Apartman ve sitelerde en çok tartışılan konulardan biri, yöneticinin bir işi kendi başına yapıp yapamayacağıdır: Çatıyı onarabilir mi, aidatı artırabilir mi, gürültü yapan daireye ceza yazabilir mi? Bu yazı yöneticinin yetkilerinin nerede bittiğine odaklanıyor: hangi işler için kat malikleri kurulunun kararı gerektiğini, yöneticinin hiçbir durumda tek başına yapamayacağı işleri ve yetki aşımının sonuçlarını anlatıyor. Yöneticinin kanuni görevlerinin tam listesi için Site ve Apartman Yöneticisi Görevleri ve Hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Yetkinin kaynağı: karar kurulun, uygulama yöneticinin
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzını bu kurul belirler (madde 27). Yönetici ise kurulun kararlarını uygular ve binanın olağan işlerini yürütür (madde 35); kurul kararlarına uymakla yükümlüdür (madde 32) ve kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (madde 38). Yani binada en geniş yetki yöneticide değil, kat malikleri kurulundadır.
Bu çerçevede yönetici; kurul kararlarını uygulamak, bakım ve onarım için gereken tedbirleri almak, onaylı bütçe içinde ödemeleri yapmak, borcunu ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi başlatmak ve kurulu toplantıya çağırmak gibi işleri kurula ayrıca sormadan yapar (madde 35). Aşağıdaki işler ise bu olağan yönetimin dışında kalır.
Kurul kararı gerektiren başlıca işler
- Bütçe ve aidat: İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Onaylı proje yoksa yönetici geçici bir proje hazırlar; mevcut bir proje varsa geçici projede öngörülecek tutar, yürürlükteki tutarın bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz (madde 37). Yani yönetici aidatı dilediği oranda kendisi artıramaz.
- Faydalı yenilik ve ilaveler: Ortak yerleri daha kullanışlı hâle getirecek yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verilecek kararla yapılır (madde 42). Isı yalıtımı ve ısıtma sistemi dönüşümü de kural olarak aynı çoğunlukla karara bağlanır; iki bin metrekare ve üzeri binalarda merkezi sistemden bireysel sisteme geçiş için oy birliği gerekir (madde 42).
- Çok masraflı ya da lüks işler: Bu nitelikteki yeniliklere katılmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir (madde 43).
- Kat ilavesi ve yeni bağımsız bölüm: Kurulun oy birliğiyle karar vermesi gerekir (madde 44).
- Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleri: Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünüp bir kısmının devri ya da dış duvarların, çatının reklam amacıyla kiralanması gibi işler ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle yapılabilir (madde 45). Ortak alanların kiraya verilmesi hakkında: Apartman ve Sitelerde Ortak Alanların Kiraya Verilmesi ve Vergilendirilmesi.
- Meskende işyeri açılması: Kütükte mesken olarak görünen bir bölümde lokanta, fırın, imalathane, dükkân gibi yerler ancak kurulun oy birliğiyle açılabilir (madde 24).
- Yönetim planı değişikliği: Bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (madde 28).
- Kiraların toplanması: Yönetici bağımsız bölümlerin kiralarını ancak kat malikleri ayrıca yetkilendirmişse toplayabilir (madde 35).
- Mülkiyetin devri davası: Yükümlerini çekilmez derecede ihlal eden kat maliki aleyhine devir davası açılması, aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karara bağlıdır (madde 25).
- Ücret: Yönetici kendi ücretini kendisi belirleyemez; ücret yönetim planında ya da kurul kararıyla belirlenir (madde 28 ve 40).
Yöneticinin tek başına yapamayacakları
Ceza vermek
Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiye kat maliklerine ya da sakinlere para cezası verme yetkisi tanımaz. Kanundaki idari para cezalarını yönetici değil mahkeme verir (madde 33 ve 34). Geciken aidat için uygulanan aylık yüzde beşlik gecikme tazminatı ise bir ceza değil, kanundan doğan bir yükümlülüktür; yargı kararlarında yönetim planının bu oranı artıramayacağı, yalnız düşürebileceği kabul edilmektedir (madde 20). Kurallara uymayan kat maliki için yol, hâkimin müdahalesini istemektir (madde 33).
Borç için kendi usulünü uygulamak
Aidat borcunun tahsili için kanunun öngördüğü yol dava ve icra takibidir (madde 20 ve 35); gerekirse kanuni ipotek tescil ettirilir (madde 22). Borçlunun adını ilan panosunda ya da mesaj grubunda paylaşmak gibi yöntemler kişisel verilerin korunması açısından sorun yaratabilir: Apartman WhatsApp Grubunda Borç Paylaşımı KVKK’ya Aykırı mı? Ortak hizmetlerin kesilmesi ise tartışmalı bir konudur; böyle bir adım atmadan önce hukuki destek alınmalıdır.
