Apartman Yönetimi Yetki Kararı Örneği

Apartman ya da site yönetimi; banka, belediye, vergi dairesi, abonelik kurumları ve hizmet aldığı firmalarla sürekli iş yapar. Bu kurumların hepsi aynı soruyu sorar: Bu yönetimi kim, hangi konuda ve hangi sınırlar içinde temsil ediyor? Sorunun cevabı kat malikleri kurulunun aldığı yetki kararıdır. Bu yazıda apartman yönetimi yetki kararının ne olduğunu, hangi durumlarda istendiğini, kararda mutlaka bulunması gerekenleri ve doğrudan kullanabileceğiniz üç farklı yetki kararı örneğini bulacaksınız.

Apartman yönetimi yetki kararı nedir?

Yetki kararı, kat malikleri kurulunun yöneticiye ya da yönetim kuruluna belirli işleri apartman adına yapma yetkisi verdiği karardır. Apartman ve sitelerin yönetimi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Yönetici, kat malikleri kurulunca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir; yönetim tek bir yöneticiye verilebileceği gibi üç kişilik bir yönetim kuruluna da verilebilir (madde 34). Yöneticinin aidat toplamak, ödemeleri yapmak ve topladığı paralar için yönetici sıfatıyla banka hesabı açtırmak gibi görevleri kanunda sayılmıştır (madde 35).

Kat malikleri kurulunun kararları noterden onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanır (madde 32). Kurumlar yetkiyi bu defterdeki karara bakarak tanır. Bu yüzden yetki kararı ayrı bir belge değil, karar defterindeki bir karar ya da bir gündem maddesidir.

Yetki kararı hangi durumlarda istenir?

• Banka işlemleri: Yönetim adına hesap açma, para çekme, havale/EFT ve internet bankacılığı. Ayrıntılı örnek için Apartman Yöneticisi Banka Yetkisi Karar Örneği yazımıza bakabilirsiniz.
• Vergi dairesi: Apartman yönetimi adına vergi kimlik numarası alınması ve personel çalıştırılıyorsa beyanname işlemleri. Bkz. Siteler Vergi Numarası Almak Zorunda mı?
• Abonelikler: Ortak alan elektriği, su, doğalgaz ve internet aboneliklerinin yönetim adına açılması ya da devralınması.
• Personel ve SGK: Kapıcı, güvenlik ya da temizlik personeli için işyeri kaydı ve sigorta işlemleri.
• Hizmet sözleşmeleri: Asansör bakımı, temizlik, güvenlik, peyzaj ve sigorta sözleşmelerinin imzalanması.
• Hukuki takip: Aidat borcu için icra takibi başlatılması ve bu iş için avukata vekâlet verilmesi.
• Belediye ve resmî kurumlar: Ortak alanlarla ilgili başvurular, izinler ve yazışmalar.

Yetki kararında mutlaka bulunması gerekenler

1. Toplantı bilgileri: Tarih, yer, toplam bağımsız bölüm sayısı, katılan kat maliki sayısı ve çoğunluğun sağlandığı.
2. Yetkilinin kimliği: Adı soyadı, T.C. kimlik numarası, hangi kararla yönetici ya da yönetim kurulu üyesi seçildiği.
3. Yetkinin konusu: Hangi işler için verildiği; “her türlü işlem” gibi belirsiz ifadeler yerine işlerin tek tek sayılması.
4. İmza düzeni: Yetkilinin tek başına mı (münferiden), yoksa başka bir yetkiliyle birlikte mi (müştereken) imza atacağı.
5. Tutar sınırı: Belirli bir tutarın üzerindeki harcama ve sözleşmeler için ikinci imza ya da yeni kurul kararı aranıp aranmayacağı.
6. Süre: Yetkinin yöneticinin görev süresiyle sınırlı olduğu ve görev bitince sona ereceği. Yönetici her yıl yapılan olağan toplantıda yeniden seçildiği için yetki de genellikle bir yıllıktır.
7. Oylama sonucu ve imzalar: Kabul ve ret oyu sayısı; katılanların adı, bağımsız bölüm numarası ve imzası (ret oyu verenler gerekçesiyle).

Örnek 1: Yöneticiye genel temsil yetkisi kararı

Tek yöneticili apartmanlar için en sık kullanılan karardır. Yönetici seçimi yapılan olağan toplantıda ayrı bir gündem maddesi olarak alınabilir. Noktalı yerleri kendi bilgilerinizle doldurun.

KARAR NO: ……
Toplantı tarihi: ../../2026 · Toplantı yeri: ……

…… Apartmanı (Ada ……, Parsel ……, …… / ……) kat malikleri kurulu, toplam …… bağımsız bölümden …… kat malikinin katılımıyla toplanmış; toplantı ve karar çoğunluğunun sağlandığı tespit edilmiştir.

1. ../../2026 tarihli ve …… sayılı kararla yönetici seçilen …… (T.C. Kimlik No: ……), görev süresi boyunca apartmanı aşağıdaki işlerde temsil etmeye yetkilidir:

a) Vergi dairesinden apartman yönetimi adına vergi kimlik numarası almak ve vergi işlemlerini yürütmek,
b) Ortak alanlara ait elektrik, su, doğalgaz ve internet aboneliklerini yönetim adına açmak, devralmak ve kapatmak,
c) Kapıcı, temizlik ve güvenlik personeli için işyeri ve sigorta işlemlerini yapmak,
d) İşletme projesinde öngörülen bakım, onarım ve hizmet alımları için sözleşme imzalamak,
e) Belediye ve diğer kamu kurumları nezdinde ortak alanlarla ilgili başvuru ve yazışmaları yapmak.

