Apartman toplantısında bir konu tartışmaya döndüğünde sorulan ilk soru genellikle “Bu nerede yazıyor?” olur. Cevap tek bir belgede değil, birbirine bağlı birkaç katmanda bulunur. Bu yazıda apartmanın hangi kanuna göre yönetildiğini, kanun ile yönetim planı ve kurul kararları arasındaki sırayı ve bu kuralların günlük yönetimde nasıl uygulandığını anlatıyoruz.
Kısa cevap
Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuş apartman ve siteler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile o binanın yönetim planına göre yönetilir. Uygulamada dört katman birlikte çalışır:
- Kat Mülkiyeti Kanunu: Herkes için geçerli çerçeve. Kanunun bazı hükümleri yönetim planıyla değiştirilemez.
- Yönetim planı ve kuruluş sözleşmesi: Binaya özgü, bütün kat maliklerini bağlayan belgeler (madde 28, 32).
- Kat malikleri kurulu kararları: Kanun ve yönetim planı çerçevesinde alınan, herkesin uymak zorunda olduğu kararlar (madde 32).
- Genel hükümler: Yukarıdakilerde hüküm bulunmayan durumlarda Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanunlar (madde 9).
Kanunun konu konu içeriğini Apartman Yönetimi Kanunu yazımızda özetledik. Burada odak, bu katmanların birbiriyle ilişkisi.
Kanun hangi binalara uygulanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu, tapuda kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş yapılara uygulanır. Bunu tapu kaydınızdan anlayabilirsiniz: Daireniz bağımsız bölüm olarak, arsa payıyla birlikte kayıtlıysa bina bu kanuna tabidir. Henüz kat irtifakı aşamasında olan bir binada bile, bölümlerin çoğu fiilen kullanılıyorsa yönetimde bu kanun devreye girebilir; eşik ve şartlar için Apartman Yönetimi Kanunu yazımıza bakın (madde 17).
İki istisnai duruma dikkat edin. Binanın bütün bölümleri tek bir kişiye aitse, malik kanunen yönetici durumundadır (madde 34). Tapuda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti hiç kurulmamış, hisseli tapulu eski binalarda ise ortak malikler arasındaki ilişki kural olarak Türk Medeni Kanunu’nun ortak mülkiyet hükümlerine göre değerlendirilir; bu durumda bir hukukçudan görüş almak yerinde olur.
Kuralların sırası: hangisi önce gelir?
Kanun, bina kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzını bu kurul belirler der; ancak bunu “kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla” söyler (madde 27). Buradan şu sıra çıkar:
- Değiştirilemeyen kanun hükümleri en üsttedir. Örneğin kanun, konut, iş veya ticaret yeri olarak kayıtlı bölümde hastane ya da klinik kurulmasına izin veren sözleşmeleri hükümsüz sayar (madde 24). 2026 değişikliğinden sonra toplu yapı yönetim planlarının 70. maddeye aykırı hükümleri de uygulanmaz (madde 70).
- Yönetim planı, kanunun izin verdiği alanda binaya özel kural koyar. Kanunun pek çok hükmü “aksine anlaşma yoksa” diye başlar. Kapıcı giderinin eşit, diğer giderlerin arsa payına göre paylaşılması kuralı “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” geçerlidir (madde 20). Yöneticinin görevleri de önce yönetim planında belirtilir; kanundaki liste planda aksine hüküm yoksa uygulanır (madde 35). Olağan toplantı zamanı da planda yazan zamandır; ama yılda bir defadan az olamaz (madde 29).
- Kurul kararları, kanun ve plana uygun olmak zorundadır. Bina, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilen kararlara göre yönetilir; kat malikleri, yönetici ve denetçiler bu kararlara uymakla yükümlüdür (madde 32). Bir konuda daha önce karar alınmışsa sonraki uyuşmazlık kural olarak o karara göre çözülür (madde 32).
- Boşluk varsa genel hükümler devreye girer. Yönetim planında hüküm bulunmayan konular bu kanuna ve genel hükümlere göre çözülür (madde 28); kanunda da hüküm yoksa Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar uygulanır (madde 9).
Yönetim planının yeri ve önemi
Yönetim planı, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilen belgelerden biridir (madde 12 ve 14). Planın ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılır, değişiklikler plana bağlanarak kuruluş belgeleri arasında saklanır (madde 28). Bu yüzden planın güncel hâli uygulamada binanın bağlı olduğu tapu müdürlüğünden istenebilir; yönetimin de bir örneğini dosyasında bulundurması yararlıdır.
Plan, yönetici ve denetçi ücretleri gibi konuları düzenler ve sonradan daire alanları da bağlar (madde 28). Değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (madde 28). Birden çok bloklu toplu yapılarda ise tüm site için tek plan bulunur ve 2026’dan itibaren değişiklik için temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu aranır (madde 70). Planınızda ne yazdığını bilmeden yapılan bir uygulama, yerinde olsa bile tartışmaya açıktır.
Adım adım apartmanın yönetim düzeni
Kanun ve yönetim planı birlikte okununca, bir apartmanın yıllık yönetim döngüsü şöyle işler:
- Kat malikleri kurulu toplanır. Planda yazan zamanda, yazmıyorsa yılın ilk ayında (madde 29). Çağrıda ikinci toplantının yeri ve tarihi de bildirilir. Çağrı metni için Apartman Genel Kurul Çağrı İlanı Örneği yazımıza bakabilirsiniz.
