Aidatını kredi kartıyla ödemek isteyen sakin sayısı her yıl artıyor; yöneticiler de bu talep karşısında birkaç soruyla karşılaşıyor: Kartla aidat almak hukuken mümkün mü, yönetim bunu kabul etmek zorunda mı, banka komisyonunu kim üstlenecek, taksit konusunda kim karar verir? Bu yazıda kartla aidat ödemenin hukuki çerçevesini, eski kaynaklarda sık tekrarlanan bir yanlışı ve yönetimlerin tahsilatı kayıt altında tutarken dikkat etmesi gereken noktaları ele alıyoruz. Ödeme yöntemlerinin birbirine göre artı ve eksilerini ise Site Yönetimleri İçin En Uygun Ödeme Sistemi Hangisi? yazımızda karşılaştırdık; bu yazı yalnız kartla ödemenin hukuki yanına odaklanıyor.
Aidat borcunun dayanağı nedir?
Günlük dilde “aidat” denen ödeme, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) gider ve avans payı olarak geçer. KMK md.20’ye göre her kat maliki, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak, sigorta primleri, ortak yerlerin bakım ve onarımı, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ise arsa payı oranında katılır. Bu payları toplamak yöneticinin görevleri arasındadır (KMK md.35).
Kanun, borcun ne kadar ve kimin tarafından ödeneceğini düzenler; ödemenin hangi araçla yapılacağı konusunda ise bir sınırlama getirmez. Nakit, havale, EFT ya da kartla yapılan ödeme arasında kanun bakımından bir fark yoktur. Önemli olan paranın yönetimin hesabına ulaşması ve hangi bağımsız bölümün hangi borcunu kapattığının kayıtta görünmesidir.
Kısa cevap: Evet, kartla ödeme mümkündür
Kredi ya da banka kartıyla aidat ödemeyi yasaklayan bir hüküm yoktur. Aynı şekilde yönetimi kartla tahsilat yapmaya zorlayan bir hüküm de yoktur. Kart kabul edip etmemek, yönetimin bir ödeme kuruluşu ya da bankayla üye işyeri (sanal POS veya fiziksel POS) sözleşmesi yapıp yapmamasına bağlıdır. Bu sözleşme yapılmamışsa sakin, “kartla ödemek istiyorum” diyerek yönetimi bu yöntemi sunmaya zorlayamaz; borcunu yönetimin kabul ettiği yöntemlerden biriyle ödemeye devam eder.
Kartla tahsil edilen paralar da diğer tahsilatlar gibi yöneticinin, yönetici sıfatı gösterilerek açtırdığı banka hesabına geçmelidir (KMK md.35/j). Bankaların bu hesap için istediği yetki kararına Apartman Yönetimi Banka Hesabı Karar Örneği yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Banka komisyonu sakine yansıtılabilir mi?
Bu konuda internette hâlâ “komisyon isterseniz ödeyen sakine yansıtılabilir” bilgisi dolaşıyor. Bu bilgi bu kadar kesin söylenemez; tersine, ciddi bir risk taşır. 5464 sayılı Banka Kartları ve Kredi Kartları Kanunu’nun 17. maddesinin birinci fıkrasına göre üye işyerleri, kart hamilinden kartın kullanılması dolayısıyla komisyon veya benzeri bir isim altında ilave bir ödeme isteyemez. Aynı fıkraya göre bu kurala aykırı davranan üye işyerinin sözleşmesi, sözleşmeyi yapan kuruluş tarafından feshedilir ve bir yıl süreyle yeni sözleşme yapılamaz. Kanun üye işyerini mal ve hizmet satan kişi olarak tanımladığından ve aidat tahsilatı çoğu zaman bir ödeme kuruluşu aracılığıyla yapıldığından bu hükmün her aidat tahsilatına nasıl uygulanacağı tartışmaya açıktır; ancak komisyonu kartla ödeyene yansıtmak bu yaptırımla karşılaşma riskini doğurur.
Hüküm yalnız “komisyon” kelimesiyle sınırlı değildir; “hizmet bedeli”, “işlem ücreti” ya da “kartla ödeme farkı” gibi adlarla kartla ödeyene ek tutar çıkarmak da aynı riski taşır. Kat malikleri kurulunun bu yönde bir kararı da riski ortadan kaldırmaz; çünkü yaptırım kurul kararına değil, yönetimin üye işyeri sözleşmesine yöneliktir.