2. İşletme projesinde öngörülmeyen ve tek seferde …… TL’yi aşan harcama ve sözleşmeler için kat malikleri kurulunun ayrıca karar alması gerekir.

3. Bu yetki yöneticinin görev süresi sona erdiğinde ya da yerine yeni yönetici seçildiğinde sona erer; yeni yönetim bu durumu ilgili kurumlara karar suretiyle bildirir.

Karar, toplantıya katılan kat maliklerinin oy çokluğuyla (…… kabul, …… ret) alınmıştır.

Katılan kat maliklerinin adı soyadı, bağımsız bölüm numarası ve imzası (ret oyu verenler gerekçesiyle): ……

Örnek 2: Yönetim kurulunda yetkili üyelerin belirlenmesi kararı

Büyük apartman ve sitelerde yönetim çoğu zaman üç kişilik bir yönetim kuruluna verilir (madde 34). Bu durumda kurumların “kimin imzası geçerli?” sorusuna cevap verecek ayrı bir karar gerekir.

KARAR NO: ……
Toplantı tarihi: ../../2026

1. Yönetim kurulu üyeliklerine …… (başkan), …… (üye) ve …… (üye) seçilmiştir.

2. 3. madde hükmü saklı kalmak kaydıyla, yönetim kurulunu ve apartmanı resmî kurumlar, bankalar ve üçüncü kişiler nezdinde temsil etmeye, yönetim kurulu başkanı …… ile üyelerden herhangi birinin müşterek imzası yetkilidir.

3. Aylık aidat tahsilatı, abonelik ödemeleri ve personel ücretleri gibi işletme projesinde öngörülen düzenli ödemeler için yönetim kurulu başkanı tek başına yetkilidir.

4. Yetkiler yönetim kurulunun görev süresiyle sınırlıdır.

Yönetim kurulu seçimi, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla (toplam …… bağımsız bölümden …… kabul, …… ret; kabul edenlerin arsa payı toplamı ……/……) yapılmış; yetki maddeleri toplantıya katılanların oy çokluğuyla kabul edilmiştir.

Örnek 3: İcra takibi ve avukata vekâlet verme yetki kararı

Aidat borcunu ödemeyen kat malikleri için icra takibi yöneticinin görevleri arasındadır. Yine de bu iş için bir avukatla çalışılacaksa, avukatın ücreti ve vekâletin kapsamı konusunda kurul kararı almak hem yöneticiyi hem kat maliklerini korur. Konunun ayrıntısı için Apartman Yöneticisi Aidat Toplamak Zorunda mı? yazımıza bakabilirsiniz.

KARAR NO: ……
Toplantı tarihi: ../../2026

1. Aidat ve ortak gider borcunu ödemeyen kat malikleri hakkında icra takibi başlatılmasına ve gerektiğinde dava açılmasına karar verilmiştir.

2. Yönetici …… (T.C. Kimlik No: ……), bu işler için Av. ……’ya apartman yönetimi adına vekâlet vermeye ve avukatlık ücreti konusunda …… TL’yi aşmamak üzere sözleşme imzalamaya yetkilidir.

3. Takip sonucunda tahsil edilen tutarlar yönetimin banka hesabına yatırılır ve kat maliklerine yapılan dönem raporunda gösterilir.

Karar, toplantıya katılan kat maliklerinin oy çokluğuyla (…… kabul, …… ret) alınmıştır.

Yetki kararı alırken sık yapılan hatalar

• Kararı düz kâğıda yazmak: Kurumlar çoğu zaman noter onaylı karar defterindeki kararı ya da onun noter onaylı suretini ister.
• “Her türlü işlem” gibi sınırsız yetki vermek: Belirsiz yetki, yönetici değiştiğinde ya da anlaşmazlık çıktığında kat maliklerini korumaz.
• Tutar sınırı koymamak: Büyük harcamaların tek imzayla yapılabilmesi güven sorunlarına yol açabilir.
• Yönetici değişikliğini kurumlara bildirmemek: Yeni karar bankaya ve diğer kurumlara iletilmedikçe eski yöneticinin imzası kayıtlı kalabilir. Bkz. Apartman Yönetici Değişikliği Karar Örneği.
• Denetçiyi ortak imzacı yapmak: Denetçinin görevi yönetimi denetlemektir (madde 41); yönetimin imzacısı olması bu görevi zayıflatabilir.

Sık sorulan sorular

Yetki kararı için ayrı bir toplantı yapmak gerekir mi?

Gerekmez. Yönetici seçimi yapılan olağan toplantıda yetki konuları da gündeme eklenerek karara bağlanabilir. Toplantının nasıl yapılacağını Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği yazımızda anlattık.

Yetki kararı kaç kişiyle alınır?

Kat malikleri kurulu, kanunda ya da yönetim planında başka bir çoğunluk öngörülmemişse, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla toplanır ve toplantıya katılanların oy çokluğuyla karar verir (madde 30). Yönetici seçimi ise sayı ve arsa payı çoğunluğu ister (madde 34). Ayrıntı için Apartman Kararları Kaç Kişi ile Alınır? yazımıza bakabilirsiniz.

Dışarıdan atanan yöneticiye de yetki verilebilir mi?

Evet. Yöneticinin kat maliki olması şart değildir; kat malikleri kurulu dışarıdan bir kişiyi (uygulamada yönetim şirketlerini de) yönetici seçebilir ve yetkileri aynı kararla verebilir. Bkz. Apartmana Dışarıdan Yönetici Nasıl Atanır?

Kurumlar karar defterinin aslını mı ister?

Kuruma göre değişir. Bazı kurumlar defterin aslını görüp fotokopisini alır, bazıları ilgili sayfanın noter onaylı suretini ister. Başvurmadan önce kurumdan teyit almanız zaman kazandırır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.