“Apartman ve site yöneticiliği yönetmeliği” en çok aranan konulardan biri. Ancak yöneticiliği tek başına düzenleyen, bu adı taşıyan ayrı bir yönetmelik yoktur. Apartman ve sitelerde yönetimin nasıl kurulacağını, yöneticinin nasıl seçileceğini, görevlerini ve sorumluluğunu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu belirler; binaya özgü ayrıntılar ise yönetim planında ve kat malikleri kurulunun kararlarında yer alır. Bu yazıda bu üç katmanı, kanunun yönetici hakkındaki temel kurallarını ve yönetim planınıza uyarlayabileceğiniz örnek maddeleri bulacaksınız.
Ayrı bir “yöneticilik yönetmeliği” var mı?
Hayır. Kat mülkiyetine tabi apartman ve sitelerin yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Anagayrimenkulün Yönetimi” başlıklı beşinci bölümünde (madde 27–45) düzenlenir. Birden çok yapı ve parselden oluşan büyük siteler için kanunda ayrıca “toplu yapılar” hükümleri bulunur (madde 66 ve devamı).
Kanunun belirli teknik konular için atıf yaptığı yönetmelikler vardır. Örneğin merkezi ısıtmada ısınma giderlerinin paylaştırılması bir yönetmelikle düzenlenir (madde 42), asansörlerin aylık bakım ve yıllık kontrollerinin de “ilgili teknik düzenlemelere” uygun yaptırılması gerekir (madde 35). Bu düzenlemeler yöneticinin uyması gereken teknik kuralları içerir; ama yöneticinin seçimi, yetkisi ya da görev süresi gibi konuları düzenlemez. İnternette “yönetmelik” adıyla dolaşan metinlerin büyük kısmı aslında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun maddeleridir.
Konuyla ilgili genel bir çerçeve için Apartman Hangi Kanuna Göre Yönetilir? yazımıza da bakabilirsiniz.
Yönetimin üç katmanı: kanun, yönetim planı, kurul kararı
1. Kat Mülkiyeti Kanunu
Anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir; yönetim tarzını da kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul belirler (madde 27). Kanunun emredici kuralları yönetim planıyla ya da kurul kararıyla değiştirilemez. Örneğin kanun, geciken aidat için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörür (madde 20); yargı kararlarında yönetim planının bu orandan yüksek bir oran belirleyemeyeceği, ancak daha düşük bir oran öngörebileceği kabul edilmektedir.
2. Yönetim planı
Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma amacını ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretini ve yönetime ait diğer konuları düzenler. Bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir; kat maliklerinin yanında onların haleflerini, yönetici ve denetçileri de bağlar. Değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (madde 28). Toplu yapılarda tek bir yönetim planı düzenlenir ve 2026 değişikliğiyle bu planın değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu yeterli hâle gelmiştir (madde 70).
3. Kat malikleri kurulu kararları
Kurul, kanun ve yönetim planı çerçevesinde karar alır. Kararlar sayfaları noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılan kat maliklerince imzalanır (madde 32). Yönetici dahil herkes bu kararlara uymakla yükümlüdür. Hazır bir karar metni için Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Kanunun yönetici hakkındaki temel kuralları
- Seçim: Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. Kat maliklerinden ya da dışarıdan bir kişi seçilebileceği gibi, üç kişilik bir yönetim kurulu da oluşturulabilir (madde 34).
- Zorunluluk: Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir (madde 34). Daha küçük binalarda da yönetici seçilebilir. Yönetici atanması gereken bir binada atama yapılmamışsa, kanunda sayılan yönetim işlerinin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (madde 35).
- Süre: Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici yeniden seçilebilir (madde 34).
- Mahkemeden atama: Kat malikleri toplanıp yönetici atayamazsa, bir kat malikinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici atar; bu yönetici altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez (madde 34).
- Tabela: Yöneticinin adı soyadı ile iş ve ev adresi binanın kapısı yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmalıdır; aksi hâlde idari para cezası uygulanabilir (madde 34).
- Görevler, defter ve bütçe: Yöneticinin görevleri madde 35’te sayılır; karar defterini tutmak ve yıl sonundan itibaren bir ay içinde notere kapattırmak (madde 36) ile işletme projesini hazırlamak (madde 37) da yöneticinin işidir.
- Sorumluluk ve denetim: Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (madde 38), her yıl hesap verir (madde 39) ve kurulun denetimi altındadır; kurul haklı sebeple onu her zaman değiştirebilir (madde 41).
Görev ve hakların ayrıntısı için Site ve Apartman Yöneticisi Görevleri ve Hakları, yetki sınırları için Site ve Apartman Yöneticisinin Yetkileri yazılarımıza bakabilirsiniz.
