Kısa cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri, apartmanın ya da sitenin yönetimini tek bir yöneticiye ya da üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir (madde 34). Denetim için de benzer bir seçenek vardır: bir denetçi ya da üç kişilik bir denetim kurulu (madde 41). Toplu yapı hükümlerine tabi büyük sitelerde ise yönetim planıyla bir temsilciler kurulu oluşturulabilir; bu kurulun üye sayısını ve nasıl seçileceğini yönetim planı belirler (madde 69). Bu yazıda bu üç kurulu, birbirine karıştırılan kavramları ve seçimin nasıl yapılacağını anlatıyoruz.
Önce kavramlar: kat malikleri kurulu ile yönetim kurulu aynı şey değil
Günlük dilde “site kurulu” denince farklı şeyler kastedilebiliyor. Kanundaki karşılıkları şöyledir:
- Kat malikleri kurulu (genel kurul): Bütün kat maliklerinden oluşur. Ana gayrimenkul bu kurulca yönetilir ve yönetim tarzını bu kurul kararlaştırır (madde 27). Yılda en az bir kez, toplu yapılarda en geç iki yılda bir toplanır (madde 29).
- Yönetici ya da yönetim kurulu: Kat malikleri kurulunun seçtiği, günlük yönetim işlerini yürüten kişi ya da üç kişilik kurul (madde 34).
- Denetçi ya da denetim kurulu: Yöneticinin hesaplarını ve yönetim tarzını denetleyen kişi ya da üç kişilik kurul (madde 41).
Yani “site yönetim kurulu her yıl toplanır” cümlesi aslında kat malikleri kurulu için doğrudur. Yönetim kurulu ise kat malikleri kurulunun seçtiği yürütme organıdır.
Yönetim kurulu: üç kişi
Kanunun ilgili hükmü açıktır: kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilir; bu kimseye yönetici, kurula yönetim kurulu denir (madde 34). Kanun başka bir sayı öngörmez; bu yüzden beş, yedi ya da daha kalabalık bir “yönetim kurulu” kanundaki yönetim kurulu sayılmayabilir ve tartışmaya yol açabilir.
Yönetim kurulu ile ilgili diğer kurallar şunlardır:
- Seçim çoğunluğu: Yönetici ya da yönetim kurulu, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir (madde 34). Bu çoğunluk toplantıya katılanların değil, bütün kat maliklerinin çoğunluğudur.
- Süre: Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden seçilir; eski yönetici tekrar seçilebilir (madde 34).
- Kimler seçilebilir: Kat maliklerinden ya da dışarıdan biri seçilebilir (madde 34). Dışarıdan yönetici için Apartmana Dışarıdan Yönetici Nasıl Atanır? yazımıza bakabilirsiniz.
- Seçim yapılamazsa: Kat malikleri anlaşamaz ya da toplanıp yönetici seçemezse, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici atar. Mahkemenin atadığı yönetici altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez; haklı sebep varsa mahkeme değişikliğe izin verebilir (madde 34).
- Kapı yanına asılacak bilgi: Yöneticinin adı soyadı ile iş ve ev adresi ana gayrimenkulün kapısı yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılır. Asılmazsa yöneticiye ya da yönetim kurulu üyelerinin her birine idari para cezası verilebilir (madde 34).
Tek yönetici mi, üç kişilik kurul mu?
Küçük apartmanlarda tek yönetici genellikle yeterlidir; karar hızlı alınır, sorumluluk tek kişidedir. Büyük sitelerde ise iş yükünü paylaşmak ve tek kişiye bağımlılığı azaltmak için üç kişilik kurul tercih edilebilir. Kanun, üç kişilik yönetim kurulunun kendi içinde nasıl karar alacağını ve görevleri nasıl paylaşacağını ayrıca düzenlemez. Bu nedenle başkanlık, hesap takibi, imza yetkisi ve kurulun karar alma usulünü yönetim planına ya da seçim kararına yazmak önerilir. Yöneticinin ücreti de yönetim planında düzenlenebilecek konular arasındadır (madde 28).
Denetim kurulu: bir denetçi ya da üç kişi
Kat malikleri kurulu yöneticiyi sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir. Kurul bu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (madde 41). Yöneticiden farklı olarak kanun burada “kendi aralarından” ifadesini kullanır; yani denetçi kat malikleri arasından seçilir.
- Yönetim planında başka bir zaman yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir; haklı sebep varsa her zaman denetlenebilir.
- Denetçi ya da denetim kurulu, yönetim planındaki zamanda, yoksa her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna bir rapor verir; raporun birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.