Parayı şahsi hesapta tutmak
Yönetici topladığı paraları kendi adına ama yönetici sıfatı gösterilerek açılan bir banka hesabına yatırmalıdır (madde 35). Paranın şahsi hesapta tutulması yönetim parasının ayrıştırılmasını zorlaştırır ve hesap verme yükümlülüğünü zorlaştırır (madde 39).
Kendisini ilgilendiren kararda oy kullanmak
Yönetici aynı zamanda kat maliki ise, kendi hesaplarının onaylanması ya da kendi ücreti gibi doğrudan kendisini ilgilendiren kararların görüşmesinde bulunabilir ama oy kullanamaz (madde 31).
Kurul kararını değiştirmek ya da yok saymak
Yönetici kurul kararlarına uymakla yükümlüdür (madde 32). Beğenmediği bir kararı uygulamamak ya da karar defterine yazılan metni sonradan değiştirmek yönetici yetkisinin dışındadır. Kararın hukuka aykırı olduğunu düşünen kat maliki iptal davası açabilir (madde 33).
Yetkiyi yazılı hâle getirin
Bankalar, resmî kurumlar ve hizmet firmaları yöneticinin hangi işler için yetkili olduğunu karar defterindeki karara bakarak anlar. Yöneticinin tek başına harcayabileceği tutarı, çift imza düzenini ve temsil yetkisini kurul kararıyla belirlemek hem yöneticiyi hem kat maliklerini korur. Ayrıntılı örnekler için Apartman Yönetimi Yetki Kararı Örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Gündem maddesi ……: Yöneticinin harcama ve temsil yetkisinin sınırları
1. Yönetici ……, ../../2026 tarihinde kabul edilen işletme projesinde yer alan giderleri kurula ayrıca sormadan ödemeye yetkilidir.
2. İşletme projesinde yer almayan harcamalardan tek seferde …… TL’ye kadar olanları yönetici tek başına; …… TL ile …… TL arasında olanları denetçinin yazılı onayıyla yapabilir. Bu tutarı aşan harcamalar kat malikleri kurulu kararına bağlıdır.
3. Can ve mal güvenliği için acil müdahale gerektiren onarımlar bu sınıra bakılmaksızın yapılabilir; yönetici bu harcamaları belgeleriyle birlikte en geç …… gün içinde kat maliklerine bildirir.
4. Yönetici; yönetim banka hesabında işlem yapmaya, abonelik ve hizmet sözleşmelerini imzalamaya, borcunu ödemeyen kat malikleri hakkında icra takibi başlatmaya ve bu amaçla avukata vekâlet vermeye yetkilidir. Ortak alanların kiraya verilmesi, yeni personel alınması ve bir yıldan uzun süreli sözleşmeler kurul kararına bağlıdır.
Katılanların adı soyadı, bağımsız bölüm numarası ve imzası (ret oyu verenler gerekçesiyle): ……
Yetki aşımının sonuçları
- Sorumluluk: Yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (madde 38); yetkisini aşarak verdiği zarardan sorumlu tutulabilir.
- Görevden alma: Haklı bir sebep varsa kurul yöneticiyi her zaman değiştirebilir (madde 41). Karar metni: Apartman Yönetici Değişikliği Karar Örneği.
- Hesap sorma: Kat maliklerinin yarısı isterse yönetici yıl içinde de hesap göstermek zorundadır (madde 39); hesaplar yönetim planında başka zaman yazılı değilse üç ayda bir denetlenir (madde 41).
- Ceza hukuku: Yöneticiye teslim edilen paranın kendi yararına kullanılması gibi eylemler güveni kötüye kullanma suçu (TCK madde 155) kapsamında değerlendirilebilir.
Denetimin nasıl yapılacağı için: Apartman Denetimi Nasıl Yapılır?
Sık sorulan sorular
Yönetici acil bir onarımı kurula sormadan yaptırabilir mi?
Evet. Anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak ve bir hakkın kaybına meydan vermeyecek önlemleri almak yöneticinin görevidir (madde 35). Harcamanın belgelenmesi ve kurula bildirilmesi önerilir.
Yönetici ortak alanda değişiklik yapabilir mi?
Bakım ve onarımın ötesine geçen yenilik ve ilaveler kurulun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla vereceği karara bağlıdır (madde 42); bina dışının farklı renge boyanması gibi işler için ise bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır (madde 19).
Yönetici kat maliklerinin bağımsız bölümüne girebilir mi?
Kural olarak hayır. Kanun yalnızca bir bağımsız bölümdeki hasarın onarımı veya yapı güvenliği için gerekli teknik incelemeler bakımından girişe müsaade etme zorunluluğu öngörür (madde 23); bu da zorla giriş yetkisi anlamına gelmez.
Yönetim kurulu varsa üyelerden biri tek başına karar verebilir mi?
Yönetim üç kişilik bir kurula verilmişse (madde 34) kurulun kendi içinde nasıl karar alacağını yönetim planında ya da seçim kararında yazmak önerilir. Hangi üyenin hangi konuda imza yetkisi olduğu yetki kararında açıkça gösterilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.