Kasım 2026 Kira Artış Oranı Belli Oldu: %31,23

TÜİK, Ekim 2026 tüketici fiyat endeksi (TÜFE) verilerini 3 Kasım 2026’da açıkladı. Bu verilere göre TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %31,23 oldu. Kasım 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde uygulanabilecek en yüksek artış oranı bu rakamdır.

Bu yazıda oranın nereden geldiğini, kimleri kapsadığını, yeni kiranın nasıl hesaplanacağını ve oranın önceki aylara göre nasıl değiştiğini anlatıyoruz.

Kasım 2026 kira artış oranı: %31,23

TÜİK’in Ekim 2026 TÜFE bülteninde öne çıkan rakamlar şunlardır:

Kaynak: TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi, Ekim 2026 (3 Kasım 2026).

Kira artışında bakılacak rakam yıllık TÜFE (%29,77) değil, on iki aylık ortalamadır (%31,23). İki rakam aynı bültende yer aldığı için sık karıştırılır.

Oran kimler için geçerli?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.

Uygulamada kira döneminin yenilendiği aydan bir önceki aya ait veri esas alınır. Bu nedenle:

• Kira dönemi Kasım 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde üst sınır %31,23’tür.
• Ekim 2026’da yenilenen sözleşmelerde üst sınır, Eylül verisine göre %31,49 idi.
• Aralık 2026’da yenilenecek sözleşmelerin oranı, Kasım 2026 verisiyle birlikte Aralık ayının ilk günlerinde açıklanacak.

Bu oran bir üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir. Anlaşamazlarsa kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK madde 344).

Yeni kira nasıl hesaplanır?

1. Mevcut aylık kira bedelini yazın.
2. Mevcut kirayı 0,3123 ile çarpın; çıkan tutar yapılabilecek en yüksek artıştır.
3. Artışı mevcut kiraya ekleyin ya da doğrudan mevcut kirayı 1,3123 ile çarpın; sonuç yeni kiranın üst sınırıdır.

Örnek: Kira dönemi 15 Kasım 2026’da yenilenen ve aylık kirası 20.000 TL olan bir konutta kira en fazla 6.246 TL artırılabilir; yeni kira en fazla 26.246 TL olur.

Önceki dönemlerle karşılaştırma

On iki aylık ortalama TÜFE, yani kira artış tavanı, son bir yılda düşüş eğilimini sürdürdü:

Geçen yıl Kasım’da yenilenen bir sözleşmede tavan %37,15 iken bu yıl aynı ayda %31,23’tür. Aylık enflasyon Ekim’de %2,58 ile yüksek gelse de on iki aylık ortalama geçmiş on iki ayı birlikte yansıttığı için daha yavaş değişir.

Kira artışında ÜFE kullanılır mı?

Hayır. 2019’daki değişiklikle TBK 344. maddede üretici fiyat endeksi yerine TÜFE’nin on iki aylık ortalaması esas alınmıştır. Aynı bültende açıklanan Yİ-ÜFE on iki aylık ortalaması (%27,83) konut ve çatılı işyeri kira artışında kullanılmaz.

Beş yılı dolduran sözleşmeler

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK madde 344). Bu sözleşmelerde kira tespit davasıyla bedel %31,23’ün üzerinde belirlenebilir.

Mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından geçerli olması için dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı yeni kira dönemi bitmeden açmış olmalıdır (TBK madde 345).

Kira artışı aidatı etkiler mi?

Hayır, ikisi ayrı konulardır. Kira bedeli kat maliki ile kiracı arasındaki sözleşmenin konusudur; site ve apartman yönetimi bu sözleşmenin tarafı değildir. Aidat ise kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesine göre belirlenir (Kat Mülkiyeti Kanunu madde 37).

Kiracı, kat malikinin ortak gider ve avans borcundan müteselsilen sorumludur; ancak bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK madde 22). Aidat artışının nasıl hesaplandığını 2026 Apartman Aidat Zam Oranı Nasıl Hesaplanır? yazımızda, kira artışındaki yasal çerçevenin tamamını Kira Zam Dönemi 2026 rehberimizde anlattık.

Sık sorulan sorular

Kasım 2026 kira artış oranı kaç?

%31,23. Bu oran, TÜİK’in 3 Kasım 2026’da açıkladığı Ekim 2026 TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır.

Kasım 2026’da kiraya en fazla ne kadar zam yapılabilir?

Mevcut kiranın %31,23’ü kadar. Örneğin 20.000 TL’lik kira en fazla 26.246 TL’ye çıkarılabilir.

Yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konut kiraları için getirilen yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024 (dâhil) tarihine kadar yenilenen dönemler için geçerliydi (TBK geçici madde 1 ve 2). Sonraki yenilemelerde TÜFE’nin on iki aylık ortalaması uygulanır.

Yıllık enflasyon %29,77 iken neden %31,23 uygulanıyor?

Kanun yıllık değişimi değil, on iki aylık ortalamalara göre değişimi esas alır. Ortalama, son on iki ayın endekslerini birlikte hesaba kattığı için yıllık orandan farklı çıkar.

Ev sahibi %31,23’ten fazla zam isterse ne olur?

Beş yılını doldurmamış bir sözleşmede tavanı aşan artış anlaşması, aşan kısım bakımından geçerli olmaz. Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise ev sahibi kira tespit davası açarak emsal kiraya göre belirleme isteyebilir.

Aralık 2026 kira artış oranı ne zaman açıklanır?

Aralık 2026’da yenilenecek sözleşmelerin oranı, Kasım 2026 TÜFE verisiyle birlikte açıklanır. Kesin tarih için TÜİK’in veri yayımlama takvimine bakın.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Rakamlar TÜİK’in 3 Kasım 2026 tarihli bültenine dayanır; uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.