- Denetçiler raporlarını ve kararlarını sayfaları noter onaylı bir deftere yazar ve imzalar (madde 41).
Büyük sitelerde (toplu yapı) temsilciler kurulu
Birden çok bloktan, sosyal tesisten ve ortak alandan oluşan siteler çoğunlukla kanundaki toplu yapı tanımına girer (madde 66). Toplu yapıda yönetim katman katmandır (madde 69):
- Blok kat malikleri kurulu: Her blok, kendi sorunları ve yalnız o bloğa ait ortak yerler için o bloktaki maliklerden oluşan kurulca yönetilir.
- Ada kat malikleri kurulu / ada temsilciler kurulu: Bir adada birden çok parsel varsa, adanın ortak yerleri ada kat malikleri kurulunca yönetilir; bu yetki yönetim planıyla ada temsilciler kuruluna verilebilir.
- Toplu yapı kat malikleri kurulu / toplu yapı temsilciler kurulu: Sitenin bütününe ait ortak yapı, yer ve tesisler toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir; bu yetki yönetim planıyla toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir.
Temsilciler kurulunun üye sayısı ve nasıl seçileceği, toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse kurul, her bloğun maliklerince seçilen blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur. Kurulda her temsilci, yönettiği ya da temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir (madde 69). Sitenin bütünü için yönetici ve denetçiyi, aksi düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu seçer (madde 71).
Kısacası büyük bir sitede temsilciler kurulunun kaç kişi olacağı kanunda sabit bir sayı olarak yazmaz; blok sayısına ve yönetim planına göre değişir. Yönetim planının değiştirilmesi için de toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu gerekir (madde 70).
Örnek: Üç kişilik yönetim kurulu seçim kararı
KARAR NO: ……
…… Sitesi kat malikleri kurulu ../../2026 tarihinde …… adresinde toplanmıştır. Toplam …… bağımsız bölümden …… bağımsız bölüm maliki asaleten ya da vekâleten hazır bulunmuş, toplantı ve karar yeter sayısının bulunduğu tespit edilmiştir.
Sitenin yönetiminin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca üç kişilik bir yönetim kuruluna verilmesine; yönetim kurulu üyeliklerine …… (bağımsız bölüm no ……), …… (bağımsız bölüm no ……) ve …… (bağımsız bölüm no ……) seçilmelerine; kurul başkanlığını ……’in yürütmesine; kurulun kendi içinde oy çokluğuyla karar almasına; yönetim kurulu üyelerinin ad, soyad ve adreslerinin site girişine asılmasına kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar verilmiştir.
Denetim işinin kat malikleri arasından seçilen …… adlı denetçiye / ……, …… ve ……’den oluşan üç kişilik denetim kuruluna verilmesine kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar verilmiştir.
Toplantı başkanı: …… · Yazman: …… · Toplantıya katılanların imzaları: ……
Karar defterine yazım ve imza düzeni için Apartman Genel Kurul Toplantısı Karar Örneği, yönetimi değiştirme kararı için Apartman Yönetici Değişikliği Karar Örneği yazılarımıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Site yönetim kurulu 5 ya da 7 kişi olabilir mi?
Kanun yönetim için yalnızca iki seçenek sayar: tek yönetici ya da üç kişilik yönetim kurulu (madde 34). Daha kalabalık bir kurul kurmak isteyen siteler bunu genellikle danışma kurulu gibi kanunda tanımlanmamış ek bir yapı olarak düzenler; ancak böyle bir yapının yetkileri tartışmalı olabilir. Büyük sitelerdeki kalabalık kurul çoğunlukla yönetim kurulu değil, temsilciler kuruludur.
Denetçi dışarıdan seçilebilir mi?
Kanun denetçinin ya da denetim kurulunun kat malikleri tarafından “kendi aralarından” seçileceğini söyler (madde 41). Yönetici ise dışarıdan da seçilebilir (madde 34).
Yönetim kurulu her yıl yeniden mi seçilir?
Kanuna göre yönetici her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden seçilir ve eski yönetici tekrar seçilebilir (madde 34). Toplu yapılarda kurulların toplanma süresi en geç iki yıldır (madde 29); bu durumda görev süresi için yönetim planınıza bakmanız gerekir.
Yönetim kurulu üyesi istediği zaman görevden alınabilir mi?
Kat malikleri kurulu haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (madde 41). Mahkemenin atadığı yönetici ise altı ay geçmeden ancak mahkemenin izniyle değiştirilebilir (madde 34).
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planınızda özel hükümler varsa ya da uyuşmazlık söz konusuysa bir hukukçuya danışmanız önerilir.