Doğru yol, kart komisyonunu bir yönetim gideri olarak görmektir. Yönetici, yıllık işletme projesinde tahmini gelir ve giderleri gösterir (KMK md.37); kartla tahsilattan doğacak komisyon da bu giderler arasında öngörülür ve genel kurulun onayına sunulur. Böylece maliyet, kartla ödeyen sakine ayrıca yüklenmeden, gider paylaşım esaslarına göre bütün kat maliklerine dağılır.
Taksit kararını kim verir?
Ödeme ekranında taksit seçeneğinin sunulup sunulmayacağı yönetimin üye işyeri sözleşmesine bağlıdır; yönetim bu seçeneği açtırabilir ya da kapalı tutabilir. Taksitin kart hamili bakımından işleyişi ise kart hamiliyle kartı veren banka arasındaki ilişkidir. Bir harcamanın taksitlendirilip taksitlendirilemeyeceği ve en çok kaç taksit yapılabileceği, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) Banka Kartları ve Kredi Kartları Hakkında Yönetmelik hükümleri ve Kurul kararlarıyla belirlenir; bu sınırlar harcama türüne göre farklılaşır ve zaman zaman değişir. Bu nedenle sakinlere belirli bir taksit sayısı vaat etmek yerine, güncel durumu kendi bankalarından öğrenmelerini önermek daha doğrudur.
Taksitli ödemede tutarın yönetimin hesabına hangi takvimle geçeceği, yönetimin ödeme kuruluşu ya da bankayla yaptığı üye işyeri sözleşmesine bağlıdır. Bu sözleşmedeki komisyon oranını ve hesaba geçiş süresini işletme projesini hazırlarken dikkate alın.
Kartla ödeme gecikme tazminatını ortadan kaldırır mı?
Hayır. Ödeme aracı ne olursa olsun, gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, KMK md.20’ye göre geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Yönetim planında daha düşük bir oran belirlenmişse o oranın uygulanacağı yargı kararlarında kabul edilmektedir. Kartla ödeme yalnız, ödemenin yapıldığı tarihi tartışmasız biçimde gösteren bir kayıt oluşturur; bu da gecikme hesaplamasında ve gerektiğinde icra takibinde işi kolaylaştırır. Kat malikleri kurulunca kesinleşen işletme projeleri ve işletme giderlerine ilişkin kurul kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasındaki belgelerden sayılır (KMK md.37).
Güvenlik ve kişisel veriler
- Kart bilgisini yönetim tutmamalı: Kart numarası, son kullanma tarihi ve güvenlik kodu yönetim tarafından hiçbir şekilde istenmemeli ve saklanmamalıdır. Ödeme, bankanın ya da ödeme kuruluşunun ödeme sayfasında, 3D Secure gibi ek doğrulamayla yapılmalıdır.
- Telefonla ya da mesajla kart bilgisi istemeyin: “Kart numaranızı yazın, ben çekerim” uygulaması hem dolandırıcılığa açıktır hem de 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu’nun 12. maddesindeki veri güvenliği yükümlülüğü bakımından risklidir.
- Dekont ve makbuz: Her kart tahsilatı için sakinin ödeme tarihi, tutar ve bağımsız bölüm bilgisini gösteren bir dekonta ulaşabilmesi, sonradan çıkabilecek “ödedim, düşmemiş” tartışmalarını önler.
- Borç bilgisini ortak alanda paylaşmayın: Kartla ödeme hatırlatmaları kişiye özel kanallardan yapılmalıdır. Borç listelerinin paylaşımı konusunu Apartman ve Site Yönetimlerinde KVKK yazımızda ele aldık.
Tahsilat kaydı nasıl tutulmalı?
Kartla gelen paranın hesaba düşmesi işin yarısıdır; diğer yarısı, ödemenin doğru bağımsız bölümün doğru dönem borcuna işlenmesidir. Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK md.38) ve yaptığı işin hesabını vermekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu md.508). Bu nedenle:
- Her kart tahsilatı, bağımsız bölüm ve dönem bilgisiyle kayda geçirilmeli,
- Ödeme kuruluşunun gönderdiği hesap dökümü ile banka hesabına geçen tutarlar düzenli olarak karşılaştırılmalı,
- Komisyon kesintileri gider olarak ayrıca işlenmeli, tahsilat tutarından sessizce düşülmemeli,
- Yıl sonunda kat maliklerine sunulan hesapta kart tahsilatları ve komisyon giderleri ayrı satırlarda gösterilmelidir.