- Yönetici atanır. Sayı ve arsa payı çoğunluğuyla; sekiz ve daha fazla bölümlü binalarda zorunludur (madde 34). Dışarıdan profesyonel yönetici de seçilebilir; bkz. Apartmana Dışarıdan Yönetici Nasıl Atanır?
- Denetim düzeni belirlenir. Kurul denetimi kendisi yapabilir ya da kendi aralarından bir denetçi veya üç kişilik denetim kurulu seçebilir (madde 41).
- İşletme projesi onaylanır. Yıllık tahmini gelir-gider ve her malikin aidatı genel kurulda kabul edilir; onaylı proje yoksa yönetici geçici bir proje hazırlar (madde 37).
- Karar defteri tutulur. Kararlar noter onaylı deftere yazılıp imzalanır (madde 32); yönetici giderleri de bu deftere işler ve defteri yıl bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırır (madde 36).
- Banka hesabı açılır. Yönetici toplanan paralar için kendi adına, ancak yönetici sıfatı gösterilerek hesap açtırır (madde 35). Bankaların istediği yetki kararı için Apartman Yönetimi Yetki Kararı Örneği yazımızdan yararlanabilirsiniz.
- Yöneticinin adı girişe asılır. Yöneticiye ulaşılabilmesi için kimlik ve adres bilgileri giriş kapısının yanına çerçeveli olarak asılır (madde 34).
- Yıl sonunda hesap verilir. Yönetim planında başka zaman yoksa yönetici yılın ilk ayında kurula hesap verir (madde 39); denetçi de raporunu aynı dönemde sunar (madde 41). Döngü yeni olağan toplantıyla tekrar başlar.
Sık karıştırılanlar
“Apartman yönetmeliği” diye bir resmî metin var mı?
Apartman yönetimini bütünüyle düzenleyen, kanunun yerine geçen bir “apartman yönetmeliği” yoktur. Kat Mülkiyeti Kanunu yönetimi doğrudan kendisi düzenler; yönetmeliğe yalnız birkaç teknik konuda atıf yapar: merkezi ısıtmada ısınma giderlerinin paylaştırılması, engelliler için yapılacak proje değişikliklerinde komisyon usulü (madde 42) ve toplu yapılarda tapu işlemleri (madde 68). Bazı binalarda “iç yönetmelik” ya da “site kuralları” adıyla anılan metinler ise ya yönetim planının parçasıdır ya da kurul kararıdır; bağlayıcılıkları buradan gelir. Konuyu Apartman ve Site Yöneticiliği Yönetmeliği yazımızda ayrıntılı ele aldık.
Yönetim kurulu ile kat malikleri kurulu aynı şey mi?
Hayır. Kat malikleri kurulu (genel kurul) bütün kat maliklerinden oluşur ve en üst karar organıdır. Yönetim kurulu ise yönetimin tek kişi yerine verildiği üç kişilik kuruldur (madde 34); kat malikleri kurulunun kararlarını uygular, onun yerine karar almaz.
Kiracı da bu kurallara uymak zorunda mı?
Evet. Kanundaki borç hükümleri kiracılara da uygulanır (madde 18) ve kurul kararları bağımsız bölümü kullanan herkes için geçerlidir. Oy hakkı ise malikindir; kiracı toplantıda ancak malikin vekili sıfatıyla oy verebilir (madde 31).
Kurallara uyulmazsa ne olur?
Bu tür anlaşmazlıklarda görevli yer sulh hukuk mahkemesidir (ek madde 1). Kanuna ya da yönetim planına aykırı bir kurul kararına karşı iptal davası açılabilir (madde 33). Bir kat maliki ya da kiracının yükümlülüklerine uymaması nedeniyle zarar gören kat malikleri de sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir; mahkemenin verdiği süreye uymayanlara idari para cezası uygulanır (madde 33).
Sık sorulan sorular
Apartman hangi kanuna göre yönetilir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve binanın yönetim planına göre. Bu ikisinde hüküm yoksa Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanunlar uygulanır.
Yönetim planı kanuna aykırı olabilir mi?
Kanunun “aksine anlaşma yoksa” diyerek bıraktığı konularda plan farklı kural koyabilir. Kanunun değiştirilmesine izin vermediği konularda ise planın aykırı hükmü geçerli olmaz.
Yönetim planımızı bulamıyoruz, ne yapmalıyız?
Plan kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklandığı için uygulamada binanın bağlı olduğu tapu müdürlüğünden örneği istenebilir. Plan kaybolsa da geçerliliğini korur; bulunana kadar uygulamada kanundaki kurallarla hareket edilir, ancak plan bulunduğunda ona aykırı uygulamalar tartışmaya açılabilir.
Site ile apartman aynı kurallara mı tabi?
Temel kanun aynıdır. Tapuda toplu yapı olarak kurulmuş sitelerde ayrıca toplu yapı hükümleri (madde 66–74) uygulanır; blok, ada ve site düzeyinde ayrı kurullar bulunabilir. Ayrıntılar için Site Yönetim Kurulu Kaç Kişiden Oluşur? yazımıza bakabilirsiniz.
Kurul kararı herkesi bağlar mı?
Evet. Usulüne uygun alınan kararlar toplantıya katılmayanları ve karşı oy verenleri de bağlar (madde 32); itiraz edenin yolu, süresi içinde iptal davası açmaktır (madde 33).
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.