşı en güçlü kanıttır.
İkinci toplantıda yönetici seçilebilir mi?
İlk toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (madde 30). Ancak aynı madde, kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümleri saklı tutar. Yönetici seçimi için madde 34 özel bir çoğunluk aradığından, ikinci toplantıda yalnızca katılanların çoğunluğuyla yönetici seçmek iptal riski taşır. Güvenli yol, ikinci toplantıda da bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuna ulaşmak (gerekirse vekâletlerle) ya da bu sağlanamıyorsa sulh mahkemesine başvurmaktır. Çağrının usulü için Apartman Genel Kurul Çağrı İlanı Örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Kimler oy kullanabilir?
- Her bağımsız bölüm bir oy: Kat maliki, arsa payı ne olursa olsun bir oya sahiptir; birden çok bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır, ama oyları bütün oyların üçte birini geçemez (madde 31). Örneğimizdeki 12 bölümlü binada bir malik en fazla 4 oy kullanabilir.
- Hisseli daire: Bir bölümün birden çok maliki varsa, aralarından vekâlet verecekleri biri onları temsil eder (madde 31).
- Vekâlet: Kat maliki oyunu yetkili bir vekille kullanabilir. Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlası için vekil olamaz; kırk ve daha az bölümlü binalarda bir kişi en fazla iki kat malikine vekâlet edebilir (madde 31). Ayrıntılar: Vekâlet ile Oy Kullanma Esasları.
- Kiracı: Kat malikleri kurulunun üyesi değildir; ancak kat malikinden vekâlet alırsa onun adına oy kullanabilir.
- Aday olan kat maliki: Kanun, kararın doğrudan kendisini ilgilendirdiği kat malikinin görüşmelerde bulunabileceğini ama oya katılamayacağını söyler (madde 31). Adayın kendi seçiminde oy kullanıp kullanamayacağı uygulamada tartışılır; seçimin sağlamlığı için adayın oyu olmadan da çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını tutanağa ayrıca yazmak yararlıdır.
Yönetim kaç kişiden oluşur?
Kat malikleri yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiye veya üç kişilik bir kurula verebilir; birincisine yönetici, ikincisine yönetim kurulu denir (madde 34). Yönetim kurulu üyeleri de aynı çifte çoğunlukla seçilir. Beş ya da yedi kişilik kurulların kanundaki karşılığı ve büyük sitelerdeki temsilciler kurulu için Site Yönetim Kurulu Kaç Kişiden Oluşur? yazımıza bakabilirsiniz.
Kaç daireden itibaren yönetici zorunlu?
Binada sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması mecburidir (madde 34). Bu kural tapu idaresinin ya da bir yönetmeliğin değil, doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükmüdür. Yönetici atanması gereken hâlde atama yapılmazsa, yöneticinin kanuni işlerinin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumlu olur (madde 35). Sekizden az bölümlü binalarda da yönetici seçilebilir; zorunluluk yoktur. Bütün bölümler tek kişiye aitse malik kanunen yönetici durumundadır (madde 34).
Süre ve ilan
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir (madde 34). Seçilen yöneticinin adı soyadı ile iş ve ev adresi bina kapısının yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmalıdır (madde 34).
Örnek: Yönetici seçimi oy dökümü
Gündem maddesi ……: Yönetici seçimi
Binada toplam …… bağımsız bölüm bulunmakta olup toplam arsa payı ……/……’dir. Seçim için gereken çoğunluk: en az …… bağımsız bölüm ve en az ……/…… arsa payı.
Aday ……: Lehte oy veren bağımsız bölümler: …… (no. ……, ……, ……); sayı ……, arsa payı toplamı ……/……
Aday ……: Lehte oy veren bağımsız bölümler: …… (no. ……, ……, ……); sayı ……, arsa payı toplamı ……/……
Çekimser / ret: …… (no. ……)
Sonuç: ……, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunun oyuyla ../../2026 tarihinden itibaren bir yıl için yönetici seçilmiştir (634 sayılı Kanun madde 34). Vekâleten kullanılan oylar ve vekâletnameler toplantı dosyasındadır.
Toplantı başkanı: …… · Yazman: …… · Katılanların imzaları: ……
Seçim kararının tamamı ve diğer gündem maddeleri için Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği yazımızdaki şablonu kullanabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Toplantıya katılan herkes aynı adayı seçti ama katılım düşüktü; seçim geçerli mi?
Lehte oylar bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuna ulaşmıyorsa yönetici madde 34’e uygun seçilmiş sayılmaz. Katılanların oy birliği bu eksikliği gidermez.
Yönetici gizli oyla mı seçilir?
Kanun oylama yöntemi belirlemez. Ancak sonucun iki ayrı çoğunluk üzerinden denetlenebilmesi için hangi bağımsız bölümün hangi adaya oy verdiğinin bilinmesi gerekir; bu yüzden uygulamada açık oylama ve isim isim döküm tercih edilir.
Dışarıdan biri ya da bir yönetim şirketi seçilebilir mi?
Evet; kanun yöneticinin kat maliklerinin “kendi aralarından veya dışarıdan” seçilebileceğini söyler (madde 34). Kanun “bir kimse” ifadesini kullanır; uygulamada yönetim şirketleri de bu görevi üstlenmektedir. Ayrıntılar: Apartmana Dışarıdan Yönetici Nasıl Atanır?
Seçimde yapılan hatalar sonradan düzeltilebilir mi?
Usulsüz bir seçim kararına karşı aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde altı ay içinde iptal davası açabilir (madde 33). Sık görülen hatalar için Apartman ve Site Yöneticisi Seçerken Yapılan Yanlışlıklar yazımıza bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.