Yönetiminiz kartla ödeme seçeneği sunuyorsa sakin olarak borcunuzu Aidat Öde ekranından görüp kartla ödeyebilirsiniz.
Örnek: Kartla tahsilat ve komisyon gideri kararı
KARAR NO: ……
Toplantı tarihi: ../../2026 · Toplantı yeri: ………… Apartmanı / Sitesi kat malikleri kurulu, toplam …… bağımsız bölümden …… bağımsız bölüm maliklerinin katılımıyla toplanmıştır.
1. Gider ve avans paylarının havale ve EFT ile birlikte kredi kartı ve banka kartıyla da tahsil edilebilmesi için yöneticinin …… ile üye işyeri (sanal POS) sözleşmesi yapmaya yetkili kılınmasına,
2. Kartla tahsil edilen tutarların yönetici adına, yönetici sıfatı gösterilerek açılmış …… IBAN numaralı hesaba aktarılmasına,
3. 5464 sayılı Kanun’un 17. maddesi gözetilerek kartla ödeyen kat maliki ve sakinlerden komisyon ya da benzeri bir ad altında ek ödeme istenmemesine; kart komisyonu giderinin yönetim gideri olarak ../../2026 – ../../2026 dönemi işletme projesinde tahmini …… TL olarak öngörülmesine,
4. Taksit seçeneklerinin kart hamilinin bankasının koşullarına bağlı olduğunun kat maliklerine duyurulmasına
oy çokluğuyla karar verilmiştir. Karara aykırı oy verenler gerekçelerini belirterek imzalamıştır.
Kat maliklerinin adı soyadı, bağımsız bölüm numarası ve imzası: ……
Karar, noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır (KMK md.32). Karar defterinin düzeni için Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Yönetici kartla ödeme talebimi reddedebilir mi?
Yönetimin bir üye işyeri sözleşmesi yoksa kartla tahsilat yapma imkânı da yoktur ve kanun yönetimi böyle bir sözleşme yapmaya zorlamaz. Bu durumda borç, yönetimin bildirdiği banka hesabına havale ya da EFT gibi yöntemlerle ödenir. Kartla ödeme talebi varsa konuyu genel kurul gündemine taşımak mümkündür.
Kartla ödeyenden “hizmet bedeli” almak serbest mi?
Önerilmez. 5464 sayılı Kanun’un 17. maddesi, üye işyerinin kartın kullanılması dolayısıyla komisyon veya benzeri bir isim altında ilave ödeme istemesini yasaklar; bu nedenle kartla ödeyenden ek tutar almak, adı ne olursa olsun risklidir. Bu maliyeti işletme projesinde yönetim gideri olarak öngörmek daha güvenlidir; ödeme altyapınızın sözleşmesini inceleyin, tereddüt varsa bir hukukçuya danışın.
Taksitli ödediğim aidat yönetim açısından ödenmiş sayılır mı?
Uygulamada kartla yapılan ödeme onaylandığında borç yönetim nezdinde ödenmiş olarak kaydedilir; taksitler ise sakin ile kartı veren banka arasındaki ilişkidir. Tutarın yönetimin hesabına geçiş takvimi, yönetimin üye işyeri sözleşmesine göre değişebilir.
Kartla ödenen aidat iade edilebilir mi?
Yanlış bölüme ya da fazla tutarla yapılan ödemelerde iade, ödeme kuruluşunun iade işlemiyle yapılabilir. İade ve düzeltmelerin de kayıtta ayrıca görünmesi, yıl sonu hesabında tutarsızlığı önler.
Kiracı aidatı kartla ödeyebilir mi?
Evet. KMK md.18’e göre kanundaki kat maliki borçlarına ilişkin hükümler kiracılara da uygulanır ve kiracı ile kat maliki bu borçlardan birlikte sorumludur. Ödemeyi kimin yaptığından bağımsız olarak tahsilat, ilgili bağımsız bölümün borcuna işlenir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.