Yönetim planında yöneticiyle ilgili neler düzenlenebilir?
Kanun yöneticinin görevlerini sayarken “yönetim planında aksine hüküm olmadıkça” ifadesini kullanır (madde 35). Yani pek çok konu binanın ihtiyacına göre yönetim planında ayrıntılandırılabilir:
- Yönetimin tek yöneticiye mi yoksa üç kişilik yönetim kuruluna mı verileceği,
- olağan kurul toplantısının hangi ayda yapılacağı (hüküm yoksa her takvim yılının ilk ayı, madde 29),
- yönetici ve denetçi ücretinin nasıl belirleneceği (madde 28),
- hesapların hangi aralıklarla denetleneceği (hüküm yoksa üç ayda bir, madde 41),
- yöneticinin kurula sormadan yapabileceği harcamaların sınırı ve banka hesabındaki imza düzeni,
- görev bitiminde belge ve paraların devir usulü.
Örnek yönetim planı maddeleri
Aşağıdaki maddeler yalnızca örnektir. Yönetim planınızı değiştirmek için beşte dört çoğunluk gerekir (madde 28); bu nedenle metni kendi binanıza uyarlarken bir hukukçudan destek almanız önerilir.
Madde ……: Yönetim şekli
Anagayrimenkulün yönetimi, kat malikleri kurulunca kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla bir yıl için seçilecek bir yöneticiye / üç kişilik bir yönetim kuruluna verilir. Yönetici kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebilir.Madde ……: Olağan toplantı
Kat malikleri kurulu her yıl …… ayı içinde olağan toplantısını yapar. Çağrı, toplantı tarihinden en az …… gün önce imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılır ve çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir.Madde ……: Harcama sınırı
Yönetici, onaylı işletme projesinde yer alan giderler dışında, tek seferde …… TL’yi aşan harcamaları ancak kat malikleri kurulu kararıyla yapabilir. Acil durumlarda yapılan harcamalar ilk toplantıda kurulun bilgisine sunulur.Madde ……: Banka hesabı ve imza
Toplanan bütün paralar, yönetici adına ve yönetici sıfatı gösterilerek açılan banka hesabında tutulur. …… TL’yi aşan ödemelerde yöneticiyle birlikte denetçinin / kurulca belirlenen kat malikinin imzası aranır.Madde ……: Ücret
Yöneticiye ücret ödenip ödenmeyeceği ve tutarı her yıl kat malikleri kurulunca kararlaştırılır. Ücret ortak gider olarak işletme projesine yazılır ve kat maliklerine arsa payı oranında dağıtılır.Madde ……: Denetim
Kurul, kat malikleri arasından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla bir denetçi / üç kişilik bir denetim kurulu seçer. Denetçi hesapları her …… ayda bir inceler ve yıllık raporunu olağan toplantıda sunar.Madde ……: Devir
Görevi sona eren yönetici, karar defteri, gelir-gider belgeleri, banka ve kasa bilgileri ile diğer tüm belgeleri en geç …… gün içinde bir tutanakla yeni yöneticiye teslim eder.
Devir için hazır metin: Apartman Yönetimi Devir Tutanağı Örneği.
Yönetim planınızı nerede bulursunuz?
Yönetim planı kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır; sonradan yapılan değişikliklerin tarihi de kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir (madde 28). Uygulamada yönetim planının bir örneği yöneticiden ya da tapu müdürlüğünden istenebilir. Elinizde yönetim planı yoksa, karar alırken yalnız kanuna değil binanızın yönetim planına da aykırı olmadığınızı kontrol etmek için önce bu belgeyi edinmeniz iyi olur.
Sık sorulan sorular
Yönetim planında hüküm yoksa hangi kural uygulanır?
Yönetim planında hüküm bulunmayan konularda Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler uygulanır (madde 28).
Sekizden az daireli binada yönetici seçmek gerekir mi?
Kanun yönetici atanmasını sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalar için mecburi tutar (madde 34). Daha küçük binalarda da kat malikleri yönetici seçebilir; seçmeleri işlerin kimin sorumluluğunda olduğunu netleştirir.
Yönetim planı kanuna aykırı hüküm içerebilir mi?
Hayır. Yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla belirlenir (madde 27). Emredici bir kurala aykırı yönetim planı hükmü uygulanamaz; uyuşmazlık hâlinde sulh mahkemesine başvurulabilir.
Kurul kararına itiraz edilebilir mi?
Evet. Toplantıda aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir; yok ya da mutlak butlanla hükümsüz kararlarda süre aranmaz (madde 33).
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.